افزایش نرخ بهره فدرال رزرو برای نرخ وام مسکن چه معنایی دارد؟

پس از اینکه نرخ ثابت 30 ساله وام مسکن در هفته گذشته به بالاترین سطح خود در نزدیک به دو سال گذشته رسید، خریداران مسکن با هزینه های وام بیشتری مواجه شدند.

اگرچه درست است که سیاست گذاران فدرال رزرو در 16 سپتامبر معیار خود را برای نرخ بهره کوتاه مدت برای مبارزه با تورم سرسخت افزایش دادند، این بدان معنا نیست که آنها نرخ های وام مسکن را نیز افزایش دادند.

نرخ وجوه فدرال در محدوده 3.75٪ تا 4٪ است، یک چهارم درصد بالاتر از قبل. این به طور کلی یک خبر خوب برای پس انداز کنندگان و یک خبر بد برای وام گیرندگان است. اما بر خلاف سود پس‌انداز با بازده بالا یا APR کارت‌های اعتباری، که به تغییرات در محدوده هدف فدرال رزرو پاسخ می‌دهند، نرخ وام مسکن و نرخ وجوه فدرال ارتباط ضعیفی دارند.

فدرال رزرو نرخ وام مسکن را تعیین نمی کند. به عنوان مثال، نرخ ثابت 30 ساله برای وام مسکن، تمایل دارد از بازده اوراق 10 ساله خزانه داری تبعیت کند. با این حال، فدرال رزرو می تواند به طور غیرمستقیم بر نرخ وام مسکن تأثیر بگذارد، اگر تصمیمات سیاستی آن، بازدهی خزانه داری را تغییر دهد.

مایک میدلر، رئیس و مدیر عامل املاک و مستغلات قرن 21 در یادداشتی گفت: «در حالی که من انتظار ندارم که یک جلسه فدرال رزرو بازار مسکن را یک شبه تغییر دهد، اما آنچه اکنون برای آمریکایی ها اهمیت دارد این است که آیا کل تصویر مالی آنها قابل کنترل تر می شود یا خیر. خانواده‌ها در کنار هزینه خواربار، بنزین، مراقبت از کودکان و هر چیز دیگری که در بودجه‌شان است، در حال تصمیم‌گیری مسکن هستند.»

بیشتر: افزایش نرخ بهره فدرال رزرو برای بدهی کارت اعتباری، وام خودرو و پس انداز کنندگان چه معنایی دارد

پیش از نشست سپتامبر فدرال رزرو، بازدهی 10 ساله خزانه داری به 5 درصد رسید که بالاترین سطح از سال 2023 است، در حالی که میانگین نرخ وام مسکن ثابت 30 ساله به 7 درصد افزایش یافت. این سطوح منعکس کننده طیفی از نگرانی ها از جمله تورم سرسخت و خطرات ژئوپلیتیکی بود. افزایش نرخ بهره مورد انتظار فدرال رزرو یکی از ملاحظات بود.

انتظارات تورمی یکی از عواملی است که می تواند بازدهی خزانه داری را بالاتر ببرد. اگر سرمایه‌گذاران انتظار دارند قیمت‌ها همچنان در حال افزایش باشند، معمولا برای جبران قدرت خریدی که ممکن است در طول عمر اوراق قرضه از دست بدهند، بازده بالاتری را طلب می‌کنند.

پس از افزایش نرخ بهره فدرال رزرو در 16 سپتامبر، بازدهی خزانه داری در ابتدا کاهش یافت. هزینه‌های استقراض کوتاه‌مدت بالاتر می‌تواند هزینه‌ها و تقاضا را کاهش دهد، که می‌تواند به کاهش سرعت افزایش قیمت در طول زمان کمک کند. سرمایه گذاران این حرکت را نشانه ای از جدی گرفتن تورم توسط سیاست گذاران می دانستند.

اما شیب دوام نیاورد. در روزهای پس از این تصمیم، تحولات خارج از کنترل فدرال رزرو، بازدهی 10 ساله خزانه داری را دوباره بالا برد.

جف درگوراهیان، مدیر سرمایه گذاری و اقتصاددان ارشد loanDepot در یادداشتی گفت: «این باد پس از آن به سرعت پس از اینکه بانک مرکزی ژاپن نرخ ها را بدون اتخاذ موضع محکمی در قبال تورم که بازارها انتظار داشتند، از بین برد و فشار مجددی بر اوراق خزانه و نرخ وام مسکن ایالات متحده وارد کرد.

اگر افزایش نرخ بهره فدرال رزرو مقصر افزایش بازدهی 10 ساله خزانه داری و نرخ وام مسکن نباشد، چه چیزی مقصر است؟

عوامل متعددی از جمله اعتماد سرمایه گذاران، بازخرید اوراق قرضه و تحولات ژئوپلیتیکی. اما به گفته درگورهیان، قیمت نفت و تورم «اکنون کانون اصلی بازار هستند».

او گفت: «اگر عرضه نفت بهبود یابد و قیمت‌ها تثبیت یا کاهش یابد، می‌تواند مقداری از فشار تورمی را که بر اوراق قرضه و نرخ‌های وام مسکن وارد می‌کند کاهش دهد.» اما اگر نفت همچنان بالا بماند یا بالاتر رود، می‌تواند نگرانی‌های مربوط به تورم را زنده نگه دارد و بهبود نرخ‌ها را دشوارتر کند.

باز هم عوامل متعددی در افزایش قیمت انرژی نقش دارند. جنگ در خاورمیانه و بین روسیه و اوکراین که عرضه جهانی نفت را محدود کرده است در این امر نقش دارد.

بایرون اندرسون، رئیس درآمد ثابت Laffer Tengler Investments، پس از تصمیم 16 سپتامبر فدرال رزرو، در ایمیلی گفت: «یک کاهش نرخ برای مدت طولانی بازار اوراق قرضه را آرام نمی کند و تورم را حل نمی کند». راه حل ایران بسیار بهتر از افزایش نرخ خواهد بود، اما افسوس.

به گفته جوزف داگروسا جونیور، رئیس DaGrosa Capital Development Partners و Axxes Capital، نرخ وام مسکن احتمالا بالا باقی خواهد ماند، اما اگر تورم تعدیل شود و بازدهی بلندمدت کاهش یابد، ممکن است کمی کاهش یابد.

داگروسا گفت: اگر این اتفاق بیفتد، "من معتقدم تقاضای مسکن متوقف شده قابل توجهی وجود دارد که می تواند نسبتا سریع به بازار بازگردد."

مت شولز، تحلیلگر ارشد مصرف کننده LendingTree، گفت: "امید این است که افزایش نرخ های بانک مرکزی به طور بالقوه به مهار افزایش مداوم نرخ های وام مسکن که اخیرا شاهد آن بوده ایم، کمک کند، اما عوامل بسیار دیگری نیز وجود دارد." صادقانه بگویم، هر کسی حدس می‌زند که این تأثیر واقعا چه خواهد بود.»

در حال حاضر، خریداران مسکن با نرخ‌های وام مسکن قابل مقایسه با بالاترین نرخ‌های مشاهده شده در چهار سال گذشته و هزینه‌های وام بسیار بالاتر از نرخ‌های پایین تاریخی که برخی از آنها در طول همه‌گیری COVID-19 تضمین کرده‌اند، گیر کرده‌اند.

شولز گفت: "برای مصرف کنندگان، بهترین برنامه این است که فرض کنند نرخ ها بالاتر خواهد بود." همیشه در چنین شرایطی بهتر است خود را برای بدترین شرایط آماده کنید و غافلگیر شوید تا ناآماده باشید.

این مقاله در ابتدا در USA TODAY منتشر شد: افزایش نرخ فدرال رزرو برای نرخ های وام مسکن چه معنایی دارد؟