معاملات Refi چند خانواده بدون ارزش سهام تازه مبارزه می کند

نرخ‌های بالاتر، تامین مالی مجدد وام‌های چند خانواری را که در چرخه خرید 2020-2022 با نرخ پایین ایجاد شده‌اند، دشوار می‌کند.

Inland Mortgage Capital می‌گوید که درخواست‌های تامین مالی مجدد اغلب زمانی با شکست مواجه می‌شوند که وام گیرندگان در برابر اضافه کردن سهام مقاومت می‌کنند یا نمی‌توانند از خدمات بدهی فعلی پشتیبانی کنند.

حدود 13 درصد از وام‌های مسکن چند خانواری قرار است در سال جاری سررسید شوند، در حالی که جای خالی Sun Belt در چندین بازار عمده افزایش یافته است.

وام‌گیرندگان آپارتمانی که تلاش می‌کنند تا خریدهای دوران اوج را تامین مالی کنند، نیاز به سهام بالاتری دارند. به گفته Bisnow، وام دهنده پل Inland Mortgage Capital درخواست های زیادی برای تامین مالی مجدد چندخانواری دریافت می کند. وام گیرندگان اغلب در برابر سرمایه اضافی مقاومت می کنند. زمانی که جریان نقدی جاری نتواند از بدهی های موجود پشتیبانی کند، این امر تأیید تأمین مالی مجدد مشکل را دشوارتر می کند.

پس زمینه تامین مالی دشوارتر شده است. بازدهی 10 ساله خزانه داری برای اولین دوره پایدار خود از سال 2007 به بالای 5 درصد رسید. فدرال رزرو همچنین روز چهارشنبه نرخ معیار خود را برای اولین بار از سال 2023 افزایش داد. این حرکت ها زمانی که هزینه های استقراض بسیار پایین تر بود به وام ها فشار می آورد.

آرت رنداک، رئیس IMC گفت که در حال حاضر دریافت وام‌های خرید آسان‌تر است. این معاملات اغلب با سهام تازه و یک حامی که بر اساس امروز وارد می شود، انجام می شود. تامین مالی مجدد می تواند شامل وام گیرندگانی باشد که طرح های تجاری اولیه آنها جواب نداده و پوشش خدمات بدهی آنها ضعیف شده است.

رنداک گفت که کمیته های سرمایه گذاری با وام گیرندگانی که پوشش آنها در حال حاضر به زیر سطح پایدار کاهش یافته است، دست و پنجه نرم می کنند. او نمونه ای از وام گیرنده را ذکر کرد که نزدیک به 0.9 نسبت پوشش بدهی-خدمات است که به دنبال بدهی جایگزین پس از اینکه وام دهنده قبلی خواستار آن شد.

فشار ریفاینانس به ویژه در جاهایی که اجاره ها با مفروضات پذیره نویسی برآورده نشده اند و جای خالی افزایش یافته است، قابل مشاهده است. Cushman & Wakefield جای خالی چند خانواری سه ماهه دوم را 15.7 درصد در سن آنتونیو، 12.7 درصد در آستین و 11.6 درصد در فینیکس اعلام کردند.

IMC از زمان شیوع بیماری همه گیر، تنها یک بازپرداخت مالی را تکمیل کرده است، تبدیل هتل به چند خانواده در ماه ژوئن در مدیسون. رنداک آن را به عنوان یک مورد خاص با پایه های بازار قوی و وام گیرنده ای که مایل به اضافه کردن سهام است توصیف کرد.

این ارقام جای خالی با نگرانی رنداک در مورد بازارهایی که رشد اجاره بها انتظارات حامیان مالی را از دست داده است، مطابقت دارد. در این موارد، وام گیرندگان ممکن است قبل از بهبود طرح کسب و کار اصلی به بدهی جدید نیاز داشته باشند.

وام دهندگان موجود اغلب اقامه دعوی در خریدهای مشکل دار 2020-2022، به ویژه در جنوب شرقی را به تعویق می اندازند. بسیاری امیدوارند که نرخ‌های پایین‌تر یا سقف محدودتر، ارزش‌های خروج را بهبود بخشد. استرس وام چندخانواری 2021 و 2022 ادامه این رویکرد انتظار و تمدید را دشوارتر می کند.

رنداک گفت که سرمایه باید وارد این پروژه ها شود و پایه های بدهی باید بازنشانی شود تا وام دهندگان بتوانند به راحتی آنها را تامین کنند. این می‌تواند از طریق پرداخت‌های با تخفیف، فروش کوتاه مدت، یا سایر راهکارهایی که اهرم را کاهش می‌دهند، اتفاق بیفتد.

رنداک گفت که برخی از معاملات جنوب شرقی با مشکل عمیقی روبرو هستند، با این حال وام دهندگان تمایلی به در دست گرفتن کنترل ندارند. او استدلال کرد که تنظیم مجدد پایه می تواند دارایی ها را به سمت مالکان با سرمایه بهتر سوق دهد و تامین مالی پل جدید را واقعی تر کند.

بسیاری از وام دهندگان در عوض منتظر کاهش نرخ ها یا کاهش نرخ بهره بوده اند. رنداک گفت که محیط با نرخ بالا ممکن است دوام بیاورد و پسوندهای مکرر را کمتر قابل اجرا کند. او معتقد است که بانک‌ها می‌توانند پایه‌های خود را از طریق فروش کوتاه مدت یا پرداخت‌های تخفیف‌یافته بازنشانی کنند تا اینکه ساختار سرمایه ضعیف را بدون تغییر نگه دارند.

Multifamily هنوز هم سرمایه قابل توجهی را جذب می کند، اما صندوق های بدهی و بانک ها بعید است که معاملات ضعیف را بدون سهام تازه تامین کنند. رنداک انتظار دارد وام دهندگان موجود در نهایت تخفیف هایی را بپذیرند که مبنایی قابل اجرا برای تامین مالی جدید ایجاد می کند. مرحله بعدی چرخه به سرعت تشخیص زیان وام دهندگان و میزان سرمایه جدید حامیان مالی بستگی دارد. او گفت وام دهندگان ممکن است در نهایت نیاز به ارائه تخفیف های تقریبا 15 درصدی برای کمک به وام گیرندگان برای یافتن یک خانه تامین مالی جدید داشته باشند.

این امر به خریدارانی که دارای سرمایه خوبی هستند، فرصت بازگشایی می دهد، اما تنها پس از کاهش بدهی های قدیمی به سطح قابل مالی.

High Street پروژه‌های خورشیدی جامعه 2 مگاواتی NJ را تکمیل می‌کند

شان هیر، مدیرعامل ترینیتی در مورد خرید هتل های غیرقابل تعویض

طرح مسکن ممدانی بر شک و تردیدها پیروز شد