بازار املاک ماربلا در حال گذار است؟ چرا این خبر خوبی برای خریداران ایرلندی است

برای دهه‌ها خانواده‌های ایرلندی به سمت کوستا دل سول کشیده شده‌اند، با پروازهای منظم از دوبلین، کورک، شانون و ناک که ماربلا را به راحتی در دسترس قرار می‌دهد. یک جامعه تثبیت شده ایرلندی اکنون بخشی از بافت اجتماعی شهر است، در حالی که ارز مشترک مزیت عملی دیگری را به خریداران ارائه می دهد. محبوبیت پایدار این مسیر در ارقام اداره آمار مرکزی برای نیمه اول سال 2025 منعکس شده است، که مالاگا را در بین 10 مسیر شلوغ از دوبلین قرار داد.

هرکسی که امروز قصد خرید داشته باشد، بازاری متفاوت از بازاری که دوستان و خانواده در دوران پس از شیوع بیماری همه گیر خرید کرده بودند، پیدا خواهد کرد. پس از چندین سال استثنایی، Marbella در حال دور شدن از بازار فروشندگان است و فرصت های جدیدی را برای کسانی که به دنبال خرید هستند ایجاد می کند.

کریستین کانولی، مدیر اجرایی دفتر خصوصی Kore Estates، مشاور املاک مستقر در ماربلا با میراث ایرلندی، ریشه‌های عمیق محلی و بیش از 20 سال تجربه در کوستا دل سول، توضیح می‌دهد که چه چیزی تغییر کرده است: «چند سال، فروشندگان دست بالا را داشتند و به خریداران فرصت کمی برای مذاکره می‌دادند. خانه‌های با قیمت مناسب هنوز به سرعت به فروش می‌رسند، بنابراین خریدارانی که موفق می‌شوند کسانی هستند که آماده هستند و می‌توانند به سرعت حرکت کنند.»

ارقام این تحلیل را تایید می کنند. شورای عمومی دفاتر اسناد رسمی اسپانیا ثبت 3422 خانه در سراسر Marbella، Benahavís و Estepona را در نیمه اول سال 2026 تغییر داده است که 20.7 درصد کمتر از نیمه اول بسیار شلوغ سال 2025 است. پیش از این، منعکس کننده تقاضای قوی برای خانه های با کیفیت است، اگرچه میانگین ها همیشه ترکیبی از املاک فروخته شده را نشان می دهند. قیمت های درخواستی با سرعت بیشتری در حال افزایش هستند.

Idealista، یک وب‌سایت اسپانیایی فهرست املاک، میانگین قیمت درخواستی ماربلا را 5956 یورو به ازای هر متر مربع در ماه آگوست اعلام کرده است که 4 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل در مقایسه با 7.6 درصد در فوریه افزایش یافته است. این سرعت ثابت‌تر نشان‌دهنده خریدارانی است که دیگر آماده نیستند بدون هیچ سوالی قیمت‌ها را افزایش دهند.

شکارچیان خانه رویکردی سنجیده‌تر را در پیش گرفته‌اند، و در حالی که خانه‌های با قیمت مناسب همچنان علاقه زیادی به خود جلب می‌کنند و می‌توانند به سرعت بفروشند، بازار به احتمال زیاد قیمت‌های درخواستی غیرواقعی را رد می‌کند. کانولی می گوید: «قیمت گذاری صحیح از ابتدا همه چیز است. "املاک خوب با قیمت مناسب هنوز هم فروش خوبی دارند، بنابراین آماده بودن برای اقدام همچنان کلیدی است. اما دیگر فشاری برای پرداخت احتمالات برای املاک خارج از مکان های اصلی وجود ندارد."

فعالیت نیز در حال ساخت است. فروش در سراسر مثلث طلایی - بین سویا، کوردوبا و گرانادا - بین سه ماهه اول و دوم سال 2026 9.7 درصد افزایش یافت، با عرضه محدود املاک اصلی همچنان ارزش ها را تقویت می کند.

سیاست بعد دیگری می‌افزاید. اسپانیا، مانند ایرلند، مسکن را در دستور کار سیاسی خود قرار داده است، به طوری که بانک مرکزی اسپانیا کمبود مسکن در این کشور را حدود 750000 خانه برآورد کرده است. در 5 اکتبر، نخست وزیر اسپانیا، پدرو سانچز، چند روز پس از رد دو فرمان مسکن توسط کنگره این کشور، انتخابات عمومی را برای 29 نوامبر برگزار کرد.

دولت پس از آن مجددا آنها را تأیید کرد: اولی در 8 اکتبر اجرایی شد و دومی قرار است در 15 نوامبر انجام شود، اگرچه هر دو هنوز به حمایت نمایندگان دائمی نیاز دارند، هیئت کوچکتر پارلمانی که در زمان انحلال کنگره تشکیل می شود.

برای ما، عبارت Private Office بیانیه ای از قصد است، که نشان دهنده سطح مراقبت، درک و خدماتی است که ما معتقدیم هر مشتری سزاوار آن است.

الیور نش، شریک در دفتر خصوصی Kore Estates

در خود ماربلا، بازنگری برنامه‌ریزی شهری شهر که مدت‌ها مورد انتظار بود، پیشرفت مهم دیگری را نشان می‌دهد. در 18 سپتامبر، شورا به طرح کلی شهرداری جدید خود یا PGOM، اولین طرح در اندلس که بر اساس قانون برنامه ریزی لیست جدید منطقه تدوین شده بود، تأیید نهایی کرد. این جایگزین چارچوبی است که مربوط به سال 1986 است و پس از ابطال طرح 2010، یک پایه قانونی روشن ارائه می کند. زمین شهری از حدود 40 میلیون متر مربع به 53 میلیون متر مربع گسترش می یابد و 20 درصد از مناطق مسکونی قابل ساخت جدید قرار است برای مسکن مقرون به صرفه کنار گذاشته شود.

PGOM مدل کلی را تنظیم می کند. قوانین دقیق برای شهر موجود در Plan de Ordenación Urbana یا POU که هنوز در حال آماده شدن است، دنبال خواهد شد. Connolly می گوید: «POU سندی است که باید تماشا کرد. "هرکسی که به یک فرصت توسعه یا خانه ای با پتانسیل توسعه فکر می کند، باید آن را از نزدیک دنبال کند."

بازدیدکنندگان ایرلندی ابتدا متوجه تغییر بعدی خواهند شد. در 15 سپتامبر، دولت اسپانیا DORA III، برنامه سرمایه گذاری پنج ساله Aena را تصویب کرد و 830 میلیون یورو به فرودگاه مالاگا بین سال های 2027 تا 2031 اختصاص داد، بخشی از یک برنامه گسترده تر که انتظار می رود حدود 1.5 میلیارد یورو هزینه داشته باشد. این ترمینال قرار است از حدود 80000 به 140000 متر مربع افزایش یابد و ظرفیت سالانه آن از حدود 30 میلیون مسافر به 36 میلیون مسافر افزایش یابد. این اعلامیه رکورد 26.76 میلیون مسافر در سال 2025 را نشان می دهد که 7.4 درصد نسبت به سال قبل افزایش داشته است. این برای خریداران ایرلندی چه معنایی دارد؟

برای خریدارانی که تکالیف خود را انجام داده اند و به دنبال مشاوره مناسب هستند، یک بازار انتقالی فرصت هایی را ارائه می دهد: با وجود مشاوره های مالی و حقوقی، آنها می توانند زمانی که ملک مناسب به دست می آید، قاطعانه عمل کنند. خریداران ایرلندی همچنین دارای مزایای عملی هستند: آنها به عنوان شهروندان اتحادیه اروپا از حقوق مالکیت مشابهی با اتباع اسپانیایی برخوردار هستند، نیازی به ویزا یا اجازه اقامت ندارند و با ارز مشابه در خانه خرید می کنند، بنابراین با مشکل مبادله مواجه نمی شوند.

موارد عملی ساده هستند: یک شماره مالیات اسپانیایی، یک حساب بانکی محلی و، برای کسانی که به امور مالی نیاز دارند، وام مسکن اسپانیایی که معمولا برای افراد غیر مقیم با 60 تا 70 درصد ارزش در دسترس است.

هزینه های خرید نیز باید در نظر گرفته شود. مالیات نقل و انتقالات بر فروش مجدد خانه ها در اندلس در حال حاضر 7 درصد است، اگرچه دولت منطقه ای برنامه هایی را برای کاهش آن به 6.75 درصد از سال 2027 اعلام کرده است، با کاهش بیشتر، هرچند این اقدام بخشی از پیش نویس بودجه است و هنوز تصویب نشده است. خریداران باید حدود 10 تا 13 درصد از قیمت را برای مالیات و کارمزدها در نظر بگیرند.

ایرلند و اسپانیا توافقنامه مالیات مضاعف دارند و داشتن خانه در اسپانیا به طور خودکار شما را مقیم مالیاتی اسپانیا نمی کند، اما همیشه باید مسائل مربوط به درآمد، اقامت و جانشینی را در هر دو حوزه قضایی در نظر بگیرید.

این جایی است که توصیه های آگاهانه و سفارشی بیشترین اهمیت را دارد. در دفتر خصوصی Kore Estates که در زمینه خرید، فروش، سرمایه گذاری و امور حقوقی و مالیاتی مشاوره می دهد، نقطه شروع آشنایی با شخص پشت خرید است. اولیور نش، شریک در دفتر خصوصی Kore Estates می‌گوید: «این فرآیند با درک واقعی اینکه چرا مشتری خرید می‌کند، چه چیزی برای او مهم‌تر است و سبک زندگی‌ای که به دنبال آن است، شروع می‌شود. برای ما، عبارت Private Office بیانیه ای از قصد است، که نشان دهنده سطح مراقبت، درک و خدماتی است که ما معتقدیم هر مشتری سزاوار آن است.

در بازار امروز، این به این معناست که به خریداران کمک می‌کنیم تا زمانی که ملک مناسب می‌آیند، اقدام کنند، به فروشندگان در مورد قیمت‌گذاری واقع‌بینانه توصیه می‌کنند و اعتماد به نفس برای کنار گذاشتن زمانی که معامله به سادگی منطقی نیست، باشد.

جذابیت اساسی ماربلا کاهش نیافته است: آفتاب در تمام طول سال، پروازهای مکرر و مقرون به صرفه، تقاضای بین‌المللی قوی و عرضه محدود دارایی اصلی. بازار ممکن است در حال تغییر باشد، اما دلایلی که خریداران ایرلندی برای چندین دهه از این بخش از کوستا دل سول حمایت کرده اند، مانند همیشه قانع کننده است.

برای یک مکالمه محرمانه در مورد خرید یا فروش در ماربلا، یا برای ترتیب دادن یک جلسه در دفتر ما واقع در Owners Club، Puente Romano، با دفتر خصوصی Kore Estates در +34 851 817 060 یا ایمیل info@koreestates.com تماس بگیرید. برای اطلاعات بیشتر به koreestates.com مراجعه کنید.