وام 420 میلیون دلاری CMBS در سرویس ویژه 51 West 52nd Exits

مورنینگ استار گزارش داد که اشغال از 99 درصد به 86 درصد کاهش یافته است و جریان نقدی 37 درصد کمتر از سطح تعهد نویسی شده است، اگرچه یک منبع نزدیک به معامله می گوید ساختمان اکنون به طور کامل اجاره شده است.

یک منبع نزدیک به این قرارداد به Commercial Observer گفت که این انتقال "یک مرحله موقت و فنی" بود.

این حرکت به طرفین اجازه می دهد تا یک تمدید را اجرا کرده و افزایش دهند. وام دهنده موجود دویچه بانک قبلا در مورد این شرایط مذاکره کرده بود.

طرفین شرایط تمدید را فاش نکردند. هیچ دلالی در معامله شرکت نکرد.

خدمات ویژه اغلب نگرانی هایی را در بازارهای CMBS ایجاد می کند. این می تواند نشان دهد که یک وام گیرنده برای برآورده کردن شرایط وام تلاش می کند.

با این حال، نقل و انتقالات قبل از سررسید نیز می تواند یک هدف معمولی داشته باشد. وام دهندگان و وام گیرندگان گاهی از آنها برای اجرای اصلاحات از پیش مذاکره شده استفاده می کنند.

این ممکن است حتی زمانی اتفاق بیفتد که وام گیرنده هنوز حق قراردادی برای تمدید وام را داشته باشد.

ViacomCBS چندین دهه از این ساختمان به عنوان مقر خود استفاده کرده بود. پس از فروش، 11 طبقه از فضای اداری را حفظ کرد.

CBS در ابتدا این ملک را به عنوان دفتر مرکزی پخش خود ساخت. برای سال ها، مستاجران آن را به عنوان ساختمان CBS یا صخره سیاه می شناختند.

این نام مستعار از طراحی تیره و مینیمالیستی آن گرفته شده است.

حرکت وام به سمت خدمات ویژه در میان موج گسترده‌تری از سررسیدهای CMBS انجام می‌شود. بازار امسال از طریق این وام ها به کار خود ادامه می دهد.

نرخ‌های خدمات ویژه ملی اخیرا به بالاترین سطح خود از سال 2013 رسیده است. بسیاری از وام‌های با نرخ شناور از محیط نرخ سال 2021 اکنون با سررسید مواجه هستند.

معاملات تک دارایی و تک وام گیرنده مانند DBGS 2021-W52 مورد توجه ویژه سرمایه گذاران CMBS قرار می گیرد. این معاملات معمولا شامل یک جایزه بزرگ یا دارایی نزدیک به تروفی است.

یک ضرر مستاجر می تواند به طور قابل توجهی بر عملکرد تأثیر بگذارد. یک معامله مجرای متنوع می تواند این تأثیر را راحت تر جذب کند.

این مورد نشان می دهد که چگونه وام دهندگان و حامیان مالی می توانند یک دارایی را متفاوت ببینند.

داده های مورنینگ استار به عملکرد ضعیف تر اشاره دارد. اشغال از 99 درصد به 86 درصد کاهش یافته است.

جریان نقدی نیز تا ژوئن 2026، 37 درصد کمتر از سطح تعهد نویسی شده بود.

منبع نزدیک به معامله تصویر متفاوتی ارائه کرد. این منبع گفت که این ساختمان اکنون به طور کامل اجاره شده است.

این ملک همچنین دارای میانگین وزنی مدت اجاره بیش از 13 سال است.

فعالیت های اخیر لیزینگ از موقعیت حامی حمایت می کند. شرکت حقوقی Alston & Bird اوایل تابستان امسال قراردادی 15 ساله به مساحت 169664 فوت مربع امضا کرد.

آژانس رتبه بندی Kroll Bond در ژانویه 121000 فوت مربع مساحت گرفت. Orrick, Herrington & Sutcliffe فضای 144,312 فوت مربعی خود را در جولای 2024 بازسازی کردند.

این شتاب اجاره بازتاب روندهای گسترده تری در برج های اداری منهتن است. سرمایه‌گذاران و مستاجران علاقه مجدد نشان داده‌اند، حتی با وجود اینکه معیارهای عملکرد وام همچنان عقب مانده است.

این افزونه به خیابان 52 غربی 51 کمک می‌کند تا پاییز امسال از پیش‌فرض سررسید جلوگیری کند. همچنین به اجاره های اخیر زمان بیشتری برای بهبود جریان نقدی می دهد.

گروه هاربر به درخواست ها برای اظهار نظر پاسخ نداد. درخواست ها مربوط به تمدید و اختلاف اشغال بود.

در حال حاضر، ارقام مورنینگ استار جزئی ترین داده های عمومی در مورد عملکرد وام است.

سوال کلیدی بعدی این است که اجاره های جدید چقدر سریع به جریان نقدی قوی تر تبدیل می شوند.

این نتیجه می تواند نقش ویژگی را در چرخه CMBS فعلی شکل دهد. این می تواند الگویی برای سایر معاملات با نرخ شناور 2021 باشد که به دنبال تمدید هستند.

از طرف دیگر، می تواند خطرات بدهی های تعهد شده در اوج ارزش گذاری قبل از افزایش نرخ بهره را برجسته کند.

تعطیلات طولانی آخر هفته می تواند تقاضای هتل Q4 را افزایش دهد

کالیفرنیای جنوبی دوباره علاقه مرکز داده را جلب می کند

داده های ذخیره سازی خود نشان می دهد که افراد مستقل در حال بازیابی هستند