خانه های تعطیلات زمانی داغ ترین بازی املاک و مستغلات بود. حالا آنها یک کابوس هستند.

گری دوس، یک مشاور املاک و مستغلات قدیمی در بیگ بیر لیک، کالیفرنیا، می گوید که فروشندگان باید "مکالمه ای سخت" داشته باشند. ایتان نوآ روی برای BI جان کنی دومین مشاور املاکی است که در فروش 317 Matterhorn Drive، یک کابین روستایی و دو خوابه در گاتلینبورگ، تنسی، خنجر می‌زند. این مکان در دامنه‌های کوه‌های اسموکی، حدود 30 دقیقه رانندگی از دالی‌وود، در منطقه‌ای قرار دارد که سالانه میلیون‌ها گردشگر را به خود جذب می‌کند. در اوج رونق مسکن، ممکن بود جرقه یک جنگ مناقصه زده شود. در عوض، دو سال است که در بازار پژمرده شده است.

این خانه از ژانویه 2024، زمانی که در 850000 دلار عرضه شد، شاهد کاهش مداوم قیمت و عرضه مجدد آن بوده است. مالکان اکنون فقط کمتر از 600000 دلار می خواهند که کاهشی نزدیک به 30 درصد است. "قیمت جدید، انرژی کوهستانی بزرگ!" فهرست خوانده می شود.

کنی به من می گوید: «ما در این مرحله فقط بازار را تعقیب می کنیم.

خانه‌های تعطیلاتی مانند این، زمانی برای سرمایه‌گذاران گرسنه Airbnb یا بازنشستگانی که به دنبال استراحت‌های نیمه‌وقت بودند، در آب بود. در سال 2021، وام‌های ارزان قیمت و افزایش رزرو تعطیلات باعث شد تا بازارهای بی‌ثباتی مانند گاتلینبورگ و بیگ بیر لیک، کالیفرنیا، به نمونه‌های چشم‌نوازی از تقلای مسکن تبدیل شوند. زیاد طول نکشید. کسب‌وکار اجاره کوتاه‌مدت کاهش یافته است و نظم و انضباط بیشتری را در بین سرمایه‌گذارانی که دیگر نمی‌توانند با نرخ‌های استقراض کم سابقه و تقویم‌های کاملا رزرو شده جشن بگیرند، تحمیل کرده است.

سایر صاحبان خانه دوم متوجه شده اند مکان هایی که چند بار در سال استفاده می کنند ممکن است ارزش هزینه ها و دردسرهای خود را نداشته باشند. همه این عوامل به نشانه های فروش و کاهش شش رقمی قیمت اضافه می شود. گزارشی که در تابستان امسال از سوی شرکت تحقیقاتی Parcl Labs منتشر شد، فروشندگان خانه های تعطیلات آمریکا را "با انگیزه ترین فروشندگان مسکن" اعلام کرد. این خانه چهار خوابه در بیگ بیر لیک، کالیفرنیا، از ماه ژوئن به قیمت 1.3 میلیون دلار ثبت شده است. ایتان نوآ روی برای BI برای کسانی که با کابین های تابستانی و کلبه های اسکی خود خداحافظی می کنند، همه ابرهای تاریک نیست.

در بیشتر این بازارها، ارزش خانه ها بسیار بالاتر از سطح سال 2019 باقی می ماند و هر مالک قدیمی احتمالا سود سالمی خواهد داشت. اما صاحبان خانه های تعطیلات تمایل دارند با سرعت بیشتری نسبت به میانگین جمعیت از طریق املاک سرازیر شوند. نمایندگان در این مکان‌ها می‌گویند که مالکان معمولا برای چهار تا شش سال قبل از تغییر مناظر، مکان‌های خود را نگه می‌دارند، به این معنی که برخی از فروشندگانی که در اوج خرید کرده‌اند، اکنون به ضررهای زیادی نگاه می‌کنند. حتی آن سود خالص نیز ممکن است از بین برود زیرا روزهای پرداختی مورد انتظار آنها کمتر از حد انتظار است.

به عنوان مثال، مالکان 317 Matterhorn، مکان خود را در اواسط سال 2020 به قیمت 380,000 دلار خریداری کردند که با استانداردهای امروزی یک معامله است. کنی به من می‌گوید که تخم لانه‌ی آن‌ها همچنان بازدهی سالمی خواهد داشت، اما صاحبان آن‌ها همچنان به ارزیابی‌های گانگ‌باستر سال‌های 2021 و 2022 پایبند هستند.

کنی به من می‌گوید: «آن‌ها فکر می‌کردند که توانستند به دوران بازنشستگی‌شان بیفزایند، و حالا به آن اندازه نیست». مالکان در شهرهای تفریحی در آغاز دهه، زمانی که مهاجرت شهرهای بزرگ در جریان بود، مشکلی برای تخلیه املاک خود نداشتند. تجزیه و تحلیل Zillow از داده های وام مسکن فدرال نشان داد درخواست های وام مسکن برای خانه های تعطیلات در سال 2020 نسبت به سال قبل 30 درصد افزایش یافته است و بر اساس تجزیه و تحلیل Redfin تا مارس 2021، تقاضا برای خانه های دوم به 88 درصد بالاتر از سطح قبل از همه گیری رسیده است.

این ارقام، خریدهای تماما نقدی را که بازار را بیشتر مخدوش کرده است، در نظر نمی گیرد. نقاط داغ دقیقا غافلگیرکننده نبودند - خریداران خانه دوم به شهرهای ساحلی و رشته‌کوه‌هایی که تمایل به تهیه فهرست تعطیلات دارند - هجوم آوردند - اما افزایش شدید قیمت‌ها برای مردم محلی و پیشنهاد دهندگان خارج از شهر شوک‌کننده بود. ارزش خانه در گاتلینبورگ در یک بازه زمانی دو ساله، به ازای هر Zillow، بیش از دو برابر شد. دریاچه خرس بزرگ 77 درصد جهش کرد، در حالی که مترو شامل Destin، فلوریدا، نزدیک به 50 درصد افزایش یافت.

زمانی که آمریکایی‌های خانه‌نشین شروع به خراشیدن روی دیوارهای پدهای همه‌گیر خود کردند، کسب‌وکار اجاره‌های کوتاه‌مدت رونق گرفت. به گفته شرکت تحقیقاتی AirDNA، برای سه سال متوالی که از سال 2021 شروع می شود، رزرو در سایت هایی مانند Airbnb و Vrbo با درصد دو رقمی افزایش یافته است. صاحبان اجاره پول نقد کردند و نرخ شبانه را افزایش دادند و در عین حال واحدهای خود را به طور سالم اشغال کردند. با توجه به افزایش تقاضا، موج جدیدی از میزبانان درهای خود را به روی بازدیدکنندگان باز کردند.

میانگین تعداد اجاره‌های کوتاه‌مدت در سال 2023 به تقریبا 1.5 میلیون رسید که تقریبا 38 درصد نسبت به دو سال قبل و حدود 25 درصد نسبت به سطوح سال 2019 افزایش یافته است.

کسب‌وکار اجاره‌ای کوتاه‌مدت این روزها از قلمرو «مختل» فاصله زیادی دارد - نرخ اشغال در بیشتر نقاط کشور ثابت است، در حالی که نرخ‌های روزانه افزایش‌های کوچکی را نسبت به سال نشان می‌دهند - اما نیروهایی که در دوران همه‌گیری دوران همه‌گیری ایجاد می‌کنند، از آن زمان به صاحبان خانه‌های تعطیلات و سرمایه‌گذاران اجاره‌ای بازگشته‌اند. فراوانی Airbnbs در برخی از مناطق به مسافران این امکان را می‌دهد تا خریدهای مقایسه کنند و مالکان را مجبور به کاهش قیمت‌ها کرده و توجیه مبالغ گزافی را که زمانی می‌خواستند برای افزودن دارایی‌های بیشتر به مجموعه خود پایین بیاورند، سخت‌تر می‌کند.

کاتلین وارن، نماینده دیگری در گاتلینبورگ که اغلب با خریداران اجاره کوتاه مدت کار می‌کند، می‌گوید که معمولا یک "قانون 10٪" را توصیه می‌کند: درآمد حاصل از رزرو هر سال باید به 10٪ از قیمت خرید خانه برسد. بنابراین، برای یک خانه 500,000 دلاری، خریدار می خواهد هر سال 50,000 دلار قبل از هزینه ها دریافت کند. وارن به من می‌گوید که رفع این مانع در سال 2021 بسیار آسان بود، اما اکثر سرمایه‌گذارانی که در منطقه او خرید می‌کنند اکنون به 7 یا 8 درصد نگاه می‌کنند. وارن می گوید، واکنش معمولی این است: "اوه، خوب، این برای من کارساز نخواهد بود."

آنهایی که پنج یا شش سال پیش در خانه های تعطیلات هجوم آورده اند نیز به نقطه ای رسیده اند که نگاه دقیق تری به مزایا و معایب یک سفره خانه دارند. بچه ها بزرگ می شوند و برنامه ها به هم می ریزد و زمان کمتری برای دور شدن از شهر باقی می گذارد. پرداخت های ماهانه وام مسکن، بیمه، و مالیات ممکن است دیگر به راحتی قابل قبول نباشد. هزینه های تعمیر و نگهداری انباشته می شود. گری دوس یک مامور قدیمی در Big Bear Lake، یک مکان محبوب برای تعطیلات کالیفرنیای جنوبی با چشم‌اندازهای زیبای دریاچه و دسترسی آسان به دامنه‌ها است.

او می‌گوید بسیاری از فروشندگانی که امسال با آن‌ها کار کرده، کسانی هستند که در سال‌های 2021 و 2022 خرید کرده‌اند. خانه‌ها دوباره وارد بازار می‌شوند در زمانی که بازگشت Airbnb دیگر چندان اشتها آور نیست و نرخ وام مسکن برای اولین بار در بیش از یک سال گذشته از 7 درصد گذشته است. داس می‌گوید خانه‌هایی که در سال‌های 2021 یا 2021 معامله می‌شدند، اکنون دوباره وارد بازار شده‌اند. ایتان نوآ روی برای BI دوس به من می گوید: «ما به نوعی این طوفان کامل را داشتیم.

Realtor.com دریافت که قیمت ها در Big Bear نسبت به اوج خود در ژوئن 2022، 20٪ کاهش یافته است، به ازای هر Zillow، و مجموعه خانه های موجود در شهرستان اطراف نزدیک به 47٪ در همان دوره افزایش یافته است.

شرکت تحقیقاتی Parcl Labs در ماه ژوئن دریافت که خانه‌های تعطیلات نسبت به سایر املاک کاهش قیمت‌ها را کمی بیشتر می‌کند - 37.3 درصد از تعطیلات در مقایسه با 35.1 درصد برای بقیه خانه‌های موجود در بازار. این شرکت همچنین دریافت که Destin، Florida Keys، Smokies و Palm Springs بیشترین سهم مالکان خانه‌های تعطیلات را داشتند که بین 3 تا 5 درصد از سهام خانه‌های تعطیلات فهرست شده برای فروش را دریافت کردند. این ارقام محدود به مالکان واقعی خانه دوم است و شامل سرمایه گذاران اجاره ای با چندین ملک نمی شود. ما به نوعی این طوفان کامل را داشتیم.

گری دوس، مشاور املاک در بیگ بیر لیک، کالیفرنیا داس به من می گوید که با کاهش قیمت بسیار فراگیر، خریداران اغلب وقت خود را برای تخفیف های عمیق تر صرف می کنند. او می‌گوید: «هر زمان که تعداد زیادی در دسترس را می‌بینید، خریداران کمی خجالتی‌تر می‌شوند. یک جفت خانه همسایه در Big Bear Lake داستان را روایت می‌کند: 305 Starlight Circle، یک چهار اتاق خواب بزرگ که به‌عنوان اجاره کوتاه‌مدت مورد استفاده قرار می‌گرفت، در اواخر سال 2020 به قیمت 850000 دلار فروخته شد و در ماه مه 2025 دوباره به قیمت 1.2 میلیون دلار برای فروش در فهرست قرار گرفت.

اما قبل از اینکه صاحبان آن را بکشند، تا پایان سال در بازار از بین رفت، به امید اینکه بعدا دوباره تلاش کند. زمانی که داس بازاریابی ملک را به عهده گرفت، سعی کردند آن را با همان قیمت مجددا فهرست کنند، اما تا زمانی که قیمت درخواستی را اصلاح نکردند، چیزی نخوردند. این در ماه می امسال به قیمت 1.1 میلیون دلار فروخته شد. وقتی به خانه همسایه، 301 Starlight Circle، که داس در حال بازاریابی برای فروش است، این حماسه به عنوان یک موفقیت کاملا به حساب می آید. آن مکان، چهار خوابه دیگر با کناره‌های چوبی و منظره‌ای وسیع از دره، نیز در سال ۲۰۲۰ به قیمت ۹۰۵۰۰۰ دلار معامله شد.

اما از اواخر ژوئن برای فروش به قیمت 1.3 میلیون دلار فروخته شده است. داس به من می‌گوید، خانه‌هایی با قیمت‌های بین 1 تا 1.5 میلیون دلار به‌ویژه چالش‌برانگیز هستند - وقتی او اخیرا سرویس فهرست‌های چندگانه محلی را اسکن کرد، حدود 50 خانه در این محدوده موجود بود و تنها تعداد انگشت شماری تحت قرارداد وجود داشت.

دوس می‌گوید: «فقط موجودی زیادی وجود دارد که آنها با آن رقابت می‌کنند. ویژگی‌های روستایی مانند این خرس حکاکی‌شده روی چوب، خانه را در 301 Starlight Cir زینت می‌دهند. در دریاچه خرس بزرگ ایتان نوآ روی برای BI این نوع چیزها در مقاصد تعطیلات یک بار گرم در سراسر کشور انجام می شود.

کنی می‌گوید: «تقریبا به نقطه‌ای رسیده است که من فکر می‌کنم خریداران باید منتظر بمانند تا کاهش قیمت‌ها را قبل از اینکه حتی شروع به بررسی ملک کنند، ببینند. صاحبان خانه های تعطیلات نیز ممکن است وقت خود را بگذرانند. در بسیاری از موارد، آنها می توانند صبور باشند، به ویژه در مقاصد لوکس واقعی مانند جکسون، وایومینگ، یا آسپن، کلرادو، جایی که کاهش قیمت کمتر رایج است و خریداران نقدی مجبور نیستند در مورد پرداخت وام مسکن نگران باشند. کمتر خوشبخت کسانی هستند که در اوج خرید می کنند و نمی توانند هزینه های نگهداری از اقامتگاه های قدیمی خود را بپردازند.

یکی از مشتریان Kenney در سال 2022 یک جفت کابین راحت خرید و متوجه شد که دیگر از آنها استفاده نمی کنند. کنی به من می گوید: «برخورد با تعمیر و نگهداری مداوم و چیزهایی مانند کابین کار آسانی نیست. حتی اگر آنها تمام قیمت درخواستی 400000 دلار را جمع آوری کنند، به دنبال ضرر 150000 دلاری هستند.

به نظر می‌رسد صاحبان اجاره‌ای که احتمالا از داستان‌های ترسناکی مانند این ترسیده‌اند، در مورد ورود به کسب‌وکار و جمع‌آوری خانه‌ها مرددتر هستند. یک مطالعه اخیر AirDNA نشان داد که میزبان‌های اجاره‌ای کوتاه‌مدت موجود، نسبت به کسانی که هرگز قدرت خود را در بازی اجاره‌ای امتحان نکرده‌اند، علاقه‌ی بیشتری به دستیابی به املاک اضافی دارند. این موضوع با توجه به چند سال گذشته منطقی به نظر می رسد: اگر با مسائل مربوط به مهمانان آخر شب سروکار داشته باشید و با نرخ های شبانه سر و کار داشته باشید، ممکن است کنترل خوبی در مورد خطرات موجود داشته باشید.

اما اگر از بیرون به داخل نگاه کنید، جیمی لین، اقتصاددان ارشد AirDNA، به من می‌گوید: «می‌دانم، نمی‌دانم». "نرخ بهره واقعا بالاست. یافتن معاملات خوب سخت است. ریسک فقط کمی بیشتر به نظر می رسد." تقریبا به نقطه‌ای رسیده است که من فکر می‌کنم خریداران باید منتظر بمانند تا کاهش قیمت را ببینند قبل از اینکه حتی شروع به بررسی ملک کنند. جان کنی، مشاور املاک در گاتلینبورگ، تنسی لین این وضعیت را نسبتا سالم می داند. مجموع اجاره‌های کوتاه‌مدت کاهش یافته است و در ماه آگوست نسبت به سال گذشته نسبت به سال قبل 1.7 درصد افزایش یافته است.

سرمایه گذاران هجوم نمی آورند، اما این همچنین به معنای رقابت کمتر برای مالکان فعلی است که شاهد کاهش یا افزایش اندکی نرخ اشغال بوده اند.

خریداران و فروشندگان خانه‌های تعطیلات - چه سرمایه‌گذاران خالص، چه پرنده‌های برفی یا جایی در وسط - هم سرسخت و هم متزلزل هستند. برخلاف اقامتگاه اصلی، اقامت در کوهستان امری ضروری نیست، و خانه ساحلی که در بیشتر اوقات سال خالی است، هزینه‌ای است که در صورت تنگاتنگی ممکن است کاهش یابد. این روزها، سرمایه گذاران وسواس به اعداد و ارقام، در خریدهای خود سختگیر هستند و از ضرر دادن به دارایی های قدیمی خود بیزارند. گری دوس می گوید که دریاچه خرس بزرگ با ورود خانه های بیشتری به بازار، شاهد یک «طوفان کامل» بوده است. ایتان نوآ روی برای BI من شوخی می کنم و می گویم صادقانه بگویم نمی دانم چگونه چیزی به شما می فروشیم

داس به من می‌گوید: «از آنجا که تقریبا هر فروشنده‌ای که با آن صحبت می‌کنم می‌گوید که نیازی به فروش ندارد و تقریبا هر خریدار که با او صحبت می‌کنیم می‌گوید که نیازی به خرید ندارد.

معاملات در حال انجام هستند، هرچند، اگر فقط با سرعت - و قیمت - که ممکن است هیچ کس را کاملا راضی نکند.

دوس می‌گوید: «در مقطعی از زمان، آن‌ها فقط باید یک گفتگوی سخت در مورد آنچه که برای انتقال ملک باید انجام شود، داشته باشند.»

مقاله اصلی را در Business Insider بخوانید