تقاضای مسکن در آمریکا در حال افزایش است. ساخت و ساز نیست

آمریکا سریعتر از آنچه در حال ساخت است پیر می شود. قدیمی‌ترین بیبی‌بوم‌ها (متولد ۱۹۴۶) درست زمانی که ساخت‌وساز مسکن سالمندان شروع می‌شود، نزدیک به پایین‌ترین سطح نسلی است و شکاف بین ظرفیت موجود و تقاضای پیش‌بینی‌شده را افزایش می‌دهد.

NIC MAP، ارائه‌دهنده ارشد داده‌ها و تجزیه و تحلیل مسکن، در آخرین به‌روزرسانی چشم‌انداز بازار خود که در ماه آگوست منتشر شد، تخمین می‌زند که ایالات متحده تا سال 2030 به 576000 واحد مسکونی اضافی و تا سال 2035 به بیش از یک میلیون واحد مسکونی دیگر نیاز خواهد داشت.

از سال 2021، شروع ساخت مسکن سالمندان حدود 67 درصد کاهش یافته است، از بیش از 30000 واحد به تقریبا 10000 واحد در سال 2025. مسکن سالمندان همه چیز را از زندگی مستقل و کمکی گرفته تا مراقبت حافظه و جوامع مراقبت مداوم را پوشش می دهد. جدا از یک مرکز پرستاری ماهر است.

اسکات ریس، بنیانگذار و مدیر عامل Echo Assurance، یک کارگزاری بیمه متخصص در زندگی سالمندان، گفت: "صنعت تقریبا با یک دهم نیاز دهه ساخته می شود. این یک مشکل تقاضا نیست. بلکه یک مشکل سرمایه است."

فشار جمعیتی در حال حاضر در بازار نشان داده شده است. اشغال مسکن سالمندان در 31 بازار اصلی NIC MAP در سه ماهه دوم سال جاری به 89.9 درصد رسید که بوستون 93.3 درصد و سانفرانسیسکو 92.7 درصد بود. اشغال ترکیبی در بازارهای اولیه و ثانویه آن به 90.1 درصد رسید، در حالی که فعالیت ساخت و ساز نزدیک به پایین ترین سطح تاریخی باقی ماند.

آریک مورتون، مدیرعامل NIC MAP به نیوزویک گفت که چالش این صنعت صرفا کمبود سرمایه در دسترس نیست.

مورتون می‌گوید: «پول وجود دارد - مسکن ارشد در سال گذشته بالاترین عملکرد بخش املاک تجاری را داشت - بنابراین این موضوع کمتر به اشتهای سرمایه‌گذاران مربوط می‌شود تا اینکه هزینه‌ها، تامین مالی و ظرفیت ساخت و ساز چقدر سریع به صنعت اجازه می‌دهد چرخه توسعه خود را سرعت بخشد.

این تمایز مهم است زیرا تقاضا به تنهایی تعیین کننده ایجاد یک جامعه جدید نیست.

R.J. DeBee، مدیر عامل ارشد و رهبر بخش مسکن و مراقبت های بهداشتی سالمندان در BBG Real Estate Services، گفت که محاسبه مالی برای توسعه دهندگان به طور فزاینده ای دشوار شده است.

دبی گفت: «تقاضای زیادی برای مسکن سالمندان وجود دارد. "مسئله این است که آیا می توانید یک مداد پروژه جدید بسازید. با هزینه های ساخت و ساز و تامین مالی در جایی که امروز هستند، اغلب به دست آوردن یک جامعه موجود مقرون به صرفه تر از ساختن یک جامعه جدید است.

"به همین دلیل است که ما همچنان شاهد کمبود عرضه جدید هستیم."

چالش توسعه فراتر از هزینه های ساخت و ساز است. بیمه و ریسک های عملیاتی همچنین می توانند تعیین کنند که آیا پروژه ها بازده مورد نیاز سرمایه گذاران و وام دهندگان را ایجاد می کنند یا خیر.

ریس از Echo Assurance به نیوزویک گفت که بیمه باید زودتر در توسعه در نظر گرفته شود.

او گفت: "پنج سال پیش یک اپراتور بیمه را پس از ساختاربندی معامله قیمت گذاری کرد." "امروز، اگر قبل از شروع کار، آن را مدل نکنید، می توانید قبل از اینکه اولین ساکن به آنجا برود، حاشیه سود خود را از دست بدهید."

برای محافظت از این حاشیه‌ها، ریس از ارزیابی پوشش، ادعاها، ریسک‌های عملیاتی، تجزیه و تحلیل‌های پیش‌بینی‌کننده و حفظ کارکنان در ابتدای فرآیند حمایت می‌کند.

فراتر از فشارهای عملیاتی، سوالاتی در مورد چگونگی تحقق این تقاضا باقی می ماند. رقم 576000 یک پیش بینی NIC MAP به جای شمارش اندازه گیری شده افرادی است که در حال حاضر فاقد مسکن سالمندان هستند. اینکه آیا رشد جمعیتی به آن سطح از تقاضا تبدیل می‌شود یا خیر، بستگی به این دارد که آمریکایی‌های مسن‌تر چقدر تصمیمات مسکن را اتخاذ می‌کنند و به چه نوع مراقبت‌هایی نیاز دارند.

آنوپام ناندا، استاد اقتصاد شهری و املاک و مستغلات در دانشگاه منچستر در انگلیس، به نیوزویک گفت که جمعیت سالمند مجموعه یکسانی از الزامات مسکن نخواهد داشت. "نیازهای مراقبت های بهداشتی و دسترسی به مراقبت های بهداشتی (هم برای رفاه جسمی و هم روانی) عوامل مهمی در تعیین میزان تقاضای واقعی هستند."

چالش اصلی پیش روی بخش زندگی سالمندان این است که آیا می توان تقاضای جمعیتی مورد انتظار را به عرضه مسکن سالمندان به اندازه کافی مقرون به صرفه و مقرون به صرفه تبدیل کرد.

در مورد این داستان با سردبیران نیوزویک تماس بگیرید: مایک هرست و یانیک دموستیر.