دیوید کلی از جی پی مورگان می گوید که مشکل واقعی بازار مسکن «آشکار» ممکن است افراد بسیار کم باشد، نه خانه های کم.

به گفته دیوید کلی، استراتژیست ارشد جهانی در J.P. Morgan Asset Management، «بازار مسکن خالی از سکنه است».

او ارواح را در یادداشت تحقیقاتی خود در 26 اکتبر فهرست می‌کند: بیش از یک دهه پول بسیار آسان، تعرفه‌ها و سیاست‌های مهاجرتی که هزینه ساخت خانه‌ها را افزایش می‌دهد و در عین حال تعداد افرادی که به آن‌ها نیاز دارند محدود می‌کند، و فدرال رزرو که نوسانات نرخ آن تقریبا بیش از هر چیز دیگری به مسکن ضربه می‌زند.

کسی که باید بیشترین توجه را به خود جلب کند افرادی هستند که ظاهر نمی شوند. کلی گفت که انتظار دارد در چند سال آینده جمعیت ایالات متحده تنها 800000 نفر در سال رشد کند. او می نویسد که با داشتن یک خانوار متوسط ​​حدود 2.5 نفر، «این نشان دهنده نیاز جمعیتی به تنها 320000 واحد مسکونی جدید در سال است، در حالی که در دو دهه اول قرن حاضر تقریبا 1 میلیون واحد مسکونی در سال بود.

این بر خلاف داستانی است که اکثر آمریکایی ها درباره مسکن شنیده اند: اینکه کشور به سادگی به اندازه کافی ساخته نشده است. زیلو تخمین زد که در ژوئیه، ایالات متحده تا سال 2024 حدود 4.7 میلیون خانه کوتاه داشت، بر اساس تعداد خانواده هایی که با افراد غیر مرتبط در مقایسه با تعداد خانه هایی که برای اجاره یا فروش خالی هستند، دو برابر شده است. نظر کلی این است که کشور "هنوز در وضعیت عرضه مازاد خالص قرار دارد."

کلی از طریق ایمیل به فورچون گفت که گزارش تولید ناخالص داخلی روز پنجشنبه حاکی از آن است. خانه سازی در سه ماهه سوم مجددا کاهش یافت و "هشتمین کاهش در ساخت و ساز مسکونی در 10 سه ماهه گذشته را نشان داد." اما او گفت: «کاهش خانه‌سازی در مقایسه با افزایش بسیار سریع هزینه‌های سرمایه‌ای مرتبط با هوش مصنوعی هنوز نسبتا اندک است».

جایی که مردم رفتند

کلی نوشت، در 20 سال اول این قرن، جمعیت ایالات متحده به طور متوسط ​​2.4 میلیون نفر در سال افزایش یافت - حدود 1.5 میلیون نفر از تولدها منهای مرگ و میر و حدود 900000 نفر از مهاجرت خالص. او می نویسد که افزایش طبیعی در سال 2025 به 520000 نفر رسید و احتمالا با افزایش سن جمعیت و کاهش نرخ زاد و ولد کاهش پیوسته را از سر گرفته است.

مهاجرت سخت تر شد. خالص مهاجرت بین المللی در سال منتهی به جولای 2025 از 2.7 میلیون سال قبل به 1.3 میلیون کاهش یافت و اداره سرشماری پیش بینی کرد که در صورت ادامه روندها تا ژوئیه 2026 به 321000 نفر برسد. کلی تخمین زد که اخراج ها اکنون تقریبا مهاجرت خالص قانونی را لغو می کنند، که هنوز مثبت است اما کوچکتر است. او گفت که انتظار دارد که "بدون توجه به نتیجه انتخابات میان دوره ای" برگزار شود، زیرا اجرای آن تا حد زیادی به دولت بستگی دارد و کنگره و کاخ سفید بعید است در مورد لایحه اصلاحات مهاجرت به توافق برسند.

تابلوهای خانه خالی

کلی به جای خالی اشاره کرد. او می نویسد که طی چهار سال گذشته، نرخ اجاره مسکن از 5.6 درصد به 7.3 درصد و نرخ خانه خالی از 0.8 درصد به 1.2 درصد افزایش یافته است. ارقام سرشماری منتشر شده در روز چهارشنبه نشان می‌دهد که اجاره بها در سه ماهه سوم به 7.6 درصد رسیده است که نسبت به سال قبل 7.1 درصد افزایش یافته است. او می نویسد که بین سه ماهه دوم سال 2024 تا سه ماهه دوم سال 2026، سهام مسکن حدود 2.8 میلیون واحد رشد کرد.

خریداران نازک شده اند. معیار انجمن ملی سازندگان خانه از ترافیک خریداران در ماه اکتبر به 18 کاهش یافت که پایین‌ترین سطح آن از آوریل 2012 بدون شروع همه‌گیری بود و 43 درصد از سازندگان قیمت‌ها را کاهش دادند. کلی انتظار دارد که مسکن از 1.32 میلیون در سال جاری شروع شود که ضعیف ترین از سال 2019 است که به 1.24 میلیون در سال 2027 کاهش می یابد.

دیگران خنک کننده تقاضا را نیز می بینند. مرکز مشترک مطالعات مسکن هاروارد در ماه ژوئن گفت که رشد خانوارها "به شدت کاهش یافته است" و انتظار می رود کاهش مهاجرت تقاضای مسکن را بیشتر کاهش دهد. انجمن بانکداران وام مسکن 8.6 میلیون خانوار جدید را از سال 2025 تا 2035 پیش بینی می کند که از 10.1 میلیون در سال 2010 تا 2020 کاهش یافته است.

ناهنجاری

خریداران کمتر به معنای وام مسکن ارزانتر نبوده است. طبق گفته Freddie Mac، نرخ ثابت 30 ساله در هفته گذشته به طور متوسط ​​7.32٪ بود. کلی خاطرنشان می کند که کمتر از میانگین 50 ساله خود یعنی 7.68٪ است. از ژانویه 2008 تا دسامبر 2021، این نرخ به طور متوسط ​​فقط 4.15٪ بود.

او می نویسد: «این مهم است که بدانیم این دوره به جای امروز، ناهنجاری بود، و «دلیل کمی برای باور اینکه نرخ وام مسکن بسیار کمتر از 7.0 درصد خواهد بود بدون رکود وجود دارد.

کلی گفت که انتظار دارد فدرال رزرو در ماه دسامبر نرخ بهره را افزایش دهد و فکر می کند مسکن ضعیف می تواند آخرین افزایش این چرخه باشد. او به فورچون گفت، آنچه نظر او را تغییر می‌دهد این است که «رشد دستمزدها ناگهان افزایش یابد» یا اگر انتظارات تورمی که به اوراق بهادار محافظت‌شده با تورم خزانه‌داری قیمت‌گذاری شده‌اند «به‌طور قابل توجهی افزایش یابد».

سازندگان از دو طرف فشرده می شوند. کلی می نویسد که یافتن کارگران ساختمانی سخت است و دستمزدها در این صنعت سریعتر از جاهای دیگر در حال افزایش است، تا حدی به دلیل نوسان مهاجرت و تا حدودی به دلیل رقابت ساخت و ساز مراکز داده برای همان کارگران. تعرفه ها و همین رونق زیرساخت ها باعث افزایش قیمت تمام شده مواد شده است.

کلی به فورچون گفت که تعیین عددی در مورد اینکه رونق هوش مصنوعی چقدر بر هزینه ساخت خانه می افزاید دشوار است. او گفت اما هزینه مراکز داده در سال منتهی به آگوست 73 درصد افزایش یافت و به نرخ سالانه 85 میلیارد دلار رسید و "احتمال دارد که فشار منابع از مراکز داده در سال 2027 تشدید شود."

ارواح برای جوان ها سخت ترند. کلی می نویسد که مالکیت خانه از سال 2022 کاهش یافته است، "با کاهش بسیار شدیدتر اخیر برای افراد زیر 35 سال." او آن را نزولی می نامد که "آرزوهای معقول جوانان را برای ازدواج، اسکان و تشکیل خانواده در خانه خود به تعویق می اندازد."

کلی در پاسخ به این سوال که آیا این کاهش بیشتر مربوط به نرخ های وام مسکن است، در جای دیگری اشاره کرد.

او گفت: «من فکر می‌کنم این ترکیبی از استانداردهای سخت‌تر وام‌دهی و این واقعیت است که خانوارهای مسن‌تر فرصت بیشتری برای جمع‌آوری پیش پرداخت بزرگ‌تر داشته‌اند.

پیش‌بینی او در یادداشت: مسکن "در حال حاضر با بسیاری از کابوس‌های مسکن شخصی که باید تحمل کرد، تسخیر شده است."

هوش مصنوعی مولد برای کمک تحقیقاتی و/یا رونویسی این مقاله استفاده شد. گزارشگر به طور مستقل ادعاهای واقعی در این مقاله را گزارش و تأیید کرد و یک سردبیر انسانی آن را قبل از انتشار بررسی کرد.

این داستان در ابتدا در سایت Fortune.com منتشر شد