اشتباه بزرگ: یک صاحبخانه 70 ساله هرگز ادعای استهلاک اجاره خود را نکرد. اداره امور مالیاتی بر فروش مالیات می پردازد که گویی او چنین کرده است

IRS از فروش املاک اجاره‌ای بر تمام استهلاک‌های «مجاز» مالیات می‌گیرد، که به این معنی است که صاحبخانه‌ها تا 25 درصد مالیات بازپس‌گیری بدهی دارند، حتی اگر هرگز کسر کسر را نداشته باشند.

بایگانی فرم 3115 قبل از بسته شدن فروش به صاحبخانه اجازه می دهد تمام استهلاک های از دست رفته را در یک کسر جبرانی مطالبه کند، اما ثبت نام پس از فروش این فرصت را برای همیشه از دست می دهد.

یک صاحبخانه 70 ساله ده ها سال پیش یک خانه اجاره ای کوچک خرید، هر سال اجاره را جمع آوری کرد، تعمیرات، سود رهن و مالیات ملک را در جدول E کسر کرد و حتی یک بار هم ادعای استهلاک نکرد. او تصور می‌کرد که نادیده گرفتن آن کار را ساده می‌کند و به او اجازه می‌دهد بعدا ملک را با صورت‌حساب مالیاتی کمتر بفروشد. او در شرف آموختن یک درس دردناک است: IRS از فروش مالیات مالیات می گیرد که گویی هر دلار استهلاکی را که حقش بود گرفته است، خواه واقعا آن را کسر کرده باشد یا نه.

این سناریو بیشتر از آن چیزی است که بیشتر مردم تصور می کنند. صاحبخانه‌های کوچکی که بازدهی خود را تهیه می‌کنند، دارایی را به ارث می‌برند یا از یک حسابدار ناآشنا با املاک و مستغلات استفاده می‌کنند، غالبا کسر استهلاک را از دست می‌دهند. موضوعات Reddit در r/tax و r/realestateinvesting هر بهار با همین کشف پر می شود: مالکی در حال آماده شدن برای فروش است، حسابدار برنامه استهلاک را درخواست می کند و هیچ وجود ندارد.

اکنون می توانید با راهنمای قطعی درآمد بازنشستگی از سرمایه گذاری فیشر، استراتژی هایی را که بازنشستگان ثروتمند برای تأمین بودجه بازنشستگی خود استفاده می کنند، بیاموزید. دانلود راهنمای امروز! (حامی مالی)

در اینجا چیزی است که باعث می شود این یک فاجعه در مرحله ثروت باشد تا یک نادیده گرفتن خفیف. بخش 1250 از IRS می‌خواهد استهلاکی را که در هنگام فروش مجاز یا مجاز بوده است، پس بگیرد. "مجاز" به معنای استهلاکی است که شما حق دریافت آن را داشتید، خواه واقعا آن را ادعا کرده باشید یا نه. محاسبه سود مشمول مالیات، مبنای شما را با تمام آن استهلاک خیالی کاهش می‌دهد و بخش بازپس‌گیری‌شده با نرخ‌هایی تا 25 درصد به عنوان سود بخش 1250 بازپس‌گرفته‌شده مشمول مالیات می‌شود. شما صورتحساب مالیاتی را بدون دریافت مزایای مالیاتی دریافت می کنید.

قیمت های فروش فقط درد را تشدید می کند. شاخص ملی قیمت خانه Case-Shiller در تابستان امسال نزدیک به 337 بود که بالاترین میزان در تاریخ عرضه شده است. ملکی که در دهه 1990 یا اوایل دهه 2000 خریداری شده است، احتمالا ارزش زیادی دارد، که به معنای افزایش سرمایه بزرگ در بالای رقم بازپس گیری بزرگ است.

تنها تصمیم مهم در اینجا این است که آیا فرم 3115 (درخواست تغییر در روش حسابداری) را قبل از بسته شدن فروش ثبت کنید یا خیر. این تنها راه پاکیزه برای بازیابی استهلاک از دست رفته بدون اصلاح بازده های قدیمی است.

فرم 3115 به مالیات دهندگان این امکان را می دهد که تعدیل بخش 481(a) را انجام دهد، یک کسر جبرانی واحد در سال جاری برابر با تمام استهلاکی که باید در سال های قبل مطالبه می شد. برای صاحبخانه ای که به شش رقم از کسورات از دست رفته خیره می شود، این تعدیل می تواند بخش عظیمی از درآمد معمولی را در سالی که ثبت می شود پناه دهد. این بازپس گیری در فروش را حذف نمی کند، اما حداقل صاحبخانه در نهایت کسری را که IRS قرار است به هر حال از او مالیات بگیرد، دریافت می کند.

فرم 3115 را وارد کنید، سپس بفروشید. کسر جبرانی را در سال 2026 مطالبه کنید، از آن برای جبران درآمد اجاره، توزیع مستمری، برداشت IRA یا سایر درآمدهای معمولی استفاده کنید، سپس ملک را در سال 2027 بفروشید. صورتحساب بازپس گیری همچنان نشان داده می شود، اما با کسر واقعی که ارزش نقدی واقعی دارد جبران می شود. برای اکثر صاحبخانه ها در این موقعیت، این مسیر به وضوح بهتر است.

1031 تبدیل به اجاره دیگر. یک مبادله مشابه هم سود سرمایه و هم بازپس گیری استهلاک را به تعویق می اندازد. در سن 70 سالگی، این تنها در صورتی منطقی می‌شود که برنامه حفظ اموال جایگزین تا زمان مرگ باشد، در این مرحله وراث یک مبنای افزایش یافته دریافت می‌کنند و مسئولیت بازپس گیری عملا ناپدید می‌شود. تجارت با دردسرهای بیشتر صاحبخانه در 70 سالگی برای تعقیب تعویق مالیاتی، یک معامله ضعیف است مگر اینکه برنامه ریزی املاک هدف اصلی باشد.

فروش بدون انجام کاری انتخاب حقیر است. بازپس گیری بدون توجه به آن اتفاق می افتد. نادیده گرفتن فرم 3115 به سادگی به معنای پرداخت مالیات بر استهلاکی است که هرگز نتوانستید کسر کنید.

هر جدول E ثبت شده در ملک را بردارید، تأیید کنید استهلاک هرگز ادعا نشده است، و قبل از امضای قرارداد فهرست، یک CPA آگاه از تفکیک هزینه را از طریق تلفن دریافت کنید. فرم 3115 باید با بازپرداخت به موقع ثبت شود، و ترتیب آن اهمیت دارد: کسر جبرانی در سالی که درآمدی برای جبران آن دارید، بسیار ارزشمند است، که ممکن است برای تسریع برداشت IRA در همان سال مالیاتی بحث کند.

با بازدهی تقریبا 5 درصدی خزانه داری 10 ساله، عواید پس از کسر مالیات دارای خانه واقعی در خزانه های کوتاه مدت یا یک سبد نردبانی است. این باعث می شود که پاکسازی مالیاتی ارزش انجام درست را در اولین بار داشته باشد. قانون بازپس گیری استهلاک یکی از 9 تله IRS است که بی سر و صدا حساب های بازنشستگی را تخلیه می کند، و ما همه آنها را در یک راهنمای رایگان در اینجا ترسیم کردیم. اشتباهی که باید اجتناب شود این است که ابتدا فروش را ببندید و بعد از آن از حسابدار در مورد استهلاک سوال کنید. تا آن زمان، فرم 3115 از جدول خارج شده است.

برای هرگونه سوال یا اصلاح با editorial@247wallst.com تماس بگیرید.