اگر املاک ایرلندی بیش از حد ارزش گذاری شود، آیا قیمت خانه کاهش می یابد؟

یک اندیشکده اقتصادی پیشرو می گوید که دارایی ایرلند بیش از حد ارزش گذاری شده است، و در بحبوحه بدتر شدن قیمت، افزایش نرخ وام مسکن و کمبود مداوم عرضه، از اصول اقتصادی دور می شود.

بنابراین، آیا احتمال کاهش قیمت وجود دارد و آیا این می تواند خبر خوبی برای خریداران احتمالی خانه باشد؟

قیمت ها همچنان در حال افزایش هستند

پس از به پایان رسیدن قیمت در اواسط سال 2013، قیمت مسکن از آن زمان به طور پیوسته افزایش یافته است. این بدان معناست که قیمت های اسمی مسکن تقریبا 28 درصد بالاتر از اوج خود در آوریل 2007 است و قیمت متوسط ​​خانه به طور فزاینده ای غیرقابل دسترس شده است. ارقام یورواستات نشان می دهد که قیمت مسکن در ایرلند بین سال های 2015 تا 2025 بیش از دو برابر (103 درصد) افزایش یافته است - یکی از بالاترین نرخ های رشد در اتحادیه اروپا.

در سطح ملی، میانگین قیمت مسکن در جولای سال جاری 399000 یورو بود. Dún Laoghaire Rathdown با میانگین 684411 یورو بالاترین قیمت را داشت در حالی که لانگفورد با 200000 یورو کمترین قیمت را داشت. در می 2020، میانگین قیمت ملی فقط 260000 یورو بود.

درآمدهای مورد نیاز برای تأمین مالی خرید خانه در ایرلند، بر اساس قوانین بانک مرکزی ایرلند، چهار برابر درآمد هر روز بالاتر می‌رود، اکنون برای تأمین مالی متوسط ​​دارایی ملی بر اساس سپرده 10 درصدی، به درآمد (مشترک یا مجرد) 89750 یورو نیاز دارید. یا درآمدی در حدود 154000 یورو در Dún Laoghaire Rathdown.

ESRI چه می گوید؟

ESRI اکنون استدلال می کند که "درجه قابل توجهی از ارزش گذاری بیش از حد در بازار املاک مسکونی ایرلند" وجود دارد.

ارزش گذاری بیش از حد چیست؟ طبق ESRI، زمانی است که قیمت‌های واقعی بالاتر از میزان مورد انتظار با توجه به درآمد، نرخ بهره، جمعیت‌شناسی و عرضه مسکن است. یک هشدار - ESRI اذعان می کند که برآورد این "ذاتا نامشخص است".

ESRI می‌گوید که سطح فعلی ارزش‌گذاری بیش از حد حدود 17 درصد است که بر وخامت قیمت، افزایش نرخ وام مسکن و کمبود مداوم عرضه تاکید می‌کند.

تورم قیمت مسکن در ایرلند به پایین‌ترین حد خود در دو سال و نیم اخیر کاهش یافته است

تجزیه و تحلیل ESRI بیش از 40 درصد اوج ارزش گذاری را در سال 2006 نشان می دهد، در حالی که قیمت املاک در سال 2013 تا 33 درصد کمتر از ارزش گذاری شده بود و در حدود سال 2018 قیمت مناسبی داشت. اما سطح ارزش گذاری بیش از حد از سال 2021 در حال رشد بوده است.

Genevieve McGuirk، مدیر اجرایی موسسه حراج‌دهندگان و ارزش‌گذاران حرفه‌ای (IPAV)، می‌گوید که از یافته‌های ESRI شگفت‌زده نشد و به این واقعیت اشاره کرد که قیمت ملک سریع‌تر از درآمد مردم افزایش یافته است.

با این حال، بسیار مهم است که سطح ارزش‌گذاری بیش از حد امروز هم پایین‌تر و هم از نظر ساختاری با آنچه پس از بحران مالی جهانی رخ داد، که منجر به سقوط قیمت املاک شد، متفاوت است.

همانطور که ESRI اشاره می‌کند، سیستم مالی ما امروزه بسیار قوی‌تر است - بدهی خانوارها پایین‌تر است، رشد اعتبار محدودتر است، "اگرچه نرخ‌های بهره بالاتر مقداری فشار رو به بالا بر بار خدمات بدهی و معیارهای استطاعت وارد کرده است".

نمودارهای ما را در نظر بگیرید. در سالهای ببر سلتیک، بدهی به درآمد (مقدار بدهی یک خانوار در مقایسه با مقدار درآمد قابل تصرفی که ایجاد می کند) به بیش از 200 درصد افزایش یافت، قبل از اینکه با بحران مالی کاهش یابد. از آن زمان به نزول خود ادامه داده است و در حال حاضر به میزان قابل توجهی کمتر از این میزان باقی مانده است، در حدود 83 درصد در سال 2025.

و قیمت به درآمد، که نسبت قیمت اسمی مسکن به درآمد قابل تصرف را اندازه‌گیری می‌کند، در سال 2006 به 170 درصد افزایش یافت و در رکود کاهش یافت. با این حال، یک نکته احتیاط در اینجا؛ در سال های اخیر یک بار دیگر افزایش یافته است و به 129 درصد در سال 2025 رسیده است.

روندهای اروپایی

ایرلند تنها بازار اروپایی نیست که قیمت مسکن در آن بیش از حد ارزش گذاری شده است. تحقیقات کمیسیون اروپا نشان می دهد که "قیمت مسکن در چندین کشور اتحادیه اروپا بیش از حد ارزش گذاری شده است و خطر اصلاح قیمت مسکن را به دنبال دارد."

طبق گزارش کمیسیون، دارایی در پرتغال با حدود 25 درصد در نیمه دوم سال 2025، بیش از حد ارزش گذاری شده است و پس از آن یونان (حدود 23 درصد) قرار دارد. سوئد (20 درصد) و هلند (حدود 18 درصد).

جالب است که شاید برای سه ماهه دوم سال 2025، کمیسیون می گوید که قیمت املاک ایرلند حدود 5 درصد کمتر از ارزش گذاری شده است.

کمیسیون همچنین دیدگاه دیگری در مورد اینکه چرا قیمت ملک از مبانی اقتصادی انحراف دارد - مالی شدن بازار املاک - ارائه می کند.

از پایان سال 2025، ایرلند را به عنوان یکی از کشورهایی که تحت تأثیر این موضوع قرار گرفته است، در تحقیقات خود در زمینه درک بحران مسکن ذکر می کند، به سرمایه گذاران نهادی اشاره می کند که به طور فزاینده ای در ملک در جستجوی بازدهی در محیطی با نرخ بهره پایین سرمایه گذاری می کنند، در حالی که از هزینه های تامین مالی پایین نیز بهره مند می شوند، بنابراین "تضعیف پیوند بین بازارهای مسکن محلی و اقتصاد اساسی و جمعیتی".

با این حال، اشاره می کند که تعیین جهت علیت دشوار است، "اگر قیمت ها به دلیل این سرمایه گذاری ها افزایش یابد یا اگر این سرمایه گذاری ها به دلیل انتظار افزایش قیمت مسکن به این بازارها سرازیر شود".

چه کسی بیشتر ضربه می زند

شاید جای تعجب نباشد که ESRI متوجه می‌شود که سطوح فعلی ارزش‌گذاری بیش از حد «به طور نامتناسبی» به خانوارهای با درآمد متوسط ضربه می‌زند. کسانی که درآمد کمتری دارند ممکن است از مسکن اجتماعی استفاده کنند، در حالی که به نظر می رسد کسانی که درآمد بالاتری دارند کمتر تحت تأثیر قرار می گیرند، زیرا درآمد آنها با نرخی مشابه قیمت خانه افزایش یافته است.

این وسط ها هستند که بیشترین مشکل را با مقرون به صرفه بودن دارند. آخرین ارقام از CSO نشان می دهد که قیمت خانه در سال منتهی به ژوئن 2026 5.6 درصد افزایش یافته است، اما این باعث می شود یک خانه 400,000 یورویی حدود 22,400 یورو گران تر شود.

آیا قیمت مسکن کاهش می یابد؟

پس شاید سوال بزرگ این است که آیا چنین ارزش گذاری بیش از حد باعث کاهش قیمت مسکن می شود؟

نه به این سرعت، شاید.

زمانی را به یاد دارید که اکونومیست هشدار داد که قیمت ملک در ایرلند در سال 2003 در بحبوحه رونق اعتباری 20 درصد کاهش خواهد یافت؟ در آن زمان، این اعلامیه نادیده گرفته شد - حتی اگر قیمت ها در نهایت بسیار بیشتر از این کاهش یافت.

با این حال، ESRI تأکید می‌کند که این بار، ارزش‌گذاری بیش از حد توسط عوامل مختلفی هدایت می‌شود. به طور بحرانی، سطح ارزش گذاری بیش از حد به طور قابل توجهی پایین تر از سال 2006 است (40 درصد طبق ESRI) و ما سطح بیش از حد بدهی نداریم.

این بیشتر درباره عدم تطابق بین عرضه و تقاضا است تا رونق ناشی از اعتبار.

قیمت خانه در ایرلند 17 درصد بیش از حد ارزش گذاری شد «در حالی که خانوارهای با درآمد متوسط بیشترین آسیب را دیدند»

مک‌گویرک از IPAV می‌گوید: «مثل همیشه، بزرگ‌ترین مشکل کمبود عرضه است، نه فقط املاک برای فروش، بلکه برای اجاره نیز، که تأثیر منفی دارد. و این احتمالا هنوز بهبود پیدا نمی کند. بانک مرکزی به تازگی پیش بینی های خود را برای تکمیل خانه های جدید در سال جاری و سال آینده به دلیل کاهش سرعت شروع مسکن کاهش داده است.

عامل دیگر در مقرون به صرفه بودن افزایش قیمت پیشنهاد دهندگان است که در حال حاضر شامل ارگان های مسکن و شوراهای شهرستان و همچنین خریداران برای اولین بار و کوچک کننده ها می شود که همگی برای عرضه محدود خانه با یکدیگر رقابت می کنند.

در این گزارش آمده است: «برخلاف دوره پیش از بحران که ناشی از رشد اعتباری بیش از حد و استانداردهای ضعیف وام بود، به نظر می‌رسد که دوره کنونی ارزش‌گذاری بیش از حد در درجه اول یک موضوع مقرون‌به‌صرفه باشد».

همچنین اشاره می‌کند که بازار اعتباری گسترده‌تر امروز در موقعیت بسیار بهتری قرار دارد، "این نشان می‌دهد که سیستم مالی در موقعیت بسیار قوی‌تری نسبت به سال‌های 2007-2008 قرار دارد."

بنابراین هنوز عوامل زیادی وجود دارد که بر قیمت های قوی تاثیر می گذارد.

کمیسیون اروپا همچنین در گزارش «درک بحران مسکن» اشاره می‌کند که «قیمت‌های بیش از حد قیمت مسکن تضمینی برای کاهش آنها نیست – و اگر چنین است، با چه سرعتی – اگر شکاف ساختاری بین تقاضا و عرضه مسکن وجود داشته باشد». با این حال، اشاره می‌کند که اخیرا قیمت‌ها «در کشورهایی که بیش‌تر ارزش‌گذاری شده‌اند، مانند لوکزامبورگ یا سوئد، به شدت کاهش یافته است».

با این حال، اگر قیمت ها کاهش پیدا نکنند، مطمئنا سرعت رشد کاهش یافته است. ارقام CSO نشان می دهد که قیمت ها در جولای 2025 با نرخ 7.5 درصد افزایش یافته است. اما تا جولای 2026 این میزان به 5.5 درصد کاهش یافت.

مک‌گویرک می‌گوید: «بازار مقداری گرما را از دست داده است. او می‌گوید، جایی که چهار تا شش داوطلب در یک ملک وجود داشت، اکنون فقط دو یا سه نفر وجود دارد. و اگر 16 نفر یک ملک را مشاهده می کردند، اکنون ممکن است فقط سه نفر باشند. این امر به ویژه در مناطق خاصی که ممکن است چندان محبوب نباشند، یا برای خانه هایی که نیاز به کار دارند صادق است.

سایر خریداران - مانند آنهایی که پول نقد دارند - محتاطانه تر رفتار می کنند. مک‌گویرک می‌گوید: «آنها لزوما تا آنجایی که می‌توانند پیشنهاد نمی‌دهند.