آیا به خرید سهام به جای خانه فکر می کنید زیرا نرخ وام مسکن بالای 7٪ است؟ S&P 500 در دهه گذشته بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده است

از منظر سرمایه‌گذاری، خانه‌های ایالات متحده در مقایسه با بازار سهام در سال‌های اخیر کمرنگ شده‌اند و افزایش نرخ‌های وام مسکن احتمالا این عدم تطابق را بیشتر خواهد کرد.

بازار مسکن از زمان پایان رونق دوران کووید در سال 2022، زمانی که فدرال رزرو یک کمپین تهاجمی برای افزایش نرخ بهره را برای مهار تورم آغاز کرد، تا حد زیادی منجمد شده است. فدرال رزرو در حال حاضر دوباره سیاست های خود را سخت تر می کند و میانگین نرخ وام مسکن ثابت 30 ساله به بالای 7 درصد بازگشته است.

در عین حال، رونق هوش مصنوعی باعث افزایش سهام شده است و S&P 500 در رگه داغی از سودهای سالانه دو رقمی بوده است که از اواخر دهه 1990 مشاهده نشده است.

این برای آمریکایی‌های جوان‌تر که از بازار مسکن کنار گذاشته شده‌اند، گم نمی‌شود. آنها اجاره و سرمایه گذاری در سهام را برای ایجاد ثروت به جای پس انداز برای پیش پرداخت خانه ای که ممکن است هرگز قادر به خرید آن نباشند، انتخاب می کنند.

در طول دهه گذشته، این به خوبی جواب داده است. از دسامبر 2015 تا دسامبر 2025، شاخص Case-Shiller قیمت مسکن 87٪ افزایش یافته است، در حالی که S&P 500 235٪ افزایش یافته است - و این شامل سود سهامی نمی شود که بازدهی را حتی بالاتر می برد.

برای ری فیسمن، اقتصاددان دانشگاه بوستون، و مایکل لوکا، اقتصاددان دانشگاه کارنگی ملون، شکاف بین بازار مسکن و سهام باید دیدگاه دیرینه آمریکایی ها در مورد مالکیت خانه را به چالش بکشد.

آنها در مقاله ای در هفته گذشته در وال استریت ژورنال نوشتند: «تصمیم اجاره در مقابل خرید مستلزم مبادلات واقعی است که اغلب ناشناخته می مانند، به ویژه توسط کسانی که به راحتی می توانند خرید کنند. خرید خانه همچنین شامل دو تصمیم بسیار مهم، اما بسیار متفاوت است: کجا زندگی کنید، و چگونه بخش بزرگی از پس انداز زندگی خود را سرمایه گذاری کنید.

آنها اذعان کردند که برای اطمینان، مقایسه کاملا سیب با سیب نیست، و اشاره کردند که یک خانه محل زندگی و همچنین بازگشت سرمایه را فراهم می کند. کد مالیاتی ایالات متحده همچنین مزایایی برای مالکیت خانه دارد.

اما حتی زمانی که قیمت مسکن شاهد افزایش قابل توجهی بوده است، اقتصاددانان افزودند: "بازده خرید می تواند بسیار خوب باشد."

این مورد تا کنون در سال 2026 نیز وجود دارد. آخرین داده های Case Shiller نشان می دهد که قیمت مسکن در سراسر کشور 1.5 درصد افزایش یافته است، در حالی که S&P 500 علیرغم جنگ ایران و ترس از رکود هوش مصنوعی در سال جاری باعث افزایش قیمت سهام شده است.

به گفته فیسمن و لوکا، توانایی وام گرفتن ممکن است نحوه درک مالکان خانه از منافع خود را مخدوش کند. با تأمین مالی اکثریت قریب به اتفاق قیمت خرید در حالی که تنها بخش کوچکی از سهام را کاهش می دهد، هر گونه افزایش ارزش سرمایه گذاری را بزرگ می کند.

برای مثال، پیش‌پرداخت 20 درصدی خانه‌ای که ارزش آن 10 درصد افزایش می‌یابد به بازده 50 درصدی سرمایه اولیه آنها تبدیل می‌شود.

اما کاهش قیمت ها به طور مشابه تأثیرات بزرگی دارد، به ویژه با توجه به اینکه خانه یک "دارایی منفرد، غیر نقدشونده و متنوع" است. فیسمن و لوکا نوشتند که به همین دلیل است که مشاوران مالی وام گرفتن صدها هزار دلار برای خرید یک سهم را توصیه نمی کنند.

آنها اضافه کردند که نمی گویند هیچ کس نباید خانه بخرد. مالکیت دارای نکات مثبتی است، مانند امکان بازسازی بدون اجازه صاحبخانه، در حالی که اجاره دارای جنبه های منفی است، مانند عرضه محدود و خطر اجبار به جابجایی.

فیسمن و لوکا می‌گویند: «اشتباهی که اغلب می‌بینیم، گرایش به بسته‌بندی دو تصمیم بسیار متفاوت است. جایی که می خواهید زندگی کنید، لازم نیست جایی باشد که می خواهید سرمایه گذاری کنید.

با این حال، برای کسانی که بیشتر به محل زندگی خود فکر می کنند، صاحبان خانه های احتمالی در حال حاضر از بازار خریدار لذت می برند.

ردفین در گزارش اخیر خود گفت در واقع، فروشندگان در ماه گذشته 44.7 درصد از فروش خانه را امتیاز دادند که 2.1 درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته و بالاترین سهم برای ماه آگوست از حداقل سال 2020 است.

مشوق ها معمولا شامل کاهش نرخ وام مسکن یا توافق فروشندگان برای پرداخت هزینه تعمیرات می شود. برای جلب نظر خریداران گزینشی فزاینده، فروشندگان لوازم خانگی یا امتیازاتی در مجموع 10000 تا 20000 دلار ارائه می دهند.

برخی از فروشندگان آنقدر ناامید شده اند که قیمت درخواستی را نیز کاهش می دهند. یک مشاور املاک در آتلانتا حتی به مشتری خود یک تعطیلات یک هفته ای رایگان در یک Airbnb متعلق به فروشنده خانه پیشنهاد داد. یکی دیگر در شارلوت یک سفر دریایی با تمام هزینه ارائه کرد.

داریل فیرودر، اقتصاددان ارشد ردفین، به ساشا روگلبرگ از فورچون گفت: «اگر بخواهیم همه این امتیازات را کمیت کنیم... می‌بینیم که قیمت مسکن کاهش یافته و مردم معاملات بهتری دریافت می‌کنند.

این داستان در ابتدا در سایت Fortune.com منتشر شد