«آیا از اصرار نکردن همسایه‌ام برای برداشتن لوله‌های پایین قبل از خرید خانه پشیمان خواهم شد؟»

من در یک خانه در تراس پایانی با یک گذرگاه جانبی که به باغ پشتی منتهی می شود، به فروش می رسم. هنگام بازدید از خانه، یکی از همسایه های همسایه به من نزدیک شد، که دیوار بیرونی آن به گذرگاه کناری نزدیک است. او به گذرگاه جانبی دسترسی ندارد، اما یک لوله پایین به دیوار خارجی او متصل است که آب باران را از دره بین سقف شیروانی دوبل او جمع می کند. این لوله به سمت راهروی خانه ای که من خریداری می کنم اجرا می شود.

همسایه مدعی است که برای نگهداری و تعمیر این لوله و سقف خود حق ارتفاق دارد. هم وکیل من و هم وکیل فروشنده تأیید کردند که هیچ چیزی در عبارت اسناد مالکیت برای تأیید این موضوع وجود ندارد و نقشه های مرزی همچنین نشان می دهد که گذرگاه جانبی به وضوح متعلق به او نیست.

با این حال، وکیل من می‌گوید تخلیه لوله‌ها در مسیر ورودی یک اقدام غیرقانونی است و باید قبل از امضای هر گونه قراردادی حل شود. او اکیدا توصیه می کند که زن اصرار کند لوله را تغییر مسیر دهد.

من نمی توانم احساس کنم که این یک واکنش بیش از حد است، اما آیا چیزی را از دست داده ام؟ عواقب احتمالی باقی ماندن این لوله تخلیه چه از نظر قانونی و چه از نظر ساختاری چیست؟ من راضی هستم که همسایه حق دسترسی ندارد و نمی‌خواهم با اصرار او برای تغییر مسیر لوله‌های فاضلابی که من را آزار نمی‌دهد، مخالفت کند.

آیا باید بیشتر نگران باشم؟ با خرید خانه و پذیرفتن ضمنی تخلف او با چه مشکلات احتمالی آینده مواجه خواهم شد؟ دیدگاه یک وکیل

در حالی که همسایه بالقوه شما ممکن است شواهد مستندی مبنی بر وجود حق ارتفاق نداشته باشد، این به این معنی نیست که وجود ندارد، یا اگر اقدامی انجام ندهید، نمی توان آن را به دست آورد.

شما باید به دنبال توضیح بیشتر در مورد مدت زمان وجود و استفاده از این لوله تخلیه باشید. در املاک و مستغلات، غیر معمول نیست که حق ارتفاق ضمنی به نفع هر خانه در هنگام فروش از سوی سازنده به مالکان منفرد ایجاد شود، مگر اینکه چیزی در سند فروش وجود داشته باشد که با چنین حق ارتفاقاتی مغایرت داشته باشد.

با این وجود، اگر بتوان نشان داد که هیچ حق ارتفاق قابل اثباتی نیست، همسایه شما ممکن است بتواند ثابت کند که تحت دکترین اعطای از دست رفته مدرن، حق ارتفاق بر دارایی شما به دست آورده است. برای موفقیت، او باید ثابت کند که یک اجاره مسلط و مستخدم وجود دارد: حق ارتفاق مستاجر غالب را در خود جای می دهد، مالکان مسلط و خدمتگزار افراد متفاوتی هستند و حق مورد ادعا باید بتواند موضوع اعانه را تشکیل دهد.

در این صورت، همسایه شما می‌تواند هر چهار شرط را با موفقیت ثابت کند، زیرا دارایی او در حال اعمال زهکشی بر روی ملک شما است و عملکردی را برای ملک او فراهم می‌کند و چیزی است که می‌تواند به عنوان حق ارتفاق اعطا شود.

ناودان همسایه ما بر باغچه ما آویزان است. اگر خانه خود را تمدید کنیم می توانیم آن را حذف کنیم؟

او همچنین باید ثابت کند که برای مدت 20 سال بدون زور، مخفی کاری یا رضایت از استفاده مداوم از آن لذت برده است. از آنجایی که شما مدت استفاده را فاش نکرده‌اید، نمی‌توانم در مورد اینکه آیا این عنصر برآورده شده است یا خیر، نظر بدهم. صرف نظر از این، این چیزی است که همسایه شما می تواند در صورت ادامه استفاده از دارایی شما به دست آورد.

لازم به ذکر است که ارتفاق احتمالی ملک مانع از خرید شما در صورت تمایل نمی شود. عاقلانه است که اصرار کنیم فروشنده توضیحی برای شرایطی ارائه دهد که این مفهوم را که قصد ارتفاق در نظر گرفته شده را توجیه می کند، و برای اینکه این موضوع با یک اعلامیه قانونی پشتیبانی شود. اگر حق ارتفاق نمی تواند ضمنی باشد، می توانید به دنبال اعطای حق ارتفاق بین فروشنده و همسایه خود باشید تا به عنوان بخشی از درخواست شما برای ثبت ملک به نام شما پس از خرید، توسط شما در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شود.

من همچنین بر تعهدی که فروشنده برای کمک به سؤالات ثبت زمین ارائه می دهد، اصرار دارم. اگر با وام مسکن خرید می کنید، قبل از اینکه بتوانید اقدام به خرید ملک کنید، باید مالکیت وام دهنده خود را داشته باشید.

به شرطی که حق ارتفاق ضمنی وجود نداشته باشد، این تداخل با ملک می تواند یک عمل تجاوزی باشد زیرا لوله تخلیه مستقیما بدون رضایت یا توجیه کافی وارد ملک شما شده است.

با این حال، از آنجایی که شما تایید نکرده اید که چه مدت لوله تخلیه روی ملک شما برقرار بوده است، من نمی توانم تأیید کنم که دوره محدودیت شش ساله منقضی شده است یا خیر. اگر لوله زهکش بیش از شش سال است که کار کرده باشد، موضوع منع قانونی دارد و نمی توانید دعوای تخلف را مطرح کنید.

امی کالینز یک وکیل در P O'Connor & Son است دیدگاه نقشه بردار ساختمان

من به طور عملی و با تاکید بر حفظ روابط خوب همسایگی به این موضوع برخورد خواهم کرد. وجود داون پایپ به خودی خود باعث نگرانی بی مورد من نمی شود. توجه بیشتر مربوط به نحوه عملکرد آرایش و نحوه مدیریت آن زمانی است که هر یک از مالکین نیاز به انجام تعمیرات یا تغییرات داشته باشد.

عکسی که در اختیار ما قرار دادید، ملکی قدیمی‌تر به سبک دوره‌ای را با دو بخش سقف شیبدار و یک دره مرکزی نشان می‌دهد که آب باران را در قیف و لوله‌های پایین جمع می‌کند.

اگرچه لوله UPVC فعلی جایگزینی به نظر می رسد، موقعیت و عملکرد آن منعکس کننده چیزی است که احتمالا جزئیات ساخت و ساز اصلی بوده است. اکنون به نظر می رسد که آب باران از ساختمان ها به سمت جلوی ملک هدایت می شود که این یک ویژگی مثبت است.

نقشه بردار ساختمان شما باید زهکشی را به عنوان بخشی از بررسی خرید بررسی کند و شواهدی از آسیب مرتبط با هر ترتیب قبلی تخلیه را بررسی کند.

آیا باید حق عبور از خانه به گاراژ را ثبت کنم؟

به نظر من، عملی ترین راه رو به جلو این است که فروشنده به دنبال یک توافق کتبی با همسایه در مورد نگهداری، دسترسی و تغییرات آتی در زهکشی باشد. هدف باید حفظ زهکشی موثر و در عین حال اجتناب از محدودیت‌های غیرضروری در استفاده هر یک از مالکان از ملکشان باشد.

به عنوان مثال، اگر بخواهید به داخل گذرگاه امتداد دهید، توافقنامه باید تعیین کند که لوله می تواند بدون ایجاد نفوذ آب یا سایر اثرات نامطلوب برای ملک همسایه، جابجا شود یا مسیر آن را به یک استاندارد مناسب تغییر دهد و قبل از هر کاری با همسایه توافق شود. همچنین باید به نحوه تخصیص هزینه های مرتبط نیز بپردازد.

قدمت و پیکربندی ظاهری نشان‌دهنده چیدمان دیرینه‌ای است که من بارها در عمل با آن مواجه شده‌ام. اسناد عنوان قدیمی همیشه حقوق یا حق ارتفاق مربوط به مقررات زهکشی را به طور کامل توصیف نمی کنند. این موارد باید توسط وکلا روشن شود و همانطور که در بالا پیشنهاد شد، ترتیبات عملی در جایی که عدم قطعیت در اسناد عنوان آشکار می شود توافق شود.

در این زمینه، بخش 8، فصل 3 قانون اصلاح قانون زمین و حمل و نقل سال 2009 به کارها برای ساختارهای احزاب واجد شرایط می پردازد. بخش 43 سازه ها و کارهای تحت پوشش را تعریف می کند، بخش 44 حقوق و تعهدات مالک ساختمان را مشخص می کند، و بخش های 45-46 دستورات مربوط به کارهای دادگاه منطقه از جمله دسترسی مجاز به اموال مجاور را ارائه می دهد.

وکیل می تواند در مورد درخواست خود در اینجا مشاوره دهد. با این حال، از نظر من، موافقت با ترتیبات نگهداری قبل از بروز اختلاف، ترجیح داده می‌شود که به آن رویه تکیه کنیم.

شایان ذکر است که این یک موضوع مشترک است. اگرچه در حین خرید شما ایجاد شده است، اما عدم اطمینان در مورد دسترسی به زهکشی و نگهداری می تواند به همان اندازه باعث نگرانی شود اگر همسایه تصمیم به فروش در آینده داشته باشد.

بنابراین، یک توافق روشن به نفع هر دو ملک و هر مالک آینده خواهد بود. برقراری چنین قراردادی ممکن است زمان بیشتری را برای خرید ملک شما ببرد، اما یک راه حل همسایه و عملی که توسط یک توافق نامه قانونی مناسب پشتیبانی می شود، ارزشمند است.

آیدان مک دونالد یک نقشه بردار ساختمانی و عضو انجمن نقشه برداران خبره ایرلند است.

آیا سوالی دارید؟ ایمیل propertyquestions@irishtimes.com

این ستون یک سرویس خوانندگان است. محتوای کلینیک املاک فقط برای اطلاعات عمومی ارائه شده است. این به عنوان توصیه ای نیست که خوانندگان باید به آن تکیه کنند. قبل از اینکه افراد بر اساس محتوا اقدامی انجام دهند یا از انجام آن خودداری کنند، باید مشاوره حرفه ای یا تخصصی دریافت شود. آیریش تایمز و همکارانش مسئولیتی در قبال ضرر و زیان ناشی از اتکا به محتوایی نخواهند داشت.