دفاتر خالی آمریکا می تواند به حل کمبود مسکن کمک کند | نظر

آمریکا کمبود مسکن دارد که در میلیون‌ها خانه اندازه‌گیری می‌شود، در همان زمان که تقریبا از هر پنج فوت مربع فضای اداری یک نفر خالی است.

فردی مک کمبود مسکن در ایالات متحده را تا سه ماهه سوم سال 2024 3.7 میلیون واحد تخمین زد، در حالی که CBRE نرخ خالی دفاتر ملی را حدود 19 درصد در سال 2025 گزارش کرد.

این تصادفی نیست که ما باید نادیده بگیریم. این یک خط لوله مسکن بالقوه است که در دید آشکار پنهان می شود، اما تبدیل دفاتر خالی به خانه به سادگی قرار دادن آپارتمان ها در یک ساختمان موجود نیست.

فقط املاکی که هندسه، موقعیت و اقتصاد آنها واقعا کار می کند، سزاوار زندگی دوم هستند.

نتیجه واضح این است که باید ادارات را به مسکن تبدیل کنیم. نتیجه گیری مهمتر این است که ما باید در تشخیص اینکه کدام دفاتر واقعا می توانند مسکن شوند، بسیار بهتر شویم.

CBRE دریافت که 23.3 میلیون فوت مربع از فضای اداری ایالات متحده برای تبدیل یا تخریب در سال 2025 در نظر گرفته شده است، در حالی که 12.7 میلیون فوت مربع ساخت و ساز اداری جدید است.

81 میلیون فوت مربع دیگر در خط لوله تبدیل بود و 76 درصد از پروژه های تبدیل اداری فعال برای استفاده چند خانواده برنامه ریزی شده بود.

اعداد نشان می دهد که استفاده مجدد تطبیقی ​​در حال حاضر بخشی از پاسخ به تقاضای در حال تغییر است، حتی اگر به خودی خود کمبود مسکن را حل نکند.

این اعداد دلگرم کننده هستند، اما همچنین می توانند تصوری گمراه کننده ایجاد کنند. یک ساختمان اداری خالی یک ساختمان آپارتمانی نیست که منتظر باشد کسی آن را بازسازی کند.

هندسه ساختمان مهم است. پنجره‌ها، عمق صفحه، سیستم سازه‌ای، لوله‌کشی، آسانسور، پارکینگ، منطقه‌بندی، قیمت خرید و هزینه ارتقای ملک به استانداردهای مسکونی نیز همین‌طور است.

یک ساختمان می تواند کاملا در یک جامعه با تقاضای مسکن قابل توجه قرار گیرد و هنوز به عنوان یک تغییر مسکونی معنی ندارد.

من یاد گرفته ام که از هر دو طرف میز به این سوال نگاه کنم.

کار من معماری و توسعه املاک و مستغلات را در بر می گیرد و به من تجربه ای در مورد محدودیت های طراحی ساختمان های موجود و ملاحظات مالی می دهد که تعیین می کند آیا پروژه می تواند به جلو برود.

این دیدگاه یک اصل را به ویژه برای من روشن کرده است: اولین سوال نباید این باشد که آیا یک ساختمان اداری خالی است یا خیر. این باید این باشد که آیا ساختمان می تواند از نظر فیزیکی و مالی استفاده ای را که ما می خواهیم به آن بدهیم پشتیبانی کند یا خیر.

این ترکیب یک اصل را به ویژه برای من روشن کرده است: اولین سوال نباید این باشد که آیا یک ساختمان اداری خالی است یا خیر. این باید این باشد که آیا ساختمان می تواند از نظر فیزیکی و مالی استفاده ای را که ما می خواهیم به آن بدهیم پشتیبانی کند یا خیر.

شما باید درک کنید که واقعا چه مقدار از ساختمان موجود می تواند دوباره استفاده شود و آیا واحدها می توانند در هندسه آن کار کنند. وقتی معماری کار می کند، اقتصاد هنوز باید کار کند.

این ممکن است بدیهی به نظر برسد، اما زمانی که نیاز به مسکن تا این حد قابل توجه است، فراموش کردن آن آسان است. وجود کمبود مسکن، هر ساختمان اداری خالی را به یک پروژه مسکونی قابل اجرا تبدیل نمی کند.

صفحات کف یک نمونه است. واحدهای مسکونی نیاز به دسترسی به نور طبیعی و تهویه دارند و عمق و پیکربندی یک طبقه اداری موجود می‌تواند تعیین کند که آپارتمان‌ها تا چه حد می‌توانند چیدمان شوند.

ستون ها، هسته ها و سیستم های مکانیکی موجود می توانند طرح را محدودتر کنند. ساختمانی که برای قرار دادن میزها و اتاق‌های کنفرانس طراحی شده است، یک مشکل فضایی اساسا متفاوت از ساختمانی که برای زندگی مردم طراحی شده است را حل می‌کند.

یک ساختار موجود می تواند ارزش جاسازی شده عظیمی را نشان دهد. استفاده مجدد از فونداسیون، قاب سازه ای یا نما می تواند نیاز به برخی از کارهای مرتبط با ساخت و ساز زمین را کاهش دهد.

اما اگر یک ساختمان به تغییرات ساختاری گسترده، سیستم‌های مکانیکی جدید، زیرساخت‌های لوله‌کشی پیچیده یا بازسازی گران قیمت نیاز داشته باشد، این مزیت می‌تواند به سرعت از بین برود.

قیمت خرید نیز مهم است. ساختمانی که ارزان به نظر می رسد زیرا ارزش تجاری خود را از دست داده است ممکن است هنوز برای تبدیل به مسکن بسیار گران باشد.

به همین دلیل است که من معتقدم استفاده مجدد تطبیقی ​​باید به‌عنوان یک تمرین جدی تلقی شود تا یک شعار.

ما نمونه هایی داریم که این مفهوم می تواند کار کند. در نورواک، کانکتیکات، کمیسیون برنامه ریزی و منطقه بندی تبدیل دو ساختمان در مریت 7 به 300 آپارتمان را در ماه فوریه تصویب کرد.

این طرح ها شامل 56 استودیو، 182 آپارتمان یک خوابه و 62 واحد دو خوابه، از جمله 27 خانه مقرون به صرفه است.

پروژه‌هایی مانند این نشان می‌دهند که وقتی یک ملک تجاری منسوخ در اطراف تقاضای موجود برای مسکن قرار می‌گیرد، چه اتفاقی می‌افتد.

آنها همچنین نشان می دهند که چرا مکان اهمیت دارد. تغییر ساختمان کافی نیست. خانه های حاصل باید به جوامع، حمل و نقل، خدمات و امکاناتی که توسعه مسکونی را قابل دوام می کنند، متصل شوند.

استفاده مجدد می تواند مزیت دیگری را ارائه دهد که تعیین کمیت آن دشوارتر است: حفظ شخصیت فیزیکی یک جامعه.

این امر به ویژه در سراسر شمال شرقی، جایی که ساختمان‌های تجاری و صنعتی قدیمی‌تر اغلب بخشی از هویت شهرها و شهرک‌های مستقر را تشکیل می‌دهند، مرتبط است.

تخریب این سازه‌ها می‌تواند ویژگی‌های معماری و شخصیت تاریخی را که به راحتی قابل بازسازی نیستند، از بین ببرد. استفاده مجدد، زمانی که ساختمان واقعا برای یک هدف جدید مناسب باشد، می تواند آن عناصر را حفظ کند و در عین حال اموال کم استفاده را دوباره به خدمت بازگرداند.

اما این نباید دلیلی برای تبدیل هر دفتر خالی باشد. سیاست‌گذاران، توسعه‌دهندگان و جوامع باید به جای آن بر شناسایی ساختمان‌هایی تمرکز کنند که ساختار فیزیکی، مکان، منطقه‌بندی و اقتصاد در آن‌ها همسو هستند.

هدف باید آسان‌تر کردن تبدیل‌های قابل دوام به جلو باشد، در حالی که تشخیص می‌دهیم که برخی از ویژگی‌ها برای استفاده‌های دیگر مناسب‌تر خواهند بود.

آمریکا نیازی به تبدیل هر دفتر خالی به یک آپارتمان ندارد. باید در تشخیص اینکه کدام ساختمان ها می توانند بدون نادیده گرفتن واقعیت های معماری، هزینه و بافت اجتماعی به مسکن مفید تبدیل شوند، بهتر شود.

جیک گرانوف یک معمار دارای مجوز و معمار ارشد پروژه در معماران Granoff، و معاون توسعه در Granoff Real Estate است. او در زمینه طراحی، حقوق و ساخت و ساز در پروژه‌های چندخانواری، ترکیبی و استفاده مجدد تطبیقی، از جمله M7 Lofts، تبدیل دفتر ۲۸۶ واحدی شرکت در نورواک، کانکتیکات، کار می‌کند.

نظراتی که در این مقاله بیان می شود، نظر اوست.