مشکل مسکن آمریکا فقط تامین نیست | نظر

بحث مسکن آمریکا نقطه کوری دارد. این گفتگو بر روی مقرون به صرفه بودن، هزینه های ساخت و ساز، نرخ بهره و مالکیت خانه متمرکز است. اینها ضروری هستند. اما بخش دیگری از معادله وجود دارد که بسیار کمتر مورد توجه قرار می گیرد: پس از ساخت مسکن چه اتفاقی می افتد و چه کسی مسئول مدیریت آن است.

بر اساس گزارش بانک فدرال رزرو سنت لوئیس، نرخ ملی اجاره مسکن در سه ماهه سوم سال 2026 به 7.6 درصد رسید. این بازاری نیست که واحدهای موجود در آن صفر باشد. این بازاری است که در آن واحدهای موجود به نحو احسن مورد استفاده قرار نمی گیرند. برخی به دلیل زمان طولانی دور زدن، خالی می نشینند.

برخی دیگر غیرقابل سکونت می شوند زیرا نگهداری معوق مجاز به متاستاز بود. مسکن وجود دارد مدیریت نمی کند.

من بیشتر عمرم را در این صنعت گذرانده ام. من یک شرکت مدیریت املاک را در شهر نیویورک از درآمد صفر به ده ها میلیون قبل از فروش آن تأسیس کردم و ساختم.

من دیده ام که اپراتورهای خوب چه می کنند و وقتی مدیریت شکست می خورد چه اتفاقی می افتد. تفاوت به ندرت در مورد خود ساختمان است. این در مورد ظرفیت، منابع، و استانداردهای کسب و کار در حال اجرا است.

به عنوان مثال، دپارتمان تحقیقات نیویورک گزارش داد که میانگین مدت فعلی یک شغل خالی در NYCHA تقریبا یک سال است و گردش مالی آن بسته به توسعه، چهار تا شش ماه طول می کشد. در شهری با نرخ اجاره خانه خالی 1.4 درصد، که کمترین میزان در نیم قرن اخیر است، این یک شکست ساختاری است.

واحدها وجود دارد. سیستم مدیریت نمی تواند آنها را با سرعت کافی آماده کند.

بحث من این نیست که شرکت های بزرگ به طور خودکار بهتر هستند یا اینکه ادغام باید به خاطر خود اتفاق بیفتد. اپراتورهای مستقل مشکلی ندارند. مشکل این است که صنعت از لحاظ تاریخی از هم پاشیده و دارای سرمایه کمتری بوده است و استانداردهای خدماتی رو به افزایشی که ساکنان به طور منطقی انتظار دارند، با آنچه بسیاری از اپراتورها می توانند ارائه دهند همگام نبوده است.

اگر یک شرکت مدیریتی یک نفر است، و آن شخص بیمار است یا یک روز شخصی می گذراند، شما در موقعیت یک شرکت بزرگتر و با سرمایه خوب قرار ندارید. اگر اشتباهی مرتکب شود، شرکت بزرگتر به جای اینکه بهانه ای بیاورد، به احتمال زیاد سرمایه ای برای بازپرداخت دارد.

فناوری عملکرد در مقیاس را نسبت به گذشته دست یافتنی تر کرده است. خواص پراکنده را می توان به طور موثرتری مدیریت کرد. ارتباط می تواند سریعتر باشد. تعمیر و نگهداری را می توان با دید بیشتر ردیابی و حل کرد. اما فناوری یک ابزار است، نه جایگزین استانداردها.

این صنعت در زیرساخت های فیزیکی بهبود یافته است. در خدمات مشتری، ارتباطات و پاسخگویی به اندازه کافی بهبود نیافته است.

اینجاست که اصطلاح من «مشتری مقیم» اهمیت دارد. کلمات انتظارات را شکل می دهند. "مستاجر" می تواند عدم احترام برای شخصی که در یک ملک زندگی می کند را تداعی کند. "مشتری مقیم" رابطه را دوباره چارچوب می دهد. تغییری در اقتصاد ایجاد نمی کند. استاندارد را تغییر می دهد. کلمات مهم هستند این عبارت می تواند برای هر نوع ساکنی صدق کند.

اگر صنعت به سمت اپراتورهای حرفه ای تر و با منابع بهتر حرکت کند، نتیجه ساده است. واحدها سریعتر می چرخند. تعمیر و نگهداری قبل از اینکه به تعویق بیفتد حل می شود. ساکنان اجاره نامه خود را تمدید می کنند زیرا به خدمات اعتماد دارند. سهام مسکن برای مدت طولانی تری قابل استفاده باقی می ماند. ساختن خانه های بیشتر اهمیت دارد. مدیریت آنهایی که از قبل ساخته شده اند به همان اندازه اهمیت دارد.

اگر چیزی تغییر نکند، عواقب آن به همان اندازه روشن است. نرخ جای خالی در بازارهایی که واحدها بدون استفاده می نشینند، همچنان بالا خواهد ماند. تعمیر و نگهداری به تعویق افتاده ادامه خواهد داد تا املاک قدیمی را به سمتی سوق دهد که تخریب ارزان تر از تعمیر شود. ساکنان هزینه خدمات نامطمئن را جذب خواهند کرد و سهام مسکن قبل از از دست دادن مشتریان ساکن ارزش خود را از دست خواهد داد.

سیاستگذاران باید در نظر داشته باشند که یک سیستم مسکن کاربردی فراتر از مجوزهای ساخت و ساز چه نیازهایی دارد. صاحبان املاک باید فراتر از هزینه های مدیریتی نگاه کنند و بپرسند که هزینه واقعا چه سطحی از خدمات را تامین می کند.

اگر به جای 4 درصد، 3 درصد هزینه مدیریت را در نظر می گیرید، این 1 درصد اضافی به پرداخت هزینه برای مدیر بهتر کمک می کند. تفاوت بین یک دارایی با مدیریت خوب و یک دارایی ضعیف همیشه در P&L (صورت سود و زیان) قابل مشاهده نیست. در وضعیت ساختمان، پایداری محل سکونت و ارزش بلندمدت دارایی نمایان می شود.

بحران مسکن تنها با ساخت و ساز حل نمی شود. این به یک صنعت مدیریت املاک نیاز دارد که حرفه ای، پاسخگو و پاسخگو باشد. ساختمان ها فقط به اندازه کسب و کارهایی که مسئول مراقبت از آنها هستند قوی هستند.

مایکل پی فلدمن یکی از بنیانگذاران شرکت های اولویت دار، یک پلت فرم مدیریت دارایی، و مدیر عامل سابق شرکت های انتخاب نیویورک است. نظرات بیان شده در این مقاله متعلق به خود نویسنده است.