انتخابات میان دوره ای چه معنایی برای اصلاحات مسکن می تواند داشته باشد

مقرون به صرفه بودن مسکن به عنوان یک موضوع نادر دو حزبی در سال جاری ظاهر شده است و جمهوری خواهان و دموکرات های کنگره در تابستان امسال به نیروها پیوستند تا قوانین تاریخی را با هدف رسیدگی به بحران استطاعت مالی کشور تصویب کنند.

هر دو حزب با اکثریت قاطع از قانون راه به سوی مسکن قرن بیست و یکم حمایت کردند، یک بسته جامع که برای افزایش عرضه مسکن در کشور و بهبود مقرون به صرفه بودن با کاهش موانع نظارتی، تشویق ساخت‌وسازهای جدید، گسترش دسترسی به منابع مالی مسکن و اصلاح برنامه‌های مسکن فدرال طراحی شده است.

جوئل برنر، اقتصاددان ارشد در Realtor.com، به نیوزویک گفت: «میزان حمایت عمومی که قانون راه به سوی مسکن را به یک موفقیت دو حزبی تبدیل کرد، نشان می‌دهد که مسکن یک مسئله قرمز یا آبی نیست. در سراسر کشور مردم در حال بررسی راه حل های خلاقانه برای مقابله با چالش های پیش روی بازار مسکن هستند.

به دلیل حمایت گسترده آمریکایی ها از اصلاحات مسکن که به خریداران و فروشندگان کمک می کند، برنر انتظار دارد قوانین مسکن بیشتری بدون توجه به اینکه کدام حزب پس از انتخابات میان دوره ای مسئولیت را بر عهده می گیرد، تصویب شود «زیرا به وضوح برای رای دهندگان آنها اهمیت دارد».

پیت کارول، معاون اجرایی سیاست عمومی و روابط صنعتی در پلتفرم داده‌ها و تجزیه و تحلیل املاک و مستغلات Cotality، به نیوزویک گفت، در حالی که این انتخابات تصمیم نمی‌گیرد که آیا اصلاحات مسکن در ماه‌های آینده اتفاق می‌افتد، "این تصمیم می‌گیرد که این اصلاحات چگونه انجام شود و در نهایت چه چیزی تامین شود."

اگر رای دهندگان جمهوری خواهان را به دلیل افزایش هزینه های زندگی به شدت تنبیه نکنند و حزب کنترل کنگره را حفظ کند، برنر معتقد است که رهبران جمهوری خواه "احتمالا بر تلاش های مقررات زدایی بیشتر از برنامه های یارانه تمرکز خواهند کرد، بنابراین به احتمال زیاد دلارهای جدید کمتری را برای مسکن اختصاص می دهند."

مقررات زدایی - که قانون راه به سوی مسکن در قرن بیست و یکم برای آن اصرار کرد - ساخت خانه های جدید را آسان تر و سریع تر می کند و به کشور کمک می کند شکاف موجود خانه های مقرون به صرفه را برطرف کند که اقتصاددانان کاخ سفید تخمین می زنند که حدود 10 میلیون نفر است. کارشناسان مدت‌ها گفته‌اند که افزودن عرضه تنها راه مطمئن برای رفع بحران قیمت مسکن در کشور است.

برنر گفت: "این کار مقررات زدایی، به ویژه در رابطه با منطقه بندی و اجازه اصلاحات، واقعا همان چیزی است که ما امیدواریم به واقعیت تبدیل شود." ما امیدواریم که هم دموکرات ها و هم جمهوری خواهان این موضوع را به عنوان موضوع اصلی ببینند و از سطح فدرال هر کاری که می توانند برای تشویق آن انجام دهند.»

کارول معتقد است که "هسته مقررات زدایی" قانون جاده به سوی مسکن قرن بیست و یکم بدون توجه به اینکه چه کسی در نوامبر برنده می شود، به جلو حرکت می کند. او گفت: «اجرا در حال حاضر در حال انجام است و خزانه داری اولین قانون از چندین قانون پیشنهادی را برای اعمال ممنوعیت این قانون برای سرمایه گذاران نهادی بزرگ برای خرید خانه های تک خانواده صادر کرده است.

وزارت خزانه داری در 22 اکتبر قانونی را پیشنهاد کرد که سرمایه گذاران نهادی بزرگ را از خرید خانه های تک خانواری، بدون استثنائات خاص، منع می کند، و گفت که این پیشنهاد به دنبال این است که "مالکیت خانه را برای آمریکایی های سخت کوش مقرون به صرفه تر کند."

این پیشنهاد یکی از بحث برانگیزترین بخش های قانون راه به سوی مسکن قرن بیست و یکم را اجرا می کند که در اوایل سال جاری بدون امضای ترامپ به قانون تبدیل شد. از 7 ژانویه 2027، سرمایه‌گذارانی که 350 خانه تک‌خانواری یا بیشتر را کنترل می‌کنند، مجاز به خرید واحدهای بیشتر نخواهند بود، مگر اینکه خرید واجد شرایط استثنا باشد. خانه هایی که قبل از تصویب قانون در 11 ژوئیه خریداری شده اند، مجبور نیستند فروخته شوند.

کارول افزود: اگر جمهوری‌خواهان اکثریت خود را حفظ کنند، تأکید بر مواردی مانند بررسی سریع‌تر محیط‌زیست و اصلاح منطقه‌بندی، با هزینه‌های جدید محدود و نظارت کمتر بر آژانس‌ها باقی خواهد ماند.

به گفته کارول، سؤال واقعی باز، تأمین بودجه برای برنامه‌های کمک مالی جدید است که قانون ایجاد کرده است، مانند صندوق نوآوری، کمک‌های مالی برنامه‌ریزی و کمک‌های مالی تسریع‌کننده خانه‌سازی. او گفت: "وقفه فعلی در دسامبر منقضی می شود، و اینکه آیا کنگره بودجه این برنامه ها را در سال جاری تامین می کند یا آنها را به کنگره جدید واگذار می کند، اولین آزمون واقعی قانون خواهد بود."

کارول ادامه داد: "جمهوری خواهان مقررات زدایی را به جای هزینه های جدید، راه اصلی برای ساخت مسکن بیشتر می دانند. رویکرد آنها کاهش تشریفات اداری در مورد مجوزها و بررسی های زیست محیطی است، و بسیاری از این کارها را می توان از طریق قوانین آژانس انجام داد که نیازی به پول جدید از کنگره ندارد."

او افزود: «علاوه بر آن، بودجه دولت به‌طور کلی در حال حاضر به شدت مورد بحث است، بنابراین کمک‌های بلاعوض مسکن جدید بعید است که در صدر فهرست قرار گیرد». روی هم رفته، انتظار پول جدید قابل توجهی برای این برنامه ها تحت کنترل مداوم جمهوری خواهان سخت است.

به طور خلاصه، اگر جمهوری خواهان کنترل کنگره را حفظ کنند:

اگر دموکرات‌ها در مجلس نمایندگان پیروز شوند اما نتوانند مجلس سنا را در 3 نوامبر تغییر دهند، کارول انتظار دارد که برای تأمین مالی برنامه‌های کمک مالی ایجاد شده تحت قانون راه به سوی مسکن در قرن بیست و یکم، همراه با تاب‌آوری و کاهش بلایا و اجرای آزمایشی وام مسکن با دلار کوچک توسط اداره مسکن فدرال (FHA) تلاش کنند.

او همچنین معتقد است که دموکرات ها خواستار "نظارت بسیار تهاجمی تر" بر آژانس مالی مسکن فدرال، وزارت مسکن و توسعه شهری و خزانه داری خواهند بود.

کارول گفت، اگر دموکرات‌ها به بزرگ‌ترین جاه‌طلبی‌های خود پی ببرند و کنترل هر دو مجلس را در دست بگیرند، «آن‌ها اهرمی واقعی بر صورت‌حساب‌های هزینه‌ای که باید تصویب شوند، خواهند داشت». اما وتو و وتو همچنان میزان قوانین جدید را محدود می کند.

به طور خلاصه، اگر دموکرات ها کنترل کنگره را به دست آورند:

مهم نیست که چه کسی برنده می شود، آمریکایی ها می توانند انتظار اقدام در زمینه مسکن را داشته باشند. به گفته کارول، بهبود مقرون به صرفه بودن مسکن «یکی از معدود زمینه‌هایی است که توافق بر سر خطوط حزب واقعا واقع بینانه است، حتی در یک دولت تقسیم‌شده».

در مورد این داستان با سردبیران نیوزویک تماس بگیرید: متیو رابینسون و شکیما ادواردز.