دولت بعدی اسرائیل باید به سیاست مسکن عمر طولانی تری بدهد - نظر

با پایان انتخابات، بازار املاک اسرائیل بار دیگر منتظر سیاست هایی است که در پی خواهد داشت. اما پروژه‌هایی که سال‌ها طول می‌کشد، نمی‌توانند به وعده‌هایی بستگی داشته باشند که فقط تا زمان روی کار آمدن وزیر بعدی ادامه می‌یابند. دولت آینده باید چارچوبی باثبات برای برنامه‌ریزی، مجوزهای ساختمانی و مالیات بر دارایی را در قانون قرار دهد و به توسعه‌دهندگان و خریداران اجازه دهد تا فراتر از یک دوره واحد برنامه‌ریزی کنند. انتخابات اسرائیل به پایان رسیده است و بازار ملک در حال حاضر منتظر تصمیم‌های دولت بعدی است.

پس از یک دوره جنگ، اختلال در فعالیت های اقتصادی و کاهش فروش مسکن، انتظارات روشن است: اقداماتی که خریداران را به دفاتر فروش و توسعه دهندگان را به سایت های ساختمانی باز می گرداند. نرخ بهره نیز در ذهن بازار است. در 21 اکتبر، بانک اسرائیل نرخ بهره خود را در 3.25 درصد نگه داشت و بازار را در انتظار کاهش بیشتر قرار داد.

با این حال، حتی اگر وام‌گیری ارزان‌تر شود، دولت بعدی همچنان باید به یک سوال اساسی پاسخ دهد: تا چه زمانی مردم می‌توانند به سیاست‌هایی که اتخاذ می‌کند تکیه کنند؟ اسرائیل از قبل با بیشتر پیشنهادهایی که احتمالا ارائه می‌شود آشنا است: کمیته کابینه در مورد مسکن، اصلاحات در فرآیند مجوز ساختمان، قوانین برنامه‌ریزی انعطاف‌پذیرتر، مشوق‌های مالیاتی، و زمین یارانه‌ای.

ایده ها پیش نویس شده، برنامه ها ارائه شده و وعده ها داده شده است. به نظر من، شکست اصلی این است که قوانین می توانند در زمانی که یک پروژه در حال انجام است، تغییر کند، هر زمان که یک دولت، ائتلاف یا وزیر جایگزین شود. توسعه اموال بین انتخابات آغاز و پایان نمی یابد. خرید زمین، تأمین مجوزهای برنامه ریزی و مجوزهای ساختمانی، تنظیم امور مالی و تکمیل ساخت و ساز سال ها طول می کشد. توسعه‌دهندگان باید مدت‌ها قبل از فروش آپارتمان نهایی، پول متعهد کنند و با برنامه‌ریزی‌ها موافقت کنند. خریداران معاملاتی را وارد می‌کنند که ممکن است برای چندین دهه وضعیت مالی آنها را شکل دهد.

هر دو باید بدانند که بر چه چارچوبی می‌توانند تکیه کنند، و اگر دولت تغییر جهت دهد، چه اتفاقی برای تعهداتی که قبلا اتخاذ کرده‌اند، خواهد افتاد. وقتی سیاست‌گذاری موقتی تلقی می‌شود، حتی یک طرح تجاری با دقت آماده شده به شرطی برای تصمیم بعدی دولت تبدیل می‌شود. تغییرات در رویه های مجوز، شرایط یارانه یا قوانین مالیاتی می تواند قابلیت مالی پروژه را تغییر دهد.

این عدم قطعیت می‌تواند تصمیم‌گیری‌ها را به تأخیر بیندازد، نیاز به بالشتک مالی بزرگ‌تری داشته باشد، و گاهی اوقات توسعه‌دهندگان را به کنار گذاشتن یک پروژه سوق دهد. در نهایت، خریداران ممکن است هزینه ریسک اضافی را نیز متحمل شوند. در کار من با سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان اسرائیلی در بازارهای بین‌المللی، ثبات نظارتی را عامل اصلی در تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری می‌دانم. رومانی، پرتغال و قبرس نیز قوانین و مالیات خود را تغییر می دهند. هیچ بازاری اطمینان کامل را ارائه نمی دهد.

درسی که برای اسرائیل می‌آموزد، نیاز به چارچوبی است که سرمایه‌گذاران بتوانند از قبل آن را درک کنند و بر آن تکیه کنند، با ترتیبات روشن برای انتقال از یک سیاست به سیاست دیگر. مسئولیت مسکن دولت بعدی، سرمایه اسرائیل انتخابی دارد که به کجا برود. وقتی سرمایه‌گذاران پروژه‌ای در اسرائیل را با پروژه‌ای در خارج از کشور مقایسه می‌کنند، همچنین در نظر می‌گیرند که آیا می‌توانند طرحی را که آماده کرده‌اند انجام دهند یا خیر. اگر هر تغییر سیاسی مستلزم ارزیابی مجدد معامله باشد، بازده پیش بینی شده بالاتر می تواند جذابیت خود را از دست بدهد.

گاهی اوقات پذیرش بازده کمتر در ازای توانایی بهتر برای پیش‌بینی شرایطی که سرمایه‌گذاری تحت آن عمل خواهد کرد، منطقی است. بنابراین، توافقنامه ائتلاف بعدی باید شامل تعهدی باشد که چارچوبی پایدار برای برنامه‌ریزی، مجوزهای ساختمانی، و مالیات بر دارایی را در قانون قرار دهد، و از قبل تعیین کند که چگونه این چارچوب می‌تواند تغییر کند.

دولت باید مشخص کند که چه قوانینی در مورد پروژه‌هایی که قبلا در دست اجرا هستند اعمال می‌شود، چه مقدار اخطار قبل از تغییر داده می‌شود، و چه مقدار زمان برای تعدیل آن‌هایی که قبلا تحت سیاست‌های موجود تعهد کرده‌اند، باید داشته باشند. قانون‌گذاری نمی‌تواند تضمین کند که هیچ مجلس آینده هرگز چیزی را تغییر نخواهد داد. همچنین نباید سیاستی که ثابت شود اشتباه است برای همیشه ثابت بماند. اما می توان اتکا به تصمیمات وزیران را کاهش داد و تغییرات اساسی را به بخشی از فرآیند منظم تر، شفاف تر و قابل پیش بینی تر تبدیل کرد. یک دولت حق دارد مسیر جدیدی را انتخاب کند.

باید توضیح دهد که این جهت چگونه اجرا خواهد شد و چه اتفاقی برای کسانی که طبق قوانین قبلی عمل کردند چه خواهد شد. این باید در آغاز دوره دولت بعدی اولویت داشته باشد: پیشبرد قوانین لازم ظرف یک تا دو سال، با جدول زمانی عمومی و مسئولیت روشن برای تحویل. آزمون این خواهد بود که آیا توسعه‌دهندگان می‌توانند پروژه‌ها را برنامه‌ریزی کنند و خریداران می‌توانند شرایط خرید را بدون نیاز به حدس زدن در مورد اینکه وزیر بعدی چه کسی خواهد بود، درک کنند.

نمی تواند جایگزین اقدام در مورد تنگناهای برنامه ریزی یا هزینه های تامین مالی شود. اما هر سیاست جدید به توانایی اجرای آن در طول زمان بستگی دارد. اگر دولت می‌خواهد سرمایه در اسرائیل باقی بماند و خانه‌های جدید را تأمین مالی کند، باید به کسانی که تعهدات خود را برای سال‌های آینده انجام می‌دهند، مبنای ثابتی برای عمل کردن بگذارد. دولت بعدی می‌تواند کمیته مسکن دیگری ایجاد کند و طرح دیگری را اعلام کند. مسئولیت آن این است که اطمینان حاصل کند که سیاست مسکن می تواند از تغییر وزیر بعدی جان سالم به در ببرد. ساخت خانه‌ها بیش از یک دوره مدیریتی طول می‌کشد.

سیاست‌هایی که ساخت‌وساز را ممکن می‌سازند باید با همان مقیاس زمانی طراحی شوند. نویسنده سابق MK و عضو کمیته امور اقتصادی، و متخصص سرمایه‌گذاری جهانی در املاک و مستغلات است.