این روزها تقریبا غیرممکن است که یک واحد کاندو بفروشید: "احساس می کنم در دام افتاده ام"

وقتی ویل هادسون دو سال پیش واحد مسکونی خود را در گلدن، کلوئیل، خرید، آخرین چیزی که انتظار داشت این بود که با املاکی معادل یک لیمو به دام بیفتد.

خزانه داری 10 ساله بدترین عملکرد خود را در بیش از 100 سال گذشته داشته است. چرا سرمایه گذاران به هر حال اوراق می خرند.

من سوخته ام: مدام به پسر عمویم که پولش تمام می شود کمک می کنم. آیا انتظار کمک خواهرش خیلی زیاد است؟

هادسون به MarketWatch گفت که این خرید به سرعت تبدیل به "بزرگترین اشتباه زندگی من" شد. در عرض یک سال پس از نقل مکان، او می خواست بفروشد، زیرا مسائل متعدد - از قطع آب گرفته تا سیل در مناطق مشترک - زندگی در آنجا را دشوار می کرد.

ناامیدی هادسون منعکس کننده مشکلات بسیاری از صاحبان واحدهای آپارتمانی در سراسر آمریکا است.

همانطور که حق بیمه خانه به بالاترین حد خود رسیده است، مالکان واحدهای مسکونی شاهد افزایش هزینه های HOA هستند زیرا افزایش هزینه های بیمه ساختمان های آنها به ساکنان منتقل می شود. ارزیابی‌های ویژه، هزینه‌های یکبار مصرف که مالکان برای تأمین هزینه‌های مشترک پرداخت می‌کنند نیز در حال افزایش هستند. طبق گفته Vantaca، یک پلت فرم مدیریت HOA که با شرکت های مدیریت دارایی کار می کند، آنها معمولا از ساختمان ها و جوامع قدیمی با ذخایر مالی رو به کاهش دریافت می شوند.

و ارزیابی‌های ماهانه و سایر هزینه‌ها حتی بیشتر افزایش می‌یابند. بیش از نیمی از انجمن‌های اجتماعی (54%) قصد دارند هزینه‌های خود را برای پوشش هزینه‌هایی مانند هزینه‌های بیمه و کمک به برآورده کردن استانداردهای جدید برای ذخایر مالی که در سال 2027 اجرایی می‌شوند، افزایش دهند.

حتی اگر یک واحد در یک کاندومینیوم با برچسب قیمت پایین‌تری نسبت به یک ملک مجزا عرضه شود، فروش آن دشوارتر شده است زیرا خریداران از احتمال تحمل هزینه‌های فزاینده نگران می‌شوند. در زمانی که فروشندگان خانه در سراسر کشور با مشکل مواجه هستند، صاحبان واحدهای کاندو وضعیت بسیار بدی دارند.

اشلی هریس، مدیر آموزش خریداران خانه در Neighbors Bank، یک وام دهنده وام مسکن، گفت: «قبلا یک کاندو به شما امکان می داد وارد بازار شوید، زیرا آنها معمولا قیمت پایین تری داشتند و شرایط آنها آسان تر بود. او گفت، اما اکنون، با افزایش هزینه های HOA، "یک کاندو ممکن است ماهانه گران تر از یک خانه تک خانواده باشد."

بر اساس گزارش انجمن ملی مشاوران املاک، در ماه آگوست، فروش کاندو و تعاونی نسبت به ماه مشابه سال گذشته 2.7 درصد کاهش داشته است.

کاهش تقاضا منجر به افزایش تعداد واحدهای کاندومینیوم در بازار شده است. لیزا استورتوانت، اقتصاددان ارشد Bright MLS به MarketWatch گفت، برای مثال، در منطقه ای از نیوجرسی تا ویرجینیا که توسط سرویس چند فهرستی Bright MLS ارائه می شود، واحدهای کاندو اکنون 15٪ از موجودی فعال را تشکیل می دهند - از کمتر از 10٪ قبل از همه گیری.

استورتوانت گفت: «در بازار ما، فروشندگان آپارتمان مجبور به تعدیل قیمت بیشتر از فروشندگان خانه های تک خانواده هستند.

و پیدا کردن خانه ای که در HOA نباشد، روز به روز سخت می شود. Realtor.com دریافت که در سال 2025، 44٪ از خانه های برای فروش در ایالات متحده مالکان را ملزم به پرداخت هزینه های HOA می کردند که این رقم در سال 2019 34٪ بود.

برای روشن بودن، هزینه های HOA منحصر به کاندومینیوم ها نیست. اگر ملک بخشی از انجمن مالکان خانه باشد، صاحبان خانه های شهری و خانه های تک خانواده نیز هزینه های HOA را پرداخت می کنند. Realtor.com دریافت که حدود یک سوم خانه های یک خانواده دارای HOA هستند - اما این سهم به طور قابل توجهی کمتر از 85٪ واحدهای کاندو و خانه های شهری است که تحت صلاحیت یک HOA قرار دارند.

(Realtor.com توسط Move Inc. تابعه News Corp اداره می شود؛ ناشر MarketWatch داو جونز نیز یکی از زیرمجموعه های News Corp است.)

بیمه عامل بزرگی در پشت افزایش هزینه HOA برای صاحبان واحد مسکونی است. در حالی که برخی از بیمه‌گران حق بیمه بیشتری دریافت می‌کنند، برخی دیگر به دلیل افزایش خسارات ناشی از بلایای طبیعی، مانند طوفان‌ها و آتش‌سوزی‌ها و افزایش هزینه‌های بیمه اتکایی، HOA‌های کاندو و صاحبان آن‌ها را به کلی کنار می‌گذارند. افزایش هزینه تعمیر خسارت، به ویژه در ساختمان‌های قدیمی، برخی از بیمه‌گران را مجبور به کاهش یا محدود کردن پوشش می‌کند.

برخی از ایالت ها برای رسیدگی به این موضوع وارد عمل شده اند. در سال 2025، به دنبال شکایات متعدد مبنی بر لغو یا عدم تمدید سیاست های اصلی ساختمان های کاندومینیوم، وزارت بازرگانی و بیمه میسوری به بیمه گذاران گفت که از انجام این کار خودداری کنند.

کاندومینیوم از دست دادن سیاست اصلی خود می تواند عواقب شدیدی برای صاحبان واحدها، فروشندگان و حتی خریداران احتمالی داشته باشد، زیرا کل ساختمان را بدون بیمه رها می کند. این بدان معناست که اگر آسانسور ساختمان فرو بریزد یا آتش سوزی به ساختمان آسیب جدی وارد کند، صاحبان خانه در حال تعمیر هستند. افرادی که دارای واحدهای ساختمانی هستند به طور بالقوه با هزینه های زیادی روبرو هستند.

کریس کولگان، یک کارگزار املاک مستغلات مستقر در ویرجینیا با کارگزاری Real، به MarketWatch گفت که یک مشتری که چند سال پیش به او کمک کرد تا خانه ای بخرد، اخیرا با او تماس گرفت و از او پرسید که آیا ارزیابی ویژه ای که از صاحبان واحدهای آپارتمانی در کاندومینیوم وضع می شود، همراه با افزایش هزینه های ماهانه، قانونی است. بود.

کولگان خاطرنشان کرد: «در برخی از مواقع، برخی از این عوارض مربوط به کاندوها بیشتر از پرداخت یک خودرو [تبدیل به] می‌شوند،» حتی با وجود اینکه برخی از ساختمان‌های قدیمی‌تر امکانات کافی برای توجیه هزینه‌های بالاتر ناشی از هزینه‌های بیمه را ندارند.

فقدان بیمه همچنین بر تأمین مالی وام مسکن تأثیر می گذارد - و اینکه آیا خریداران بالقوه می توانند وام دریافت کنند.

هنگامی که یک خریدار می خواهد خانه ای با وام مسکن معمولی بخرد، این وام عموما توسط Fannie Mae FNMA یا Freddie Mac FMCC پشتیبانی می شود. دو شرکت تحت حمایت دولت از انجمن‌های کاندو می‌خواهند که یک بیمه‌نامه اصلی را که 100 درصد برآورد ارزش جایگزینی واحدها را پوشش می‌دهد، از جمله استانداردهای دیگر، حفظ کنند.

زمانی که ساختمان‌ها نمی‌توانند هزینه پرداخت کنند یا سیاست اصلی را از دست می‌دهند، فروش یک واحد دشوار می‌شود زیرا خریداران احتمالی نمی‌توانند واجد شرایط وام مسکن سنتی باشند.

تغییرات در سطح فدرال آماده است تا خرید در آپارتمان‌ها را پیچیده‌تر کند. در ماه مارس سال جاری، فانی و فردی استانداردهای مالی جدید و سخت گیرانه تری را اعلام کردند که مستلزم بررسی دقیق تر امور مالی ساختمان کاندو است.

جوئل برنر، اقتصاددان ارشد در Realtor.com به MarketWatch گفت که نتیجه این است که گرفتن وام مسکن برای خریداران دشوارتر است و استانداردهای جدید وام دهی بر تقاضای واحدهای کاندو در سراسر کشور تأثیر می گذارد، به ویژه در مکان هایی که مسائل بیمه بارزتر است. "این در حال حاضر به ارزش های فروش مجدد لطمه می زند."

در کلرادو، هادسون با مشکل بیمه مواجه است. زمانی که او در حال خرید واحد خود بود، وام دهنده ای که در ابتدا به او مراجعه کرد، تمایلی به دادن وام به او نداشت، زیرا بیمه نامه اصلی HOA که سقف را پوشش می داد، کافی نبود و دستورالعمل های فدرال را رعایت نمی کرد. به اصرار عامل املاک خود، او یک وام دهنده جایگزین پیدا کرد، اما او مجبور شد 20٪ را کنار بگذارد.

هادسون گفت، اکنون ممکن است نتواند خریدار را در زمان و اگر واحد را برای فروش بیابد، زیرا ممکن است خریدار به همان دلیلی که در ابتدا او را مسدود کرده بود، نتواند وام مسکن دریافت کند.

نه تنها این ساختمان در منطقه سیل قرار دارد، بلکه بسیاری از ساکنان هزینه های HOA خود را پرداخت نمی کردند، که باعث می شود HOA کمبود بودجه داشته باشد و به طور بالقوه قادر به پرداخت هزینه تعمیرات سازه در صورت وجود شرایط اضطراری نیست.

این جانباز افزود: پیدا کردن خریدار ممکن است ماه ها یا سال ها طول بکشد، زیرا کمبود بیمه مشکل بزرگی خواهد بود.

آیا او دوباره از یک کاندومینیوم خرید می کند؟ او گفت: "لعنتی نه."

در طول پنج سال گذشته، واحدهای کاندومینیوم در لوئیزیانا بیشترین کاهش را در میانگین قیمت‌های فهرست داشتند. داده‌های Realtor.com نشان می‌دهد که بین سال‌های 2021 و 2026، قیمت واحدهای آپارتمانی در ایالت نزدیک به 17 درصد کاهش یافته است.

واحدهای کاندو در واشنگتن دی سی و کلرادو به دنبال آن بودند. در دی سی، قیمت فهرست واحدهای آپارتمانی در پنج سال گذشته نزدیک به 11 درصد کاهش یافت. در کلرادو، آنها نزدیک به 10٪ کاهش یافتند.

در زیر ایالت ها به اضافه دی سی که قیمت واحدهای کاندومینیوم در آن ها بیشترین کاهش را در پنج سال گذشته داشته است، آمده است:

برخی از شکارچیان خانه ممکن است خرید یک واحد کاندو را به عنوان نقطه ورود به مالکیت خانه در نظر بگیرند. کارشناسان یک توصیه کلیدی برای کسانی که به دنبال انجام این کار هستند ارائه کردند: قبل از انجام تحقیقات گسترده ای انجام دهید.

خریداران بالقوه باید اطلاعاتی مانند مطالعات ذخیره مالی را بررسی کنند تا ببینند آیا انجمن آپارتمان می تواند هزینه های غیرمنتظره یا موارد اضطراری را پوشش دهد یا خیر. گواهینامه گزارش نقطه عطف - ارزیابی توسط یک مهندس یا معمار دارای مجوز که ایمنی ساختاری ساختمان را تأیید می کند و اینکه آیا مطابق با قوانین ایالتی و محلی است یا خیر. و به گفته اندرو لستر، رئیس FirstService Financial، یک شرکت مدیریت املاک مسکونی که با هزاران HOA و انجمن کاندو کار می‌کند، و بیمه‌نامه ساختمان.

لستر به MarketWatch گفت: "مدیر املاک باید قدمت پشت بام، لوله کشی، آسانسور را بشناسد. اطلاعات پیرامون کاندو را بپرسید." او گفت که مشاور املاک نیز باید این اطلاعات را داشته باشد یا مایل به کشف آن باشد.

لستر افزود: "هر چیزی که گم شده باشد، یا تاخیر در پاسخ - این یک پرچم قرمز است." به ساختمان های دیگر بروید، همین اطلاعات را بگیرید و آنها را مقایسه کنید.

کولگان گفت، در ویرجینیا، خریداران باید انتظار داشته باشند که انجمن کاندو دفترچه ای را در اختیار خریداران بالقوه قرار دهد که در آن هرگونه دعوای معلق، هرگونه تعمیر بزرگ برنامه ریزی شده و میزان ذخایر مالی آنها را افشا کند.

لستر گفت، خودتان سند را از نزدیک بخوانید. او افزود، همچنین می‌توانید آن را در یک پلتفرم هوش مصنوعی مانند ChatGPT آپلود کنید - که می‌تواند خطا ایجاد کند، بنابراین با احتیاط ادامه دهید - و در مورد احتمال افزایش هزینه‌های HOA و روند قیمت خانه در منطقه سؤال بپرسید. سپس، همین سؤالات را از مشاور املاک خود بپرسید.

او گفت که از دست دادن چنین مبلغ زیادی "من را از نظر مالی کاملا خراب می کند." "احساس می کنم در دام افتاده ام."

اگر هرگز خانه نخرید چه اتفاقی می افتد؟ آنچه را که اجاره‌کنندگان به دست می‌آورند - و آن را رها می‌کنند.