حقوق مسکن بدون حمایت قانونی به معنای کم است | نظر

یک صاحبخانه می‌تواند مدارک را دنبال کند، فرآیند را به سلاح تبدیل کند و مستاجر آسیب‌پذیر را به سمت بی خانمانی سوق دهد، همه اینها در حالی است که قانون در تلاش برای جبران آن است. من معتقدم این یکی از غیرقابل دفاع ترین شکست ها در سیستم مسکن آمریکاست.

ما چارچوبی از حمایت مستاجر ساخته‌ایم که روی کاغذ اطمینان‌بخش به نظر می‌رسد، اما می‌تواند در لحظه‌ای که یک فرد عادی مجبور شود از این حقوق در برابر شخصی که جیب‌های عمیق‌تری دارد، از بین برود.

من آسیب را به وضوح در میان مستاجران مسن می بینم. افرادی که دهه‌ها را در خانه‌های خود سپری کرده‌اند، ناگهان با اعلامیه‌های تخلیه، ادعاهای مزاحم و خواسته‌هایی مواجه می‌شوند که ممکن است نه پولی داشته باشند و نه دانش قانونی برای رقابت.

خانه های آنها به فرصت های سرمایه گذاری تبدیل می شود. وسایلشان مدرک می شود. آسیب پذیری آنها به یک روزنه تبدیل می شود.

مسکن دچار تحول اقتصادی اساسی شده است. از زمان بحران مالی سال 2008، سرمایه‌گذاران نهادی و شرکت‌های سهام خصوصی به طور فزاینده‌ای درگیر املاک و مستغلات مسکونی شده‌اند و دارایی‌ها را به‌عنوان دارایی‌هایی تلقی می‌کنند که می‌توانند بازدهی را از آن استخراج کنند. در بازارهای تحت کنترل اجاره مانند سانفرانسیسکو، ساختمانی که توسط مستاجرینی که اجاره بهای پایین‌تر از بازار را پرداخت می‌کنند، می‌تواند شبیه سرمایه‌گذاری ضعیف به نظر برسد.

در برخی موارد، جایگزینی آن مستاجران با ساکنان با حقوق بالاتر می تواند درآمد اجاره را افزایش دهد و ملک را با ارزش تر کند.

وقتی ارزش یک ملک را می توان با جایگزین کردن مستاجران بلندمدت با ساکنان با درآمد بالاتر افزایش داد، افرادی که قبلا در آنجا زندگی می کنند می توانند به عنوان موانعی برای رسیدن به هدف مالی در نظر گرفته شوند. تعمیرات نادیده گرفته شده، مطالبات مکرر، آزار و اذیت و ادعاهای مزاحم همگی می توانند بر مستاجرین فشار وارد کنند تا ترک کنند.

اطلاعیه در مورد جعبه در یک آپارتمان ممکن است بی اهمیت به نظر برسد. مجموعه ای از اخطارها، تهدیدات قانونی و مشکلات تعمیر و نگهداری بدون توجه می تواند فشار زیادی را بر مستاجر برای ترک ایجاد کند.

محله چینی های سانفرانسیسکو مخاطرات را نشان می دهد. من دیده ام که چگونه ادعاهای مربوط به اموال مستاجران می توانند زمینه ای برای رسیدگی به اخراج با هدف قرار دادن چندین ساکن درازمدت پس از تغییر مالکیت شوند. ادعاهای مزاحم مشروع مستحق بررسی هستند، اما انگیزه های پشت اجرای انبوه نیز باید بررسی شود. اگر یک سرمایه‌گذار ساختمانی را تصاحب کند و ناگهان ساکنان قدیمی آن دچار مشکل شوند، باید بپرسیم چه کسی از نتیجه آن سود می‌برد و چه کسی هزینه آن را متحمل می‌شود.

عواقب انسانی شدید است. تحقیقات منتشر شده در ژورنال Social Science & Medicine نشان داد که مستاجرانی که حکم اخراج را دریافت کرده اند با خطر مرگ و میر 40 درصدی بالاتری نسبت به مستاجران مشابهی مواجه هستند که این کار را انجام نداده اند. از دست دادن خانه می تواند دسترسی به پزشکان آشنا، همسایگان، خدمات و روال هایی را که به افراد مسن کمک می کند تا مستقل بمانند قطع کند.

برای دولت های محلی، بی خانمانی اغلب از نظر بودجه، ارائه خدمات و مدیریت عمومی مورد بحث قرار می گیرد. با این حال، برای ساکنان آواره، می تواند به یک بحران بهداشتی، یک فاجعه مالی تبدیل شود و در برخی موارد منجر به پیامدهای تهدید کننده زندگی شود.

من به مستاجران مسن‌تری فکر می‌کنم که از خانواده و دوستان خود بیشتر زندگی کرده‌اند. برخی زندگی خود را صرف مراقبت از دیگران کردند. تا زمانی که خودشان به کمک نیاز داشته باشند، ممکن است کسی باقی نماند که آن را ارائه کند. آیا سال‌های پایانی آنها باید توسط محاسبات سرمایه‌گذار و سیستم حقوقی که توانایی انجام آن را ندارند اداره شود؟

حتی شهرهایی که قول دسترسی گسترده به دفاع از اخراج را می دهند، برای ارائه آن تلاش می کنند. سانفرانسیسکو کمک های حقوقی را برای مستاجران واجد شرایط تامین می کند، اما ارائه دهندگان خدمات حقوقی با حجم پرونده های فزاینده و افزایش تقاضا روبرو هستند. از آنجایی که شهرها با کسری بودجه مواجه هستند، طرفداران مستاجر نگران هستند که برنامه های ضد جابجایی در طول مذاکرات بودجه آسیب پذیر شوند.

تحت این فشار، یک مستأجر ترسیده ممکن است با یک شرط دادگاه موافقت کند که شرایط سخت گیرانه ای را برای ماندن در خانه خود اعمال می کند. نقض بعدی می تواند حذف را آسان تر کند. مستاجر از نظر فنی کمک حقوقی دریافت کرده است، اما نتیجه ممکن است همچنان تضعیف توانایی دفاع از مسکن خود باشد. این حساب بی رحمانه یک سیستم کم بودجه است. صاحبخانه می تواند به اعمال فشار ادامه دهد در حالی که مستاجر باید تصمیمات تغییر دهنده زندگی را در مهلت مقرر اتخاذ کند.

دولت ها مبالغ هنگفتی را برای رسیدگی به بی خانمانی، اسکان اضطراری و پیامدهای سلامتی ناشی از بی ثباتی مسکن خرج می کنند. با این حال، نگه داشتن کسی در خانه می تواند از بحران قبل از انباشته شدن آن هزینه ها جلوگیری کند. ما می‌توانیم دفاع قانونی را که به یک فرد کمک می‌کند در خانه بماند، یا می‌توانیم عواقب بسیار مخرب‌تر از دست دادن آن خانه را تأمین مالی کنیم.

اصلاحات مشخص است. کالیفرنیا به حفاظت‌های ضد آزار و اذیت قابل اجرا در سراسر ایالت نیاز دارد که غفلت عمدی از تعمیرات اساسی، تلاش‌های قهری برای بیرون راندن مستاجران و رفتارهایی را که برای ناامن کردن یا غیرقابل تحمل کردن مسکن طراحی شده است، پوشش دهد. تخلفات باید مجازات معناداری داشته باشد. دفاع از اخراج به بودجه عمومی پایدار نیاز دارد، با مستاجرینی که می توانند در تمام پرونده های خود به وکلای واجد شرایط دسترسی داشته باشند، نه فقط در لحظات جداگانه ای که ممکن است آسیب از قبل وارد شده باشد.

قانونگذاران ایالتی نیز باید دست از بستن دست دولت های محلی بردارند. شهرها شرایط مسکن خود را درک می کنند، اما محدودیت های قانونی می تواند آنها را از اتخاذ تدابیر عملی باز دارد. کالیفرنیا باید استانداردهای قوی ایالتی را ایجاد کند و در عین حال به شهرداری ها اختیار پاسخگویی به مشکلات محلی را بدهد. سایر ایالت‌ها باید همان شکست‌ها را قبل از اینکه مجموعه‌ای از حفاظت‌های خودشان مستاجران را در معرض دید قرار دهد، بررسی کنند.

من معتقدم که دفاع از اخراج مدنی سزاوار جدیت دفاع کیفری ما است. شرایط قانونی متفاوت است، اما عواقب از دست دادن خانه می تواند به همان اندازه برای آینده فرد مخرب باشد. سیستمی که به صاحبخانه دارای منابع خوب ارتشی از متخصصان می دهد و در عین حال مستاجر آسیب پذیر را به حال خود رها می کند، عدالت برابر را ارائه نمی کند.

سیاستگذاران باید از تبریک گفتن به خود برای تصویب قوانین حمایتی مستاجر که مردم توانایی استفاده از آن را ندارند، دست بردارند. دفاع از تخلیه صندوق به عنوان زیرساخت عمومی ضروری قوانین ضد آزار و اذیت سراسری را وضع کنید. به شهرها این اختیار بدهید که تاکتیک‌های جابه‌جایی نادرست را متوقف کنند. سپس موفقیت را با تعداد افرادی که در اسکان امن باقی می مانند، اندازه گیری کنید، نه با تعداد صفحات قانون تصویب شده.

حق مسکنی که نتواند در مبارزه با پول و قدرت دوام بیاورد، حمایت معناداری نیست. این وعده ای است که دولت به آن عمل نکرده است.

رحمان پوپال یک وکیل حقوق مستاجر در سانفرانسیسکو و بنیانگذار موسسه حقوقی حقوق مستاجر است که می تواند به طور حرفه ای از حمایت های گسترده مستاجر و بودجه دفاع از اخراج بهره مند شود.