ما پنج سال در اسپانیا زندگی کردیم - آیا وقتی خانه ایرلندی خود را بفروشیم با مالیات مواجه خواهیم شد؟

س: من و شوهرم کارمندان دولتی بازنشسته هستیم. ما در ژوئیه 2021 ساکن اسپانیا شدیم و خانه ای در آنجا اجاره کردیم.

دختر ما در خانه خانوادگی در ایرلند زندگی می کرد و ماهیانه 500 یورو برای تامین هزینه ها پرداخت می کرد. ما حق اقامت در خانه را برای خود محفوظ می‌دانیم، هزینه‌های آب و برق را پرداخت می‌کردیم و در طول سال‌ها از آن استفاده می‌کردیم و به درآمد این ترتیب توصیه می‌کردیم.

ما به پرداخت مالیات بر درآمد مستمری خود به درآمد ادامه داده ایم. من حقوق بازنشستگی دولتی خود را به مقامات مالیاتی در اسپانیا اعلام کردم و بدهی مالیاتی کمی متحمل شدم.

من در ژانویه امسال برای همیشه به ایرلند برگشتم، شوهرم این ماه برمی گردد.

ما اکنون در مرحله فروش خانه هستیم. پیامدهای مالیات بر عایدی سرمایه فروش چیست؟

پاسخ: پس از پنج سال اقامت در اسپانیا، خواننده و همسرش بازگشته اند و آماده فروش خانه خانواده هستند.

ملکی که در ایرلند واقع شده است، صرف نظر از کشور محل اقامت مالک، همیشه مشمول مالیات بر عایدی سرمایه در صورت واگذاری است.

هنگامی که خانه اصلی خود را می فروشید، تسهیلات اصلی برای اقامت خصوصی (PPR) معافیت از مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) را ارائه می دهد، مالیاتی که معمولا 33 درصد بر سود اخذ می شود.

ما می خواهیم به دخترمان 350000 یورو برای خرید خانه قرض دهیم - چه چیزی باید بدانیم؟

سود سرمایه عبارت است از هرگونه افزایش در ارزش بین مبلغی که برای خانه پرداخت کرده‌اید و قیمتی که آن خانه به فروش می‌رسد.

هلن فرگوسن، وکیل و شریک در بخش مشتریان خصوصی در Mason Hayes & Curran، می‌گوید: مدت زمانی که این زوج در اسپانیا زندگی می‌کنند به این معنا نیست که آنها نمی‌توانند از این امداد استفاده کنند، اما آن را برای آنها محدود می‌کند. فرگوسن می‌گوید: «اگر برای مدتی از مالکیت غایب باشید، درآمد به شما امکان تخفیف جزئی را می‌دهد که بر اساس تعداد کل سال‌های مالکیت و چند سال غیبت شما محاسبه می‌شود.»

12 ماه آخر مالکیت قبل از فروش همیشه به عنوان دوره تصرف تلقی می شود.

فرگوسن می‌گوید: برای مثال، اگر زن و شوهر به مدت 41.5 سال صاحب خانه بودند و 4.5 سال از آن در اسپانیا سپری می‌شد، 37 سال از 41.5 سال تخفیف جزئی دریافت می‌کردند.

با ضرب سود سرمایه در 37 و سپس تقسیم آن بر 41.5 بخشی از سود معاف از مالیات به آنها می رسد. او می گوید که سود سرمایه ضرب در 4.5 و تقسیم بر 41.5 نسبت سودی که مشمول مالیات 33 درصدی است به آنها می دهد.

اگر زن و شوهر خانه خود را قبل از سال 2003 خریداری کنند، می توانند از تخفیف شاخص نیز استفاده کنند، تخفیفی از درآمد که به شما امکان می دهد ارزش پایه خانه را برای در نظر گرفتن تورم افزایش دهید.

من خانه مادرم را به ارث برده ام. آیا برای انتقال مالکیت به وکیل نیاز دارم؟

این امر باعث کاهش سود بین قیمت خرید خانه و قیمت فروش آن می شود.

شما مبلغی را که برای خانه پرداخت کرده اید در ضریب نمایه سازی یا ضربدر سالی که آن را خریده اید ضرب کنید. درآمد فاکتورهای شاخص بندی متفاوتی را برای سال های مختلف فراهم می کند.

فرگوسن می گوید: «بنابراین، اگر آنها خانه را برای مثال در جولای 1985 خریداری می کردند، از ضریب 1.713 برای محاسبه مالیات بر عایدی سرمایه استفاده می کردند و بنابراین صورت حساب مالیاتی خود را کاهش می دادند.

او می‌گوید که این زوج همچنین سالانه 1270 یورو معافیت دارند که می‌توان آن را در مقابل هرگونه سود سرمایه‌ای که در ایرلند ایجاد می‌شود جبران کرد.

از آنجایی که بعید به نظر می‌رسد که دختر زوج از اقوام تحت تکفل به‌عنوان یکی از اقوام تحت تکفل تلقی شود، حضور او در خانه تأثیری بر امور نمی‌گذارد و همچنین این واقعیت که زوج حق اقامت در خانه را برای خود محفوظ می‌داشته است.

در حالی که این زوج در اینجا تخفیف CGT را دریافت خواهند کرد، همه چیز در طرف اسپانیایی ممکن است مشکل باشد.

فرگوسن نمی تواند در مورد مالیات اسپانیا توصیه کند، و او قویا از خواننده می خواهد که این توصیه را دریافت کند.

فرگوسن می‌گوید: «اسپانیا می‌تواند از سود سرمایه در ملکی در ایرلند برای ساکنان اسپانیا مالیات بگیرد.

«اسپانیا دارای تسهیلات اقامت خصوصی اصلی دقیقا معادل نیست، بنابراین اگر شوهر در زمان واگذاری اموال هنوز در اسپانیا ساکن باشد، خواننده ممکن است به شدت گرفتار شود.

او می‌گوید: «به عنوان مثال، اگر خانه‌شان را در سال ۲۰۲۶ بفروشند و در سال ۲۰۲۶ با شوهرش همچنان به‌عنوان مقیم اسپانیا رفتار شود، اسپانیا به‌طور بالقوه می‌تواند به دنبال مالیات بر سود نیز باشد و هیچ معافیتی معادل آن وجود نخواهد داشت».

بدهی مالیاتی ایرلند به احتمال زیاد در مقایسه با سود بسیار ناچیز است، زیرا بیشتر آن معاف است، اما اگر زمان فروش را اشتباه بگیرند، بدهی در اسپانیا می تواند واقعا به آنها ضربه بزند.

"پیش از اینکه ملک را در بازار عرضه کنید، مشاوره مالیاتی اسپانیایی دریافت کنید زیرا ممکن است واقعا به شدت در آنجا گرفتار شوید."

نام خواننده ای که سوال را ارسال کرده است برای محافظت از هویت افراد درگیر منتشر نمی شود. لطفا سؤالات حقوقی خود را به Joanne Hunt، از وکیل بپرسید، The Irish Times، 24-28 Tara Street، Dublin 2، یا از طریق ایمیل به joanne.hunt@irishtimes.com با شماره تلفن تماس ارسال کنید. این ستون یک سرویس خواننده است و قرار نیست جایگزین مشاوره حرفه ای شود.