ترامپ از دو اقدام مهم مسکن که می تواند "هزاران آمریکایی" را نجات دهد رونمایی کرد

در حالی که کمتر از دو هفته تا انتخابات میان دوره ای باقی مانده است، دولت ترامپ مجموعه ای از اصلاحات را با هدف کاهش بحران استطاعت مسکن در کشور انجام داده است که می تواند "هزاران" دلار برای مردم پس انداز کند و آنچه رئیس جمهور آن را "رویای آمریکایی مالکیت خانه" می نامد بازگرداند.

قیمت مسکن پس از افزایش بیش از 30 درصدی از زمان شروع همه‌گیری کووید-19، همچنان در حال افزایش است و نرخ‌های وام مسکن از نظر تاریخی بالا که اکنون به بالای 7 درصد بازگشته است، باعث تشدید مشکلات بلندمدت استطاعت خرید مسکن و صاحبان خانه در کشور شده است.

در حالی که مالکیت خانه همچنان از دسترس میلیون‌ها آمریکایی خارج می‌شود، دونالد ترامپ، رئیس‌جمهور آمریکا که با کاهش محبوبیت و نارضایتی رای‌دهندگان از افزایش تورم مواجه است، تحت فشار عمل به وعده کمپین انتخاباتی‌اش در سال 2024 برای بهبود مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن است.

ترامپ در یک فرمان اجرایی چندبخشی که روز پنجشنبه امضا شد، به دولت خود دستور داد تا هزینه های خرید، تامین مالی و تامین مالی مجدد خانه را کاهش دهد و تولید مسکن در کارخانه را آسان تر کند. در این دستورات اقداماتی با هدف کاهش هزینه‌های بسته شدن بازپرداخت، اجرای آزمایشی لغو بیمه وام مسکن، حمایت از مسکن‌های تولیدی، و کاهش نرخ وام‌های مستقیم وزارت کشاورزی ایالات متحده (USDA) و وزارت امور کهنه سربازان (VA) گنجانده شده است.

بیل پولت، مدیر آژانس مالی مسکن فدرال (FHFA) در مورد این فرمان اجرایی در X توضیح داد و آن را "بزرگترین دستور اجرایی مسکن در تاریخ" خواند و گفت که می تواند "هزاران و هزاران" دلار برای میلیون ها آمریکایی پس انداز کند.

در همان روز، وزارت خزانه داری مقررات جدیدی را صادر کرد که سرمایه گذاران نهادی بزرگ را از خرید خانه های تک خانواده منع می کرد، اقدامی که ترامپ مدت هاست بر آن تاکید کرده است.

فرمان اجرایی با عنوان «کاهش هزینه‌های مسکن برای مردم آمریکا» عمدتا چهار کار را انجام می‌دهد:

ترنر در بیانیه‌ای درباره این فرمان اجرایی گفت: ترامپ «متعهد می‌شود راه‌حل‌های مسکن نوآورانه‌تر و مقرون‌به‌صرفه‌تری را برای مردم آمریکا به بازار ارائه کند».

وی افزود: «برای دهه‌ها، ساخت و ساز خانه‌ها به دلیل تشریفات قانونی فلج شده است، اما گروه ویژه نوآوری مسکن تولیدی می‌تواند با مدرن‌سازی استانداردها و سرعت بخشیدن به تصویب‌ها در سراسر دولت، نسل بعدی مسکن را آغاز کند.»

در همین حال، وزارت خزانه داری روز پنجشنبه قانونی را پیشنهاد کرده است که سرمایه گذاران نهادی بزرگ را از خرید خانه های تک خانواری، بدون استثنائات خاص، منع می کند، و گفته است که هدف از این پیشنهاد، "مقرون به صرفه تر کردن مالکیت خانه برای آمریکایی های سخت کوش" ​​است.

این پیشنهاد یکی از بحث برانگیزترین بخش های قانون جاده به سوی مسکن قرن بیست و یکم را اجرا می کند، بسته تاریخی مسکن دوحزبی که اوایل امسال بدون امضای ترامپ به قانون تبدیل شد. از 7 ژانویه 2027، سرمایه‌گذارانی که 350 خانه تک‌خانواری یا بیشتر را کنترل می‌کنند، مجاز به خرید واحدهای بیشتر نخواهند بود، مگر اینکه خرید واجد شرایط استثنا باشد. خانه هایی که قبل از تصویب قانون در 11 ژوئیه 2026 خریداری شده اند، نیازی به فروش ندارند.

هانا جونز، اقتصاددان ارشد Realtor.com در بیانیه‌ای که با نیوزویک به اشتراک گذاشته شده است، گفت: «قانون پیشنهادی وزارت خزانه‌داری، جزئیات قانون راه به سوی مسکن قرن 21 را به جای تغییر هسته آن پر می‌کند.

وی با بیان اینکه "مصالح جدید بیشتر در موارد استثنا هستند"، افزود: "برای ساخت به اجاره، یک خانه باید نوساز باشد، ظرف 18 ماه پس از گواهی سکونت آن خریداری شود و ابتدا توسط یک مستاجر اشغال شود."

جونز گفت: "این پیشنهاد حداقل دوره اجاره را تعیین نمی کند، اما [خزانه داری] در مورد اضافه کردن یکی از آنها نظر می خواهد تا سرمایه گذاران نتوانند بسازند، اجاره کوتاه کنند و به سرعت بفروشند."

هنگامی که صحبت از بازسازی به اجاره می شود، جونز توضیح داد که "خانه باید در هنگام خرید از عناصر ساختاری یا ساختاری سیستم اصلی خراب شود و سرمایه گذار باید تمام کمبودهای مصالح را برطرف کند و حداقل 15 درصد از قیمت خرید را برای بهبود هزینه کند."

او گفت: «این پیشنهاد همچنین شرایطی را برای برنامه هایی تعیین می کند که به اجاره کنندگان در خرید کمک می کند، از جمله حمایت مالی برای خرید و حق انکار. و روشن می‌کند که این قانون در مورد نهادهایی که «در کسب‌وکار» سرمایه‌گذاری می‌کنند در خانه‌های تک‌خانواره اعمال می‌شود، بنابراین دارندگان اتفاقی تحت پوشش قرار نمی‌گیرند.»

مطالعات قبلی در مورد مقرون به صرفه بودن مسکن نشان می دهد که اقداماتی که توسط فرمان اجرایی ترامپ به پیش برده شده است، همانطور که دولت می گوید می تواند به خانواده های آمریکایی در صرفه جویی در هزینه کمک کند.

بر اساس مطالعه‌ای که در سپتامبر توسط LendingTree منتشر شد، 59 درصد از دارندگان وام مسکن می‌گویند که «خانه‌شان فقیر» است و نیمی از آنها گفته‌اند که پرداخت‌هایشان در دو سال گذشته افزایش یافته است. لندینگ تری به نیوزویک گفت که آزمایشی لغو بیمه وام مسکن این سفارش می تواند به صاحبان خانه واجد شرایط کمک کند تا هزینه های ماهانه خود را کاهش دهند.

تأثیر این سفارش در مورد خانه های کارخانه ای و مدولار می تواند حتی بیشتر باشد. بر اساس گزارش LendingTree، قیمت خانه‌های تولیدی – که معمولا کمتر از سایر انواع خانه‌ها است – بین سال‌های 2018 تا 2023، 58 درصد افزایش یافت که به دلیل تقاضای بالا و موجودی کم بود. افزایش موجودی - برای هر نوع خانه، به ویژه گزینه‌های مقرون به صرفه - مدت‌هاست که توسط کارشناسان به عنوان تنها راه حل بحران قیمت مسکن در کشور مطرح شده است.

جونز گفت که مقررات پیشنهادی صادر شده توسط وزارت خزانه داری، از سوی دیگر، بعید است که "سوزن را زیاد حرکت دهد" در سطح ملی.

او گفت: «سرمایه‌گذاران مگا تنها حدود 0.6 درصد از کل خریدهای خانه را در نیمه اول سال 2026 تشکیل دادند. تقریبا دو سوم خریدهای سرمایه‌گذاران از سوی سرمایه‌گذاران کوچک انجام شد که تحت تأثیر قرار نگرفته‌اند. سرمایه‌گذاران مگا نیز از قبل عقب‌نشینی می‌کردند، با کاهش 31.8 درصدی فعالیت خرید نسبت به مدت مشابه سال قبل در نیمه اول، بنابراین این قانون روندی را که در حال حاضر در جریان بود رسمیت می‌بخشد.

جونز گفت که این اثر می تواند در بازارهای محلی یا محله هایی که سرمایه گذاران نهادی در آنها متمرکز شده اند قابل توجه تر باشد و استثناها ممکن است بخشی از خرید آنها را به سمت ساخت و سازهای جدید هدایت کنند تا خانه های موجود.

این پیشنهاد تقریبا تا اواخر نوامبر برای اظهار نظر عمومی باز است، بنابراین جزئیات همچنان ممکن است تغییر کند.

Newsweek با انجمن ملی مشاوران املاک، Redfin، Realtor.com و LendingTree برای نظر دادن از طریق ایمیل در روز جمعه تماس گرفت.