تعمیرات اساسی تامین مالی NYC C-PACE وام های بزرگتر CRE را باز می کند

مدیر C-PACE شهر نیویورک پذیره نویسی وام به ارزش را به جای یک فرمول مبتنی بر هزینه اتخاذ کرد که به طور بالقوه اندازه وام را تقریبا 40٪ برای پروژه های واجد شرایط افزایش می دهد.

کربن تجسمی اکنون یک معیار واجد شرایط است که به استفاده مجدد تطبیقی ​​و تبدیل اداری به مسکونی برتری مالی نسبت به ساخت‌وسازهای جدید می‌دهد.

قوانین جدید همچنین به وام دهندگان این امکان را می دهد که وجوه C-PACE را به جای یک مبلغ مقطوع به صورت اقساط پرداخت کنند و کارایی سرمایه را در بزرگترین تحولات چند ساله نیویورک کاهش دهد.

بر اساس گزارش GlobeSt.com، پس از صدور دستورالعمل‌های جدید C-PACE توسط مدیران C-PACE که چندین محدودیت را بر روی این برنامه حذف می‌کند، ارزیابی املاک تجاری شهر نیویورک، تأمین مالی انرژی پاک در حال ورود به بزرگترین توسعه خود از زمان راه‌اندازی برنامه است. چارچوب بازنگری شده فرمول وام مبتنی بر هزینه را با وام به ارزش مبادله می کند، کربن تجسم یافته را به عنوان یک معیار واجد شرایط اضافه می کند، و به وام دهندگان اجازه می دهد وجوه را به جای پرداخت واحد در زمان بسته شدن، به صورت اقساط آزاد کنند. قانون ایالتی که اکنون در انتظار امضای فرماندار است، تغییرات را در سطح شهر تدوین می کند.

بر اساس قوانین قدیمی، مقادیر وام C-PACE به هزینه های بهره وری واجد شرایط بستگی داشت. این آزمایش بر روی صرفه جویی در مصرف برق ناشی از ارتقاء ساختمان متمرکز بود.

این فرمول به ندرت برای ساخت و ساز زمین کار می کرد. پروژه های جدید اغلب با ساختن بالاتر از کد، ارزش کسب می کنند، نه با اندازه گیری هزینه کل ساختمان.

در نتیجه، تعداد کمی از پیشرفت‌های جدید واجد شرایط بودند. این فرمول همچنین وام دهندگان را ملزم می کرد که در زمان بسته شدن، کل وام را تامین کنند.

این راه اندازی مشکلاتی را برای پروژه های بزرگ نیویورک ایجاد کرد. این تحولات اغلب سرمایه را طی چند ماه یا چند سال جذب می کند.

چارچوب جدید وام به ارزش، وام گرفتن را 35 درصد از ارزش تثبیت شده ملک محدود می کند.

مایک دوتی، مدیر ارشد شرکت نوین گرین کپیتال در شمال شرق، گفت که تست جدید آسان تر است. او همچنین گفت که می تواند اندازه وام ها را تقریبا 40 درصد افزایش دهد.

کربن تجسم یافته اکنون یک معیار واجد شرایط است. این به انتشار گازهای گلخانه ای ناشی از تولید و نصب مصالح ساختمانی اشاره دارد.

این تغییر می‌تواند برای پروژه‌های استفاده مجدد تطبیقی، از جمله تبدیل اداری به مسکونی مفید باشد. این پروژه ها بیشتر از ساخت و سازهای زمینی، ساختار موجود یک ساختمان را حفظ می کنند.

در یک پروژه تبدیل اخیر در واشنگتن دی سی، نوین دریافت که استفاده مجدد از ساختار موجود نیمی از کل منافع زیست محیطی را ایجاد می کند.

دوتی گفت که دستورالعمل‌های جدید C-PACE اکنون می‌توانند این پس‌اندازها را تامین مالی کنند. پیش از این، وام دهندگان نمی توانستند آنها را شامل شوند.

وام دهندگان همچنین می توانند وجوه را به صورت نسبی پرداخت کنند. آنها می توانند به جای پرداخت یک بار در زمان پایان، این پرداخت ها را با برنامه قرعه کشی پروژه مطابقت دهند.

این تغییر تحولات بزرگتر و چند ساله نیویورک را هدف قرار می دهد.

تعمیرات اساسی در حالی انجام می شود که C-PACE به بخشی مشترک از پشته های سرمایه CRE در سراسر کشور تبدیل شده است.

ارزیابی با نرخ ثابت به جای وام گیرنده به ملک تعلق می گیرد. معمولا بین 20 تا 30 سال اجرا می شود.

همچنین خارج از بدهی های متعارف بدون افزودن رجوع قرار می گیرد. این ساختار می تواند به جایگزینی لایه های گران تر تامین مالی کمک کند.

در سطح ملی، وام دهندگان از این ابزار برای پر کردن شکاف های مالی ایجاد شده توسط پذیره نویسی شدیدتر بانکی استفاده کرده اند.

برای حامیان مالی نیویورک، وام های بزرگتر C-PACE می تواند ساختار پشته های سرمایه را آسان تر کند. این تغییر می تواند برای استفاده مجدد تطبیقی ​​و ساخت و ساز جدید بیشترین اهمیت را داشته باشد.

پس انداز کربن تجسمی اکنون می تواند به بخشی قابل مالی از معامله تبدیل شود. آنها دیگر مجبور نیستند به عنوان یک مزیت ثانویه زیست محیطی باقی بمانند.

این شرکت می گوید این تغییرات می تواند سرمایه موجود در نیویورک را افزایش دهد. این ایالت یکی از نقدشونده ترین و پیچیده ترین بازارهای C-PACE کشور را دارد.

کریس لاتون، مدیر عامل و رئیس شرکت نوین گرین کپیتال، گفت: «ما تراکنش‌های C-PACE را در هر بازار فعال C-PACE در سراسر کشور تأمین مالی کرده‌ایم، و نیویورک نقدشونده‌ترین و پیچیده‌ترین آنهاست».

لاتون افزود که حامیان مالی باید الزامات مستندات مدیر را درک کنند. آنها همچنین باید بدانند که کدام هزینه ها بر اساس دستورالعمل های جدید واجد شرایط هستند.

این افزایش همچنین میزان سرمایه نهادی را نشان می دهد که این بخش را هدف قرار داده است.

قانون ایالتی اکنون در انتظار امضای فرماندار است. در صورت امضای این قانون، تغییرات وام به ارزش و بودجه بخشی به قانون تبدیل خواهد شد.

این امر به وام دهندگان و حامیان مالی اطمینان بیشتری نسبت به راهنمایی به تنهایی می دهد.

ناظران صنعت انتظار دارند بیشترین تأثیر اولیه را در تبدیل اداری به مسکونی و پروژه های بزرگ ساخت و ساز جدید داشته باشند.

هر دو نوع پروژه تحت قوانین قدیمی مبتنی بر هزینه با مشکل مواجه شده اند.

دوتی گفت حامیان مالی با پروژه هایی که هنوز در حال طراحی یا پیش ساخت هستند می توانند بیشترین سود را ببرند.

اندازه‌گیری زودهنگام C-PACE می‌تواند به اسپانسرها انعطاف‌پذیری بیشتری بدهد. این به آنها اجازه می دهد تا قبل از قفل کردن سایر منابع سرمایه، منابع مالی را در پشته سرمایه بسازند.

SomeraRoad هتل Bossert را به اقامتگاه Ritz-Carlton تبدیل می کند

لیزینگ دفتر فناوری نیویورک افزایش یافت، بخش حقوقی را پشت سر گذاشت

SL Green نزدیک به 1.8 میلیون SF از دفتر منهتن را اجاره می کند