داده های ذخیره سازی خود نشان می دهد که افراد مستقل در حال بازیابی هستند

اپراتورهای مستقل 65.7٪ از امکانات ذخیره سازی خود را مدیریت می کنند، اما فقط 46.2٪ از SF را مدیریت می کنند زیرا دارایی آنها بسیار کوچکتر از فروشگاه های REIT است.

نرخ‌های خیابان‌های مستقل سالانه 6.5 درصد در مقایسه با 4.7 درصد برای REIT افزایش یافت، در حالی که افزایش اشغال در املاک غیر REIT متمرکز بود.

جلسه توجیهی بازار TractIQ در ماه آگوست استدلال می کند که اکثر تاسیسات ذخیره سازی خود در ایالات متحده خارج از جهان عمومی REIT کار می کنند. پایگاه داده آن 68019 امکانات عملیاتی و 2.77B SF را ردیابی می کند. اپراتورهای مستقل 43939 دارایی یا 65.7٪ از کل را مدیریت می کنند، در حالی که REIT ها 16.3٪ را مدیریت می کنند. از آنجایی که امکانات مستقل کوچکتر هستند، این اپراتورها 46.2 درصد از SF ردیابی شده را در مقایسه با 29.4 درصد برای REITs کنترل می کنند.

شکاف اندازه قابل توجه است. میانگین تسهیلات مدیریت مستقل 17150 SF در مقایسه با 64905 SF برای یک فروشگاه REIT است. برندهای REIT 50.7 درصد از SF ذخیره سازی خود را در 25 منطقه شهری برتر مدیریت می کنند. سهم آنها در خارج از 100 بازار برتر به 9.7 درصد کاهش می یابد.

خارج از 100 مترو برتر، 536 بازار از 826 بازار اصلا SF مدیریت شده توسط REIT ندارند. آن بازارهای کوچکتر هنوز حدود 1.00 میلیارد SF موجودی دارند. این تقریبا برابر با 1.03B SF در 25 مترو برتر است. بنابراین، داده‌های TractIQ یک جهان عملیاتی بزرگ را توصیف می‌کند که گزارش‌های شرکت‌های عمومی تنها بخشی از آن را ثبت می‌کنند.

اشغال انشعاب مشابهی را نشان داد. در یک فروشگاه CMBS، اشغال REIT بین مارس 2025 تا مارس 2026 با 10 امتیاز کاهش به 89.4 درصد رسید. اپراتورهای پیشرفته با 810 امتیاز پایه به 83.2 درصد رسیدند، در حالی که افراد مستقل با 130 امتیاز پایه به 86.5 درصد رسیدند.

خط لوله ساخت و ساز فعال شامل 632 پروژه است که مجموعا 47.1 میلیون SF معادل 1.70 درصد از موجودی موجود است. 29.5M SF دیگر مجاز و آماده شروع است، در حالی که 144.3M SF در برنامه ریزی باقی مانده است. TractIQ گفت که فشار ساخت و ساز در 25 مترو برتر، جایی که پروژه ها برابر با 2.69 درصد موجودی هستند، در مقایسه با 0.94 درصد در خارج از 100 مترو برتر، بالاترین میزان است.

با این حال، بازارهای کوچک می توانند با شوک های محلی شدیدتری مواجه شوند. تنها 98 بازار از 826 بازار خارج از 100 بازار برتر، ساخت و ساز در دست اجرا دارند. در این میان، 19 بازار دارای خطوط لوله بیش از 10 درصد از موجودی فعلی هستند و بالاترین آن به 73.6 درصد می رسد. بنابراین یک پروژه واحد می تواند تاثیر قیمت گذاری بسیار بزرگتری در یک بازار کوچک نسبت به یک متروی بزرگ داشته باشد.

این تمرکز وام های کوچکتر می تواند فرصت های مبادله ای را برای خریداران خصوصی ایجاد کند. وام های مستقل نیز دارای بالاترین میانگین کوپن در گروه با 6.04٪ است. داده ها یک زاویه تامین مالی به روندهای عملیات ذخیره سازی خود اضافه می کنند. فشار ریفاینانس به شدت متوجه مالکان کوچک است، حتی اگر مؤسسات بیشتر موجودی دلار را نگه دارند.

این گزارش چندین متغیر را برای سال 2027 شناسایی می‌کند. این متغیرها عبارتند از اینکه آیا سودهای نرخ خیابانی زمستانی باقی می‌ماند، میزان عرضه برنامه‌ریزی‌شده با کاهش بدهی ساخت‌وساز تبدیل می‌شود، و چگونه ذخیره‌سازی عمومی پورتفولیوی تازه خریداری شده NSA را قیمت‌گذاری می‌کند. گردش مالی مسکن نیز اهمیت دارد، زیرا اقامت طولانی مدت مستاجر، تقاضای ذخیره سازی را در طول دوره ضعیف فروش خانه پشتیبانی کرده است.

بزرگترین کاتالیزور کوتاه مدت ممکن است سررسید وام باشد. TractIQ انتظار دارد سررسیدهای 2027 و 2028 از طریق ترکیبی از تامین مالی مجدد، افزایش سرمایه و فروش به پایان برسد. برای سرمایه گذاران، تمایز کلیدی این است که بزرگترین موجودی دلاری صنعت، نهادی است، در حالی که بیشتر تعداد معاملات بالقوه با اپراتورهای مستقل کوچکتر است.

تقاضای SCIF اجاره نامه اداری DC بزرگ را تغییر می دهد

ترافیک رستوران ها در سراسر ایالات متحده در ماه اوت 2.4٪ کاهش یافت