اگر هرگز خانه نخرید چه اتفاقی می افتد؟ آنچه را که اجاره‌کنندگان به دست می‌آورند - و آن را رها می‌کنند.

هشت سال پیش، وقتی تانیشا ساندرز از کالج فارغ‌التحصیل شد، احساس خوش‌بینی داشت که در راه رسیدن به یک رویای آمریکایی است که شامل مالکیت خانه می‌شود.

او گام‌هایی را به سوی این هدف برداشت، از جمله تحقیق در مورد برنامه‌هایی که به خریدارانی که برای اولین بار خانه می‌خرند کمک می‌کند. اما در سال‌های اخیر، ساندرز، 36 ساله، می‌گوید که خود را از این ایده که صاحب خانه شود، «رها» کرده است.

با تکرار تاریخ، داو بدترین شروع سپتامبر خود را از سال 2008 به دست آورد

چرا افزایش نرخ بهره فدرال رزرو می تواند یک "برد نادر" برای پول بازنشستگی شما باشد

او گفت: "قیمت خانه ها بسیار گران است و من آن را بخشی از واقعیت خود نمی دانم." و این فقط هزینه ای نیست که او نگران آن است.

به طور سنتی، مالکیت خانه با ثبات همراه بوده است. او گفت، اما با افزایش حق بیمه و مالیات بر دارایی، چشم انداز هزینه های نگهداری غیرقابل پیش بینی و خطر تغییرات آب و هوایی بر املاک در لس آنجلس، جایی که ساندرز زندگی می کند، داشتن یک خانه خطرناک به نظر می رسد. احساس اطمینان برای او بسیار مهم است، تا حدی به این دلیل که او بی خانمانی و ناامنی مسکن را تجربه کرده است.

در حال حاضر، ساندرز در یک آپارتمان دو خوابه زندگی می کند که کارفرمایش به عنوان بخشی از غرامت شغلش به عنوان مدیر املاک پرداخت می کند. این به او کمک کرد تا از استرس ناشی از افزایش اجاره‌بها دوری کند، اما همچنان به دلیل افزایش هزینه‌های خواربار، بنزین و سایر لوازم ضروری احساس فشار می‌کند. ساندرز گفت که او و دوستانش ابراز تاسف می کنند که خرید خانه در مقایسه با والدین یا حتی خواهر و برادر بزرگترشان چقدر برایشان چالش برانگیز شده است.

او گفت: «در واقع فکر کردن به مالکیت خانه در وضعیتی که به عنوان یک ملت در آن قرار داریم و مقرون به صرفه بودن کالاهای اساسی، دیوانگی است. "چشم انداز تغییر کرده است."

ساندرز اشتباه نمی کند که احساس کند خرید خانه از نظر تاریخی زمان دشواری است. میانگین قیمت مسکن در ایالات متحده اکنون حدود پنج برابر درآمد متوسط ​​است. از نظر تاریخی، این نسبت به 3 به 1 نزدیک‌تر بوده است. در 20 سال گذشته، سهم افراد 30 ساله که صاحب خانه‌های خود هستند، بیش از 5 درصد کاهش یافته است.

کتاب بازی آمریکایی جدید: قوانین جدید برای نسل جدید - و پول آن

این روندها با توصیه های مالی طولانی مدت برای افراد 20 و 30 ساله در تضاد است: برای پیش پرداخت پول را کنار بگذارید و خانه بخرید، هم به عنوان مکانی برای زندگی و هم به عنوان منبع اصلی ثروت.

از آنجایی که مالکیت خانه به طور فزاینده‌ای از دسترس خارج می‌شود، این برای مالی طولانی‌مدت افرادی که به‌طور نامحدود اجاره می‌کنند یا با خانواده زندگی می‌کنند، چه معنایی دارد، زیرا آنها از این ابزار سنتی ثروت‌ساز قفل شده‌اند؟

نائومی مورتنسن همیشه این موضوع را در سر داشت که می خواهد صاحب خانه شود. اما تا کنون - بین اجاره، وام های دانشجویی، قبوض آب و برق، مواد غذایی و پس انداز برای مواقع اضطراری - او و شریک زندگی اش نتوانسته اند پول کافی برای پیش پرداخت بگذارند.

مورتنسن 30 ساله و همسرش بخشی از نسل 20، 30 و حتی 40 ساله هستند که به طور فزاینده ای مالکیت خانه را دست نیافتنی می دانند. به گفته کارشناسان، عواملی که به چالش های آنها در تهیه خانه دامن می زند، پیچیده است و به دهه ها قبل بازمی گردد. به دنبال سقوط مسکن و رکود 2007-09، توسعه دهندگان از ساخت و ساز عقب نشینی کردند و عرضه خانه ها را کاهش دادند. علاوه بر این، وام دهندگان استانداردهای اعتباری را تشدید کردند و در بسیاری از موارد واجد شرایط بودن وام مسکن را برای خریداران جوان دشوارتر کرد.

یک دهه بعد، در طول همه‌گیری، قیمت مسکن به شدت افزایش یافت و در سال‌های پس از آن، نرخ بهره نیز افزایش یافت. در یک چرخه معمولی، افزایش نرخ ها قیمت ها را پایین می آورد، اما هنوز به میزان قابل توجهی کاهش نیافته اند. ترکیبی از قیمت های بالای مسکن و نرخ های بهره بالا، خریداران بالقوه خانه را در تنگنا قرار داده است. طبق گزارش گالوپ، تقریبا 29 درصد از افراد 18 تا 34 ساله می گویند که قصد دارند در پنج سال آینده خانه بخرند. این در مقایسه با 57 درصد در سال 2015 کاهش یافته است.

مارک زندی، اقتصاددان ارشد موسسه Moody's Analytics درباره مالکیت خانه گفت: «از لحاظ تاریخی، این بهترین راه برای ثروتمند شدن آمریکایی‌های با درآمد متوسط ​​است. فقط در حال حاضر اینطور نیست.»

در همین حال، جوانان بالغ کرایه های بالایی می پردازند که پس انداز برای پیش پرداخت را دشوار می کند.

با این حال، مورتنسن گاهی از خود می‌پرسد که آیا او و شریک زندگی‌اش با خرید خانه احساس راحتی می‌کنند، حتی اگر پول داشته باشند. تماشای افزایش چشمگیر قیمت ها و نرخ های بهره در سال های اخیر او را نگران نوسانات آتی در بازار مسکن کرده است که می تواند هر سرمایه گذاری در خانه را در معرض خطر قرار دهد. علاوه بر این، داشتن خانه باعث می شود که پول آنها برای درازمدت قفل شود و جابجایی آنها برای کار یا مراقبت از اعضای سالخورده خانواده دشوار شود.

"آیا حتی زمان امنی برای قرار دادن سهام آنچنانی در چنین دارایی بلندمدتی است که بله، ممکن است افزایش یابد - اما چه کسی می داند که آیا ما به آن زمانی خواهیم رسید که ممکن است افزایش یابد؟" او گفت.

در ایالات متحده، مالکیت خانه از نظر تاریخی یکی از در دسترس ترین مسیرها برای تولید ثروت بوده است - اما این یک چیز مطمئن نیست. در سال 2022، میانگین دارایی خالص صاحب خانه تقریبا 40 برابر متوسط ​​​​مالک اجاره کننده بود. اما این روند کلی این واقعیت را پنهان می‌کند که در حالی که برخی از مالکان شاهد افزایش ارزش دارایی‌ها هستند، در موارد دیگر، ارزش خانه‌ها با نرخ تورم رشد می‌کنند و برخی از مالکان در واقع پول خانه خود را از دست می‌دهند.

این مقاله همچنین در مورد اینکه چگونه صاحبان خانه ممکن است ویژگی‌های خاصی را به این فرآیند بیاورند که احتمال ایجاد ثروت را افزایش می‌دهد، مانند درآمدهای بالاتر و تمایل به پس‌انداز را نشان می‌دهد.

جنی شوتز، معاون زیرساخت و مسکن در آرنولد ونچرز، یک سازمان بشردوستانه که بر تحقیق و سیاست متمرکز است، می‌گوید: «خرید خانه تضمینی نیست که شما را ثروتمند می‌کند، یا حتی می‌توانید زندگی را از بین ببرید. "شما می توانید همه چیز خود را با داشتن یک خانه از دست بدهید، و بنابراین اجاره الزاما بدترین نتیجه نیست."

مطالعه ای توسط اقتصاددانان دانشگاه تافتز در مورد تأثیری که مالکیت خانه بر مسیر ثروت خانوارهای کم درآمد دارد، اهمیت زمان بندی را نشان می دهد. محققان امور مالی مستاجران را در دو گروه دنبال کردند، یکی از آنها در سال 1984 شروع به اجاره کرد و دیگری در سال 1999. در نهایت، برخی از مستاجران صاحب خانه شدند، که به محققان اجازه داد تا درک بهتری از این خرید بر توانایی آنها برای ایجاد ثروت داشته باشند.

آن دسته از خانوارهای کم درآمدی که در سال 1984 شروع به اجاره کردند و سپس خانه خریدند، شاهد افزایش ثروتشان در مقایسه با خانوارهای کم درآمدی بودند که مستأجر باقی مانده بودند. اما خانوارهایی در گروه سال 1999 که متعاقبا خانه خریدند، شاهد کاهش ثروتشان در مقایسه با خانوارهای کم درآمدی بودند که مستأجر باقی مانده بودند، زیرا آنها از رکود 2007-2009 عبور کردند.

جفری زابل، یکی از نویسندگان مقاله، گفت که بسیاری از گروه دوم وام مسکن با نرخ های بهره نسبتا بالا داشتند و سپس به سلب مالکیت ختم شدند. گفت: «و اگر خانه نداشته باشی، ثروتی نداری».

زابل افزود: "این بستگی به این دارد که چه اتفاقی برای بازار مسکن می افتد. شما واقعا نمی توانید آن را پیش بینی کنید."

همچنین ببینید: نرخ وام مسکن 30 ساله در آخرین ضربه به بازار مسکن به 7.17 درصد - بالاترین تقریبا 2 سال اخیر - جهش کرد.

قیمت‌های بالا و نرخ‌های بهره بالا در دوره کنونی به این معنی است که خرید خانه برای مردم دشوارتر است. زندی گفت و ارزش های خانه - و بنابراین، ثروتی که صاحبان خانه می توانند از خانه های خود جمع کنند - فضای کمی برای رشد دارند.

زندی گفت: «اجاره‌گیری در این نقطه برای اکثر مردم در اکثر نقاط کشور جذاب‌تر از داشتن خانه است.

برخی از جوانان به این بازار به ویژه چالش برانگیز مسکن نگاه می کنند و تصمیم می گیرند از راه های دیگر ثروت بسازند. از زمانی که پاتریک یعقوبیان 20 ساله بود، برای خرید خانه پول کنار می گذاشت. اما اخیرا، او تصمیم گرفت این سرمایه ها را در چیز دیگری سرمایه گذاری کند: راه اندازی کسب و کار برنامه ریزی مالی خود.

یعقوبیان این تصمیم را سرمایه گذاری برای خود می داند. او علاوه بر سرمایه‌گذاری در کسب‌وکارش، مطمئن می‌شود که بودجه کافی را برای بازنشستگی کنار می‌گذارد و با زندگی با والدینش در هزینه‌های مسکن صرفه‌جویی می‌کند. اگرچه او زمانی فکر می‌کرد که داشتن خانه راهی برای رسیدن به استقلال و ثروت‌سازی است، اما یعقوبیان حساب خود را تغییر داده است.

او گفت: «به نظر می رسد مالکیت خانه دیگر اولویت اصلی نیست، زیرا به نوعی برای نسل ما دور از دسترس است.

یکی از دلایل اصلی که مالکیت خانه پشتوانه ثروت برای نسل‌های گذشته بود این است که وام مسکن می‌تواند به عنوان نوعی حساب پس‌انداز اجباری عمل کند. بخشی از هر پرداخت وام مسکن معمولا سهام مالک را در خانه افزایش می دهد.

جیمز چوی، استاد امور مالی در دانشکده مدیریت ییل، که در تحقیقات خود توصیه‌های سنتی مالی شخصی را به چالش کشیده است، می‌گوید: «این احتمالا مهم‌ترین کانالی است که از طریق آن خرید خانه ثروت می‌سازد.

این محاسبات نرخ وام مسکن 6.1 درصد، پیش پرداخت 20 درصد و نرخ افزایش قیمت مسکن سالانه 4 درصد را در نظر گرفته است.

چوی گفت: «مشخص نیست که اگر در خارج از خانه پس انداز می کنید، داشتن یک خانه دارای این مزیت مالی بزرگ است.

Caleb Pepperday یک برنامه ریز مالی است که با مشتریانی که عمدتا بین 30 تا 50 سال سن دارند و دستیار پزشک هستند کار می کند. بسیاری از آنها صاحب خانه هستند، اما او می گوید آنهایی که خانه ندارند لزوما برای خرید عجله ندارند. در برخی موارد، آنها می بینند که قیمت خانه و نرخ بهره آنقدر بالاست که سرمایه گذاری در خانه در حال حاضر ارزش آن را ندارد. در همین حال، این مشتریان در سطل‌های خارج از حساب‌های بازنشستگی پس‌انداز می‌کنند تا به خود این امکان را بدهند که از آن پول برای خرید خانه استفاده کنند - یا صرفا به ساختن ثروت ادامه دهند.

Pepperday تجربه شخصی با هر دو ترتیب دارد. او و همسرش صاحب خانه ای در پیتسبورگ بودند و به مدت دو سال در آنجا زندگی کردند، سپس زمانی که به همسرش که به عنوان دستیار پزشک کار می کند، به او پیشنهاد کار در مونتانا داده شد، آن را فروخت. در حال حاضر، آنها در حال اجاره هستند.

او گفت: "ما نمی دانیم تا کی قرار است اینجا بمانیم، بنابراین نمی خواستیم پول را در خانه حبس کنیم."

برای مشتریانی که اجاره می‌کنند، Pepperday به دنبال راه‌هایی است که به آنها کمک کند تا علاوه بر سرمایه‌گذاری در خانه، پول خود را به کار بیندازند.

او گفت: «ما دیده‌ایم که والدین یا پدربزرگ‌ها و مادربزرگ‌ها از خانه‌ها به عنوان راهی برای ایجاد ثروت استفاده می‌کنند. "اکنون جایگزین هایی وجود دارد که به طور بالقوه زمانی که پدر و مادر و پدربزرگ و مادربزرگ من در اطراف بودند وجود نداشتند. مردم شروع به درک این موضوع کرده اند که خرید خانه تنها راه برای ایجاد ثروت نیست."

زندی گفت که آمریکایی‌ها نسبت به نسل‌های قبلی به سرمایه‌گذاری‌های خارج از مسکن دسترسی آسان‌تری دارند - با اشاره به محبوبیت صندوق‌های شاخص راه‌اندازی شده در دهه 1970 و کمک‌های خودکار 401(k). او خاطرنشان کرد: "بازار سهام فقط یک بازار بسیار بزرگتر است، فقط یک بازار بسیار نقدشونده تر" نسبت به گذشته.

وی افزود، اما سرمایه‌گذاری که برای ایجاد ثروت به بازار سهام تکیه می‌کند، نیاز به قدرت روانی دارد تا بتواند به سرمایه‌گذاری در بازار ادامه دهد، حتی در زمان رکود. زندی گفت: سرمایه گذاری در مسکن بسیار ساده تر است.

برخی از صاحبان خانه و مستاجران جوان این ایده را به چالش می کشند که خانه باید دارایی اصلی آنها باشد.

جسی بیلر اولین بار در 23 سالگی صاحب خانه شد و از آن به بعد آن خانه را فروخت و خانه دیگری خرید. با این حال، بیلر - که در گرین‌کاسل، شهری کوچک در بخش جنوبی مرکزی پنسیلوانیا زندگی می‌کند، گفت که اگر در مکانی متفاوت با بازار اجاره قوی‌تر زندگی می‌کرد و اگر در اوایل 20 سالگی توصیه‌های مالی نسل والدینش را درونی نمی‌کرد، ممکن بود اجاره بدهد.

بیلر که اکنون 30 ساله است، گفت: "من نمی دانم که آیا پاداش داشتن خانه با مشخصات ریسک اقتصاد امروز مطابقت دارد یا خیر."

با توجه به نرخ‌های بهره نسبتا بالا امروز، بیلر، که در امور مالی زنجیره تامین کار می‌کند، گفت که احساس می‌کند برای مالکیت خانه‌اش به بانک حق بیمه پرداخت می‌کند، اگرچه می‌داند مالکیت مزایایی دارد. او و همسرش که معلم است، توانستند مکانی را بخرند که به خانواده و مدرسه ای که او در آن کار می کند نزدیک باشد. آنها همچنین این فرصت را دارند که با بازسازی آشپزخانه و انجام پروژه های دیگر، ارزش خانه خود را افزایش دهند.

با این وجود، او شک دارد که داشتن خانه می تواند منبع قابل اعتماد ثروت باشد، و وقتی به پیش بینی های بازنشستگی نگاه می کند، خانه اش را در نظر نمی گیرد. او گفت، این ایده - که در بین نسل والدینش برجسته است - که برای رسیدن به استقلال مالی نیاز به داشتن خانه دارید، "بسیار ناقص" است. "این به شدت به من منتقل شد."

با این حال، برای بسیاری، تمایل به داشتن یک خانه، ساختن بزرگترین تخم مرغ لانه نیست. در عوض، این در مورد ثبات، بخشی از یک جامعه یا دسترسی به نوع خاصی از مسکن است.

چوی گفت: «انواع چیزهایی که برای خرید در دسترس هستند با انواع خانه هایی که برای اجاره در دسترس هستند متفاوت است. اگرچه توسعه‌دهندگان خانه‌های تک‌خانواری بیشتری را به‌طور خاص به‌عنوان اجاره می‌سازند، این نوع سهام معمولا راحت‌تر در دسترس خریداران است. و اگر می خواهید بتوانید در طول زمان تغییراتی را در فضای زندگی خود ایجاد کنید و قصد دارید طولانی مدت در همان مکان بمانید، خرید می تواند منطقی باشد.

کد مالیاتی مزایایی را برای صاحبان خانه فراهم می کند و وام مسکن به خریداران این امکان را می دهد که با سرمایه گذاری اولیه نسبتا کمی صاحب یک دارایی بزرگ شوند. اگرچه پیش‌بینی کل هزینه سالانه مالکیت خانه در سال‌های اخیر برای خریداران دشوارتر شده است، با توجه به افزایش حق بیمه و مالیات بر دارایی، داشتن یک خانه با وام مسکن با نرخ ثابت می‌تواند به تثبیت هزینه‌های مسکن شما کمک کند.

و اگرچه ما در یک دوره تاریخی چالش برانگیز برای خرید خانه زندگی می کنیم، خبر خوب این است که نشانه هایی وجود دارد که ممکن است آسان تر شود. به گفته زندی، از آنجایی که قیمت ها در حال حاضر بسیار بالا هستند، فضای کمی برای ادامه رشد وجود دارد.

او گفت: «شما می‌توانید مقرون به صرفه بودن را بازیابی کنید، نه به این دلیل که عرضه بیشتر دارید، بلکه تقاضای کمتری دارید. به گفته زندی، کاهش مهاجرت به ایالات متحده احتمالا تقاضا برای خانه‌ها را کاهش می‌دهد، در حالی که کاهش نرخ زاد و ولد، همراه با افزایش سن نوزادان که در سال‌های آینده خانه‌های خود را رها خواهند کرد، نیز می‌تواند در کاهش تقاضا نقش داشته باشد.

سال‌هاست که زندی نسخه‌ای از این خط را می‌گوید که برای اکثر مردم، اجاره کردن منطقی‌تر از خرید خانه است. اما با گذشت سال‌ها و تغییر واقعیت‌های جمعیتی، او فکر می‌کند ممکن است با اعتماد به نفس کمتر و کمتری این را بگوید، تا زمانی که دیگر واقعیت ندارد.

در لس آنجلس، ساندرز می گوید تصور این آینده، حداقل در حال حاضر، سخت است. وقتی او به اطراف و همسالان خود نگاه می کند، بیشتر آنها در حال اجاره یا زندگی با والدین خود هستند. بسیاری، مانند او، برای تامین هزینه‌های زندگی روزمره تلاش می‌کنند، چه رسد به اینکه پول کافی برای سرمایه‌گذاری در دارایی‌ای مانند خانه کنار بگذارند.

گاهی اوقات، ساندرز از خود می‌پرسد که آیا مسیری که او دنبال کرد - رفتن به کالج، یافتن شغل - اگر در نسلی دیگر به سن بلوغ می‌رسید، می‌توانست صاحب خانه شود.

او گفت: "من مجبور شدم این تمایلات برای مالکیت خانه را خاموش کنم، زیرا همچنان شاهد رشد تصاعدی قیمت همه چیز هستم."

سهام اینتل در حالی افزایش می یابد که سرمایه گذاران امیدوارند تراشه های حافظه بتوانند گام بعدی را در چرخش آن رقم بزنند