این 4 سوال را بپرسید - نوشته شده توسط Realtors - هنگام انتخاب یک وام دهنده وام مسکن

انتخاب وام دهنده مناسب می تواند هزاران دلار برای شما صرفه جویی کند. خرید یکی از اولین گام هایی است که هنگام خرید خانه بردارید.

مقایسه وام دهندگان و ردیف کردن زودهنگام تاییدیه‌ها، معیارهایی را برای کار به شما می‌دهد، و زمانی که مشاور املاک شما وام دهندگان را توصیه می‌کند، درک بهتری خواهید داشت که آیا آنها معامله خوبی ارائه می‌دهند یا خیر. به‌علاوه، داشتن پیش تأییدیه‌ها به خریداران و نمایندگان اجازه می‌دهد متوجه شوند که جدی هستید.

کارگزاران املاک معمولا فهرستی از وام دهندگان پیشنهادی دارند که اغلب بر اساس سال ها تجارت تکراری ساخته شده اند. متیو مارتینز، کارگزار املاک کالیفرنیا می گوید: «انتخاب وام دهنده فقط به دنبال تأمین مالی نیست. این در مورد انتخاب یکی از مهمترین اعضای تیم تراکنش است.

نمایندگان وام دهندگان را بررسی می کنند تا به شبکه های خود اضافه کنند، و آنها می دانند که چه چیزی یک خوب را از یک بد جدا می کند. در اینجا چهار سؤالی است که آنها می گویند باید از هر وام دهنده ای که در نظر دارید بپرسید.

وام دهنده ممکن است برنامه خاصی را بر اساس شغل، درآمد یا موقعیت مکانی شما ارائه دهد که می تواند وام مسکن را مقرون به صرفه تر کند.

وام های رهنی پزشک یکی از این نمونه هاست. برخی از وام دهندگان وام مسکن را برای متخصصان پزشکی ارائه می دهند که بدون پیش پرداخت، محدودیت وام بالاتر و الزامات کمتر سختگیرانه بدهی به درآمد ارائه می شود. برخی از وام دهندگان شرایط ترجیحی وام مسکن را به مدیران اجرایی یا متخصصانی که برای کار نقل مکان می کنند ارائه می دهند. خریداران خانه اول یا کم درآمد ممکن است واجد شرایط دریافت کمک هزینه بسته شدن یا پیش پرداخت باشند.

از وام دهنده خود در مورد این برنامه ها بپرسید، زیرا همه مشاوران املاک و مستغلات از آنها مطلع نیستند. مایکل پرنا، مشاور املاک میشیگان، می گوید: "نظر من این است که مشاوران املاک و مستغلات می توانند مشتریان را به مکان مناسب هدایت کنند تا بهترین وام را برای آنها دریافت کنند."

پیدا کردن برخی از برنامه‌های صرفه‌جویی در هزینه‌ها سخت است، اما حتی برای یک محصول نسبتا رایج - مانند وام FHA - به کار با وام‌دهنده‌ای که تخصص واقعی دارد کمک می‌کند. به گفته کن سیسون، یک دلال املاک و افسر سابق وام در کالیفرنیا، هر وام دهنده "اشتهای" برای نوشتن انواع مختلف وام و کار با انواع مختلف وام گیرندگان دارد. اگر وضعیت مالی غیرعادی دارید، پیدا کردن وام دهنده مناسب می تواند به معنای تفاوت بین رد یا تایید شدن باشد.

مطمئن نیستید به دنبال چه چیزی باشید؟ اگر برای انجام تحقیقات خود کمک می‌خواهید، با یک مشاور مسکن مورد تایید HUD ملاقات کنید.

نرخ وام مسکن طی چند سال گذشته به طور قابل توجهی نوسان داشته است و در سال 2021 به حدود 2.65 درصد رسید و اکنون به 7 درصد نزدیک تر شده است. با توجه به افزایش نرخ بهره فدرال رزرو در آخرین نشست خود، جای تعجب نیست که خریداران به دنبال هر مزیتی باشند که می توانند به دست آورند. آماندا سویتز، یک مشاور املاک فلوریدا، خاطرنشان می کند که دریافت نرخ وام مسکن پایین تر می تواند شما را برای پس انداز طولانی مدت آماده کند. او می گوید: «یک تغییر کوچک می تواند به معنای صدها یا هزاران دلار در طول عمر وام باشد.

اما نرخ تنها عددی برای تماشا نیست. به سایر هزینه‌های وام، مانند هزینه درخواست، هزینه شروع و سایر هزینه‌های بسته شدن وام توجه کنید. همچنین گزینه های وام مانند امتیاز تخفیف و اعتبار وام دهنده وجود دارد که می تواند بر میزان پرداخت شما تأثیر بگذارد.

Micheal Kelczewski، کارگزار املاک و مستغلات دلاور و افسر وام های رهنی می گوید: «کمترین نرخ آگهی گاهی اوقات می تواند گران ترین وام باشد، وقتی همه هزینه ها با هم جمع شوند.

الکس هابلر، یک مشاور املاک و مستغلات مینه سوتا، این بازی را با مشتری دید که بانک ملی را به دلیل نرخ پایین تبلیغاتی آن انتخاب کرده بود. او می‌گوید: «هزینه اولیه چندین برابر وام‌دهندگان محلی بود که هزینه‌های بسته شدن آن‌ها را افزایش داد.

برای به دست آوردن هزینه واقعی وام مسکن، می توانید برآوردهای وام وام مسکن وام دهندگان را مقایسه کنید، سندی سه صفحه ای که پس از درخواست برای پیش تأیید دریافت خواهید کرد. آنها هزینه هایی مانند نرخ وام دهنده و پرداخت ماهانه تخمینی شما، هزینه های بسته شدن، بهره از پیش پرداخت شده و هزینه های سپرده را فهرست می کنند.

یک ماشین حساب وام مسکن همچنین می تواند هزینه های ماهانه مانند مالیات بر دارایی، حق بیمه و هزینه های HOA را در نظر بگیرد.

هنگامی که یک فروشنده پیشنهاد شما را می پذیرد، اکثر نمایندگان قصد دارند ظرف دو هفته بسته شوند. اما یک پذیره نویس متوقف شده یا یک افسر وام که پاسخگو نیست می تواند معامله را به تاخیر بیاندازد یا خراب کند.

مارتینز می‌گوید: «من دیده‌ام که خریداران وام‌دهنده‌ای را عمدتا براساس نرخ کمی پایین‌تر انتخاب می‌کنند، اما با تأخیر در ارزیابی‌ها، ارتباطات ضعیف، شرایط پذیره‌نویسی در لحظه آخر یا بسته شدن تمدیدات مواجه می‌شوند. این مشکلات می توانند از طریق افزایش نرخ قفل، هزینه های جابجایی اضافی، از دست دادن اهرم مذاکره، یا در بدترین موارد، از دست دادن دارایی یا سپرده، هزینه خریدار داشته باشند.

نمایندگانی که با آنها صحبت کردم، ارتباط خوب وام دهنده را در اولویت قرار می دهند. کریستال اولنبوش، یک مشاور املاک تگزاس، می‌گوید: «در بازاری که به سرعت در حال حرکت است، من وام‌دهنده‌ای می‌خواهم که به تلفن پاسخ دهد، در صورت نیاز با نماینده فهرست صحبت کند و معامله را ادامه دهد». او می‌گوید: «اگر وام‌دهنده نتواند طبق جدول زمانی قرارداد عمل کند، ارزان‌ترین نرخ روی کاغذ می‌تواند به گران‌ترین انتخاب تبدیل شود.

نماینده شما همچنین یک وام دهنده - یا در حالت ایده آل، لیستی از وام دهندگان - خواهد داشت که آنها توصیه می کنند، احتمالا به این دلیل که در گذشته با هم با موفقیت کار کرده اند. همچنین می‌توانید از چند مورد از این وام‌دهندگان پیش‌تایید دریافت کنید تا ببینید هزینه‌ها چگونه مقایسه می‌شوند.

اگر وام‌دهنده‌ای را در نظر دارید که نماینده شما توصیه می‌کند، در حالت ایده‌آل، آنها استاندارد بالایی از نرخ‌های پایین، زمان‌های بسته شدن سریع و ارتباطات قوی را دارند. مارتینز می گوید: «[این] باید بر اساس شایستگی، ارتباطات و قابلیت اطمینان باشد، نه بر اساس هدایت خریدار به سمت یک شرکت خاص.

اما همیشه اینطور نیست. برخی از نمایندگان - معمولا آنهایی که با وب سایت های فهرست املاک شراکت دارند - می گویند که تحت فشار هستند تا مشتریان را به وام دهنده شریک وب سایت ارجاع دهند. نمایندگان به دلیل قانون رویه‌های تسویه املاک (RESPA) نمی‌توانند برای ارجاع‌هایشان رشوه دریافت کنند، اما سرنخ‌های آنها از وب‌سایت ممکن است به آنها بستگی داشته باشد.

سیسون به یاد می آورد که با وام دهنده ای مانند این کار می کرد. او می‌گوید: «اگر مشتریانی را نزد آن‌ها بفرستم... فرصت‌های بیشتری را در قالب ارجاع از آنها دریافت می‌کردم.

او می دانست که این همیشه بهترین وام دهنده برای مشتری نیست. او می‌گوید: «اما نمی‌توانم چیزی بگویم زیرا از برنامه مشارکت اخراج خواهم شد. سیسون از آن زمان راه خود را با این وام دهنده جدا کرده است.

با پرسیدن از وام دهنده - و نماینده شما - رابطه آنها چگونه است، می توانید بفهمید که ارجاع وام دهنده با حسن نیت انجام می شود یا صرفا برای انجام یک تعهد نانوشته انجام می شود. همچنین می‌توانید از هر دو طرف درخواست افشای حقوقی کنید، در غیر این صورت، ممکن است برای وام مسکنی که برای شما مناسب نیست، بیش از حد پرداخت کنید.

هنگامی که به وام مسکن نیاز دارید، ممکن است احساس کنید که وام دهنده تمام قدرت را در اختیار دارد. اما وام مسکن شما بخش ارزشمندی از کسب و کار آنها است و شما آنها را به همان اندازه که آنها شما را انتخاب می کنند، انتخاب می کنید.

هنگامی که شروع به خرید می کنید، اندرو فورچون، یک مشاور املاک کلرادو، پیشنهاد می کند با سه تا پنج وام دهنده در همان روز تماس بگیرید. او توضیح می دهد: "اگر از همه آنها در یک روز نقل قول دریافت کنید، اعداد بسیار متفاوتی را دریافت خواهید کرد."

پس از دریافت پیشنهادهای پیش تأیید، می توانید تلفن را بردارید و این چهار سؤال را از وام دهندگان بپرسید - اما آنها یک نقطه شروع هستند، نه یک لیست جامع، بنابراین در جستجوی عمیق تر بر اساس موقعیت خود تردید نکنید. پاسخ آنها ممکن است به شما کمک کند تا لیست خود را محدود کنید. برای پیدا کردن یک وام دهنده خوب نیازی نیست که یک متخصص مالی باشید، فقط باید سوالات درست را بپرسید.