مرکز شهر دوبلین در حال تکامل برای پاسخگویی به تقاضای هتل از سوی بازدیدکنندگان و سرمایه گذاران است

تعداد کمی از شهرهای اروپایی هتل های خود را به اندازه دوبلین در سال جاری پر نگه داشتند. بر اساس گزارش CoStar، با وجود بادهای مخالف سفرهای جهانی در سال 2026، میزان اشغال در 12 ماه منتهی به سپتامبر به نزدیک به 85 درصد رسیده است.

برای اینکه روند را به درستی درک کنم، به داده‌های بازدیدکننده و اشغال نگاه کردم و با تعدادی از هتلداران صحبت کردم. کاهش تعداد بازدیدکنندگان پس از شروع جنگ در ایران و تا اوایل بهار ادامه یافت، در حالی که جام جهانی در ایالات متحده بر هزینه‌های توریستی که معمولا در اوایل تابستان به ایرلند می‌آمد تأثیر داشت. با این حال، بازار در ادامه فصل شلوغ و فراتر از آن به شدت بهبود یافت و داده ها این را نشان می دهند.

من در کنفرانس کنفدراسیون صنعت گردشگری ایرلند (ITIC) در مرکز کنوانسیون دوبلین در ماه اکتبر شرکت کردم تا احساس بهتری در این بخش داشته باشم. بازخورد اپراتورها در کنفرانس به طور گسترده این دیدگاه را منعکس می کند. کنفدراسیون کاهش خفیف سال به سال تعداد بازدیدکنندگان از آمریکای شمالی در ماه اوت را برجسته کرد، که به دلیل بازدید کمتر مسافران آمریکایی برای کالج فوتبال کلاسیک نسبت به سال های گذشته بود.

موضوع نرخ اتاق هتل پیچیده تر است. طبق گزارش CoStar، متوسط ​​نرخ اتاق ها در 9 ماه منتهی به سپتامبر در مقایسه با سال 2025، 1.3 درصد رشد داشته است، با متوسط ​​نرخ روزانه (ADR) به 177.80 یورو، سطح قوی برای بازاری که با چنین اشغال بالایی کار می کند. با این حال، این رشد با شاخص قیمت مصرف کننده ایرلند همگام نبوده است که در مدت مشابه بیش از 3 درصد بوده است.

به طور کلی، این واقعیت که در سال جاری علیرغم چنین فشارهایی، اشغال در چنین سطح بالایی باقی ماند، گواه بر انعطاف پذیری اساسی بازار است. هزینه های سوخت بالاتر و افزایش قریب الوقوع قیمت سفر چالشی برای ماه های زمستان است.

آب و هوای ایرلند

یکی از جالب‌ترین مشارکت‌ها در کنفرانس ITIC از سوی سفیر ایالات متحده در ایرلند، اد والش، انجام شد که در مورد قدردانی فزاینده آمریکایی‌ها از تابستان ایرلند، به‌ویژه تابستانی که اخیرا رفته است، صحبت کرد. در سال‌های اخیر موج گرما در جنوب اروپا در ماه‌های ژوئیه و آگوست رایج‌تر شده است و مقاصد شمال اروپا از آن سود برده‌اند. آب و هوای غیرقابل پیش بینی و متغیر معروف ایرلند ممکن است به یکی از بزرگترین نقاط فروش آن تبدیل شده باشد.

سفیر همچنین از چشم انداز گردشگری ایرلندی-آمریکایی خوش بین بود. او به پتانسیل رویدادهای بعدی مانند بازی بسکتبال دانشگاهی اشاره کرد تا تقویم رویدادها را تا ماه های زمستانی آرام تر گسترش دهد. جام رایدر، NFL و یک خط لوله رویدادهای قوی

با نگاهی به آینده، تقویم رویدادها به همان اندازه دلگرم کننده است. جام رایدر در Adare Manor یکی از بزرگترین رویدادهای ورزشی ایرلند خواهد بود که تا به حال میزبانی کرده است، با انتظار 280000 تماشاگر، و هتل ها در حال حاضر بسیار فراتر از Limerick رزرو می کنند.

فراتر از گلف، سال گذشته اولین بازی فصل عادی NFL در کروک پارک یکی از بهترین تعطیلات آخر هفته‌ای بود که هتلداران دوبلین در دهه گذشته تجربه کرده‌اند و نرخ اتاق‌ها در سطح شهر به شدت افزایش یافته است. انتظار می رود NFL به طور بالقوه ظرف دو سال آینده بازگردد. U2 در سال آینده به عنوان بخشی از تور جهانی خود، یک قرار ایرلندی برگزار خواهد کرد، دوبلین میزبان چندین بازی در یورو 2028 خواهد بود و میدان پیشنهادی با ظرفیت 20000 نفر در docklands که توسط OVG و Live Nation توسعه داده شده است، یک منبع رویداد در طول سال خواهد بود.

چرا هتل های دوبلین سرمایه را جذب می کنند؟

چنین تقاضایی بی توجه نبوده است. اشغال بالای پایدار در چند سال گذشته باعث شده است که توسعه‌دهندگان و سرمایه‌گذاران بر بخشی تمرکز کنند که از لحاظ تاریخی در کنار دارایی‌های تجاری یا مسکونی اصلی در نظر گرفته نشده است.

سال گذشته، بازار ایرلند بزرگترین معامله هتلی خود را تجربه کرد، به طوری که Pandox، یکی از بزرگترین شرکت های هتلداری اروپا، گروه هتل دالاتا را به قیمت حدود 1.4 میلیارد یورو خریداری کرد که اکثریت آن دارایی های ایرلندی بود. تعداد معدودی از معاملات بیشتر نشان می‌دهند که هتل‌های دوبلین چقدر پرطرفدار شده‌اند.

هتل های دوبلین طبیعتا سودمند هستند. یعنی در کنار استادیوم ها، مراکز همایش، فرودگاه یا دیگر مراکز حمل و نقل می نشینند. وقتی به راحتی مکان آنها و کمبود مداوم اتاق ها در بازار دوبلین توجه کنیم، به راحتی می توان فهمید که چگونه چنین سطح بالایی از سرمایه در یک معامله به کار گرفته شده است.

خط لوله 1 میلیارد یورویی

این ایمان از سوی سرمایه گذاران نیز در عرضه جدید خود را نشان می دهد. سهام هتل دوبلین برای اولین بار تا سال 2028 از 30000 اتاق عبور می کند، با خط لوله قابل توجهی از اتاق خواب های جدید که قرار است طی دو سال آینده تحویل شوند. با هزینه تخمینی توسعه 250000 تا 300000 یورو برای هر کلید، خط لوله متعهد بیش از 3500 اتاق نشان دهنده ارزش توسعه ناخالص بین 0.9 میلیارد یورو تا 1.1 میلیارد یورو است که بیانیه قابل توجهی از اعتماد به اصول بلندمدت بازار است.

بخش عمده ای از این عرضه جدید شامل اقامتگاه های مقرون به صرفه، طولانی مدت و در مقیاس متوسط ​​است.

مرکز شهر در حال تحول

مرکز شهر در ترکیب خود در حال تکامل است، روندی که من در مقاله ایرلندی تایمز در جولای 2024 بررسی کردم، کار از راه دور چه تأثیری بر آینده مرکز شهر دوبلین خواهد داشت؟ یکی از یافته‌های اصلی این بود که شهر در طول زمان به سمت ترکیب بیشتری از کاربری‌های هتل، مسکونی و بخش زندگی حرکت خواهد کرد. و این به طور فزاینده ای ثابت شده است.

برخی از توسعه دهندگان اکنون ساختمان های مرکز شهر را برای استفاده در هتل تغییر کاربری می دهند و تعدادی از بانک ها و واحدهای خرده فروشی سابق مجوز برنامه ریزی برای آن را دارند. کافه کایلمور سابق در خیابان اوکانل اخیرا با مجوز یک هتل بوتیک فروخته شد و یک هتل پنج ستاره برای محل سابق بانک اولستر در کالج گرین در نظر گرفته شده است. با این حال، هر پروژه ای محقق نمی شود. شماره 5-9 فردریک خیابان جنوبی با یک مطالعه امکان سنجی که پتانسیل هتل را نشان می داد به بازار آمد، اما به عنوان یک طرح اداری خریداری، مرمت و ارتقاء یافت، اکنون به Cantor Fitzgerald واگذار شده است.

بعدش چی میاد

افزودن بیش از 3500 اتاق به بازاری به این میزان باید تا حدودی سطوح معاملات را عادی کند. خط لوله رویدادها، ثبت تعداد مسافران از طریق فرودگاه دوبلین، و تمرکز شدید Fáilte Ireland بر تعداد بازدیدکنندگان رو به رشد، همگی در جهت درست هستند. دوبلین یکی از جذاب‌ترین بازارهای هتل اروپا برای سرمایه‌گذاران است.

کالین ریچاردسون، مدیر ارشد و سرپرست تحقیقات CBRE ایرلند است