تقاضا برای فضای اداری در دوبلین ضعیف است، عمدتا به این دلیل که کار از راه دور در حال گسترش است

در دنیایی از داده‌های متناقض و روایت‌های مبهم، مستاجران و سرمایه‌گذاران در بازار دفاتر دوبلین باید با استعدادهای مهم خود درگیر شوند و بین خطوط مطالعه کنند.

نمایندگان تجاری در مقیاس دفتر دوبلین به طور گسترده با هم تفاوت دارند، با تخمین نرخ جای خالی سه ماهه دوم از 12.2 تا 15.4 درصد.

به صورت مطلق، این دلتای حدود 150000 متر مربع را نشان می دهد - برای پذیرش 15000 کارگر قبل از کووید، و به طور بالقوه بسیار بیشتر در عصر کار از راه دور امروزی کافی است.

بدتر از آن، پیام های متناقضی در مورد جهت سفر وجود دارد. برخی از شرکت ها نشان می دهند که نرخ جای خالی در حال افزایش است. اما عوامل دیگر اصرار دارند که در حال سقوط است، یکی از آنها نشان می دهد که در سه ماهه دوم 1.8 درصد کاهش یافته است.

با در نظر گرفتن ارزش اسمی، این نشان می دهد که فضای خالی در حدود 85000 متر مربع در یک چهارم کاهش یافته است، در حالی که تنها 53000 متر مربع از فضا از طریق اجاره گرفته شده است. این به نظر من قابل قبول نیست. فضای خالی معمولا به مراتب کمتر از میزان جذب می شود، عمدتا به این دلیل که جابجایی ها ساختمان های خالی را پشت سر خود می گذارند.

البته، تخریب و تحویل ساختمان های جدید نیز می تواند بر جای خالی تأثیر بگذارد. اما اطلاعات متناقضی در اینجا نیز وجود دارد، با تخمین Q2 فضای تکمیل شده از صفر تا بیش از 56000 متر مربع

از آنجایی که جای خالی قوی ترین عامل تعیین کننده رشد اجاره اولیه است، منطقا می توان انتظار داشت که این دیدگاه های متفاوت در طیف گسترده ای از پیش بینی های اجاره منعکس شود. با این حال، حداقل در این مورد، اتفاق نظر وجود دارد: کارگزاران دفتر دوبلین در مورد چشم‌انداز مثبت اجاره‌بها «ad idem» هستند.

اگر داده ها قانع کننده نیستند، برخی از روایات رایج در تفسیر نیز همینطور هستند. بازار دفاتر دوبلین بدون شک با "پرواز به کیفیت" دوشاخه شده است و می توان استدلال کرد که خط لوله توسعه تنگ است. اما هر دو پدیده به عنوان موارد مثبت ارائه می شوند در حالی که آنها در واقع منعکس کننده پریشانی در بازار هستند.

دفاتر خالی دوبلین: فیل های سفید و فضاهای خاکستری در "بازار سایه"

بدون توجه به مشکلات موجود در بازار گسترده‌تر، روایت پرواز به کیفیت منحصرا بر بخش اصلی تمرکز دارد که در آن افزایش حق بیمه اجاره به عنوان شواهدی از تقاضای قوی اشغالگران برای املاک با مشخصات بالا در بهترین زمین‌ها تفسیر می‌شود.

در واقع، شکاف بین دفتر اصلی و ثانویه با چرخه بازار کاهش می یابد و در واقع زمانی به اوج می رسد که تقاضا در ضعیف ترین حالت خود باشد. این الگو که در بازارهای اداری در سراسر جهان مشاهده می شود، از اقتصاد ساده ناشی می شود. در یک بازار پررونق، ابتدا بهترین فضا تمام می‌شود و تقاضای ناراضی باقی می‌ماند که جایی برای رفتن به جز ساختمان‌های قدیمی‌تر و مکان‌های فرعی باقی می‌ماند.

اجاره بهای این املاک پایین تر افزایش می یابد و شکاف بین اجاره های اصلی و ثانویه را کاهش می دهد. در یک بازار سست، اشغالگران نیز به طور طبیعی به سمت بهترین دفاتر جذب می شوند. با این حال، از آنجایی که عمق تقاضا برای پر کردن آنها کافی نیست، فضای با کیفیت خوب در دسترس باقی می ماند.

در این حالت، تقاضا به سهام پایین‌تر منحرف نمی‌شود، بنابراین رانت‌های ثانویه نسبت به قیمت اولیه ضعیف می‌شوند.

این سناریوی اخیر دوبلین را در سال 2026 توصیف می کند. تقاضا به وضوح بسیار ناچیز است، حتی برای بهترین املاک. برای مشاهده این موضوع، به مثال 16 سنت استفان گرین توجه کنید.

این ساختمان هر جعبه ای را که ظاهرا مهم است علامت می زند. موقعیت آن در ضلع شمالی سبزه نمی تواند برتر باشد. خدمات تراموای Luas Green Line یک دقیقه پیاده روی است و چندین مسیر اتوبوس در آستانه در است.

HWBC می گوید برای توجیه ساختمان جدید، اجاره دفتر باید به رکورد 80 یورو در هر فوت مربع برسد

این ساختمان دارای اعتبار پایداری عالی است و برنده دو جایزه برای برتری مهندسی و ساخت و ساز خود شده است. با این حال، بیش از چهار سال از تکمیل گزارش شده آن در سال 2022 طول کشید تا این ملک به ارائه‌دهنده دفتر انعطاف‌پذیر Pembr اجاره شود.

متأسفانه، نمونه‌های بسیاری از ساخت‌های جدید با تمام اعتبارنامه‌های مناسب وجود دارد که به کندی تغییر می‌کنند. داده های اجاره داستان مشابهی را بیان می کند. حتی اگر این روایت را بپذیریم که اجاره‌های معیار اکنون سالانه بیش از 700 یورو در هر متر مربع است، این نشان‌دهنده تخفیف واقعی بیش از 20 درصدی نسبت به جایی که دو دهه پیش بود، برای ساختمان‌های بسیار پایین‌تر است.

با این استدلال که تقاضای زیادی برای دفاتر اصلی وجود دارد، نمایندگان املاک معمولا به خط لوله توسعه تنگ روی می آورند و هشدار می دهند که ترکیب این عوامل به زودی باعث کمبود فضای تجاری می شود.

با این حال، این تلاش برای اجتماعی کردن انتظارات رشد اجاره در نهایت به دو دلیل با شکست مواجه می شود.

اولا، اگر تقاضای کافی برای پر کردن فضای موجود وجود نداشته باشد، یک خط لوله تنگ منجر به رشد اجاره نخواهد شد.

برای مشاهده این موضوع، به یاد بیاورید که چگونه اجاره های دفتر اصلی در دوبلین در اوایل دهه 2010، مدت ها پس از خشک شدن خط لوله توسعه، به شدت کاهش یافت. تقاضا برای فضای اداری در دوبلین در حال حاضر ضعیف است، نه قوی، اساسا زیرا استخدام اداری در حال کاهش است و کار از راه دور در حال گسترش است.

لیزینگ در بخش اداری با سرعت «قوی» در سه ماهه دوم ادامه یافت

ثانیا، استدلال خود باخته است. مانند پرواز به کیفیت، خط لوله توسعه فشرده نشان دهنده ضعف بازار است.

این نشان می دهد که متخصصانی که این تجارت را می شناسند، تمایلی به ریسک سرمایه خود در دفاتر دوبلین ندارند. اگر آنها سخنان را باور ندارند، چرا کس دیگری باید؟

دکتر جان مک کارتنی در رشته اقتصاد دارایی در دانشگاه TU Dublin سخنرانی می کند و دانشیار دانشگاه UCD است.