سونامی آبی میان‌مدت برای بازار مسکن «یخ زده» چه معنایی می‌تواند داشته باشد؟

پیروزی میان‌دوره‌ای دموکرات‌ها می‌تواند موج جدیدی از قوانین مسکن را برای واشنگتن به ارمغان بیاورد، زیرا آمریکایی‌ها همچنان با قیمت‌های بالای مسکن و افزایش هزینه‌های وام مسکن دست و پنجه نرم می‌کنند.

بازار مسکن امروز بسیاری از خریداران و فروشندگان بالقوه را در حاشیه گذاشته است. ریچارد مک‌فیل، مدیر مالی شرکت هوم دیپو، در آخرین تماس‌های درآمدی Home Depot گفت که آمریکا با "شرایط منجمد بازار مسکن" مواجه است.

با این حال، اکنون که دموکرات‌ها در انتخابات میان‌دوره‌ای روز سه‌شنبه کنترل مجلس نمایندگان و سنا را به دست آورده‌اند، خریداران بالقوه امیدوارند که روند تغییر کند.

چاک شومر، رهبر دموکرات‌های سنا، اوایل سال جاری یک دستور کار پنج قسمتی مسکن را با تمرکز بر کاهش اجاره‌بها و افزایش مالکیت خانه ترسیم کرد و اکثریت‌های جدید کنگره می‌توانند به دموکرات‌ها این توانایی را بدهند تا برخی از این ایده‌ها را از ژانویه به قانون تبدیل کنند.

بحران قیمت مسکن به طور فزاینده ای برای خریداران و فروشندگان به مشکل تبدیل شده است.

نرخ های بالای وام مسکن، پرداخت های ماهانه را به میزان قابل توجهی برای خریداران بالقوه گران تر کرده است، در حالی که مالکان خانه های موجود با نرخ های بسیار پایین تر، انگیزه مالی برای ماندن در جای خود به جای فروش و گرفتن وام مسکن جدید با نرخ های بالاتر امروزی داشته اند.

نتیجه "اثر قفل" به گردش مالی و موجودی غیرمعمول کم کمک کرده است. در عین حال، سال‌ها ساخت‌وساز ناکافی، به‌ویژه خانه‌های اولیه ارزان‌تر، کشور را با کمبود مداوم عرضه مواجه کرده است.

در کوتاه‌مدت، احتمالا تغییرات کمتری نسبت به آنچه خریداران بالقوه ممکن است انتظار داشته باشند، رخ خواهد داد.

کنگره نمی‌تواند به سادگی نرخ وام مسکن را کاهش دهد یا صاحبان خانه‌هایی را که نرخ وام‌های مسکن در دوران همه‌گیری بسیار پایین دارند را مجبور به فروش کند.

با این حال، کنترل دموکراتیک تغییر می‌دهد که کدام لایحه‌های مسکن مورد بررسی کمیته و رأی‌دهی طبقه قرار می‌گیرند. همچنین می‌تواند مسکن را در اولویت دستور کار کنگره جدید قرار دهد.

پس از انتخابات، حکیم جفریس، رئیس مجلس نمایندگان آمریکا گفت که دموکرات‌ها «بر روی بحران اقتصادی که آمریکایی‌های روزمره را در هم می‌کوبد، تمرکز لیزری کرده‌اند».

و دلیلی وجود دارد که فکر کنیم مسکن می تواند قوانین واقعی تری نسبت به سایر اولویت های دموکرات تولید کند.

افزایش عرضه احتمالا برای هر دستور کار مسکن دموکراتیک مرکزی است.

دستور کار فرصت شومر از خانه شروع می شود به صراحت خواستار ساخت و ساز مسکن بیشتر، در کنار سیاست هایی برای پرداختن به اجاره ها و سرمایه گذاران شرکت های بزرگ است.

شومر قبلا گفت: "مهم نیست در کجای آمریکا زندگی می کنید، فرقی نمی کند جمهوری خواه، دموکرات یا مستقل باشید، همه نگران مقرون به صرفه بودن مسکن هستند."

"وقتی اجاره یا وام مسکن خیلی زیاد است، نمی توانید چیزهای دیگری بپردازید. این همه جنبه های دیگر زندگی شما را تحت فشار قرار می دهد."

سناتورهای دموکرات ایمی کلوبوچار، لیزا بلانت روچستر و تیم کین نیز قانون تامین مسکن و مقرون به صرفه بودن را در سال جاری معرفی کردند.

این لایحه یک برنامه کمک مالی رقابتی فدرال برای ایالت ها، شهرها و آژانس های برنامه ریزی منطقه ای ایجاد می کند که استراتژی های مسکن را توسعه می دهند.

فراتر از افزایش عرضه، دموکرات های مترقی می توانند کنگره را به میزان قابل توجهی بیشتر پیش ببرند.

نماینده ایویت کلارک از نیویورک، قانون منصفانه درآمد متوسط ​​​​منطقه و مسکن مقرون به صرفه سال 2026 را در کنار نمایندگان رشیده طلیب، آیانا پرسلی و خواکین کاسترو معرفی کرد.

با این حال، گرفتن موافقت ترامپ با آن سطح از هزینه های جدید فدرال احتمالا بسیار دشوارتر از دستیابی به توافق در مورد تغییرات نظارتی است.

الکس بین، مدرس سواد مالی در دانشگاه تنسی در مارتین، به نیوزویک گفت: «هر اقدام فدرال ممکن است قربانی یک دولت متفرقه شود، زیرا هر طرح جدید باید حمایت کاخ سفید را در نهایت به تصویب برساند. با این حال، دولت ترامپ در گذشته نشان داده است که تمایل دارد ایده‌هایی را برای کاهش هزینه‌های مسکن جدید مطرح کند، بنابراین ممکن است هنوز راه‌های میانی وجود داشته باشد.

دموکرات‌ها همچنین ممکن است به کمک خریدار و نه سازنده مراجعه کنند.

دستور کار گسترده‌تر مسکن هریس همچنین خواستار ساخت 3 میلیون خانه اضافی، ارائه مشوق‌های مالیاتی برای سازندگان خانه‌های اولیه و گسترش مشوق‌های مالیاتی موجود برای مسکن مقرون‌به‌صرفه است.

دموکرات ها همچنین بر نقش سرمایه گذاران نهادی بزرگ در بازار مسکن تمرکز کرده اند.

دستور کار مسکن شومر شامل تعهدی برای مقابله با آنچه او به عنوان اقدامات شرکت غارتگرانه توصیف کرد، بود.

در این موضوع، دموکرات‌ها ممکن است زمینه توافق غیرمنتظره‌ای با کاخ سفید پیدا کنند.

ترامپ در ماه ژانویه فرمان اجرایی صادر کرد که هدف آن جلوگیری از دستیابی سرمایه گذاران نهادی بزرگ به خانه های تک خانواری است که در غیر این صورت توسط خانواده ها خریداری می شد، و دولت او از کنگره خواسته است که این سیاست را به صورت قانون تدوین کند.

تامپسون گفت: «پیشنهاداتی مانند سرکوب شیوه‌های وام‌دهی غارتگرانه و افزایش سرمایه‌گذاری فدرال در مسکن کم‌درآمد می‌تواند کمک زیادی کند. فکر می‌کنم با کنترل مجلس و سنا، آنها می‌توانند برای کاهش تعرفه‌های چوب و فولاد کار کنند که می‌تواند مستقیما بر هزینه‌های تولید خانه‌ها تأثیر بگذارد.»

دموکرات ها می توانند کارهای زیادی را برای تأثیرگذاری بر بازار مسکن انجام دهند. آنها می توانند سرمایه گذاری مسکن فدرال را افزایش دهند، مشوق هایی را برای جوامع ارائه دهند تا موانع ساخت و ساز را از بین ببرند، و حتی مزایای مالیاتی را برای سازندگان یا خریداران فراهم کنند. با این حال، بعید است که آنها بتوانند به تنهایی بازار مسکن را «باز کردن یخ» کنند.

این به این دلیل است که آنها قدرت تغییر نرخ بهره در وام مسکن 30 ساله معمولی را ندارند.

بنابراین حتی یک بسته مسکن تهاجمی احتمالا سالها طول می کشد تا عرضه را به میزان قابل توجهی افزایش دهد. یارانه‌های خریدار می‌تواند تسکین سریع‌تری را برای خانواده‌ها فراهم کند، اما بدون موجودی اضافی، رقابت را برای خانه‌هایی که از قبل در دسترس هستند، افزایش می‌دهد.

تامپسون گفت: "من فکر می کنم بازار مسکن در حال حاضر در بن بست قرار دارد، با توجه به این واقعیت که نرخ ها سرسختانه بالا خواهند ماند و قیمت مسکن کاهش نخواهد یافت."

با این حال، کسری بودجه فدرال اغلب در دولت‌های دموکرات کاهش یا رشد آهسته‌تری داشته است، تا حدی از طریق سیاست‌های مالیاتی. اگر این روند ادامه یابد، می‌توانید مقداری از پول را به سمت مسکن از سایر بخش‌های بودجه فدرال هدایت کنید.

دموکرات ها کنترل کنگره را در ژانویه به دست خواهند گرفت. در آن مرحله، پیشنهادهای مسکن که در طول کمپین‌های تبلیغاتی ارائه می‌شوند، می‌توانند به قانون‌گذاری واقعی تبدیل شوند.

در مورد این داستان با سردبیران نیوزویک تماس بگیرید: Gabe Whisnant، Gray R. Thomas