چرا اکنون زمان بررسی وام مسکن است

اگر وام مسکن دارید، اکنون زمان خوبی برای بررسی آن است. فرقی نمی‌کند که نرخ ثابتی داشته باشید، روی یک متغیر حرکت کنید، یا شاید به یک ردیاب چسبیده باشید، از خود راضی بودن می‌تواند برایتان هزینه داشته باشد.

در صورت از دست دادن آن، بانک مرکزی اروپا (ECB) هفته گذشته نرخ بهره را افزایش داد. این حرکت شاهد افزایش نرخ کلیدی آن با 0.25 واحد درصد به 2.50 درصد است، در حالی که نرخ کاهش قیمت وام مسکن ردیاب به 2.65 درصد افزایش یافته است.

این به دنبال افزایش سه ماهه قبلی در ماه ژوئن است. با افزایش نرخ ها، بانک مرکزی اروپا امیدوار است نرخ تورم فعلی 3.3 درصدی منطقه یورو را به هدف 2 درصدی خود بازگرداند.

به گفته شورای حاکم بانک، درگیری در خاورمیانه همچنان به ایجاد فشارهای تورمی ادامه می دهد و تورم برای مدت طولانی بالاتر از هدف باقی خواهد ماند.

برای دارندگان وام مسکن ردیاب، ضربه به بازپرداخت ماهانه وام مسکن آنها فوری خواهد بود.

مارگارت بارت از وام نویگیتورز می گوید که این افزایش به معنای حدود 15 یورو اضافی در ماه به ازای هر 100000 یورو وام گرفته شده است.

برای کسی که وام مسکن 250000 یورویی دارد، این مبلغ 37 یورو در ماه یا 444 یورو در سال است - بنابراین بی اهمیت نیست.

کلیف تیلور: بهترین پیشنهادات وام مسکن سه و پنج ساله با نرخ ثابت به زودی ناپدید خواهند شد

بارت می گوید: "ما مشتریانی خواهیم داشت که تاثیر 50 تا 70 یورو اضافی در ماه را بر بازپرداخت وام مسکن خود تجربه می کنند."

"مردم احساس می کنند 50 یا 70 یورو اضافی در ماه."

کسانی که نرخ های ثابت دارند در حال حاضر از افزایش مصون هستند، در حالی که مشتریان با نرخ متغیر منتظر خواهند بود تا ببینند آیا بانک آنها از این درد عبور می کند یا خیر.

دراگ کسیدی از Bonkers.ie می گوید، سه وام دهنده بزرگ ایرلندی به آخرین افزایش نرخ بهره بانک مرکزی اروپا در ژوئن واکنش نشان ندادند و نرخ های متغیر و ثابت خود را بدون تغییر نگه داشتند.

کسیدی گفت: «و این باعث شده است که نرخ وام مسکن ایرلند در هفته‌های اخیر کمتر از میانگین منطقه یورو باشد، که برای ایرلند نادر است».

AIB، بانک ایرلند و PTSB کمتر در معرض تغییرات نرخ بانک مرکزی اروپا هستند زیرا بخش قابل توجهی از وام های خود را از طریق سپرده های مشتریان تامین می کنند.

کسیدی از نشست بعدی بانک مرکزی اروپا که برای دسامبر برنامه ریزی شده است، می گوید: "اما من آنقدر مطمئن نیستم که آنها این افزایش سه ماهه دوم را به ویژه برای نرخ های ثابت خود جذب کنند. و قطعا افزایش سومی را که در حال حاضر احتمال کوچکی قبل از پایان سال است، جذب نخواهند کرد."

او می‌گوید: «به هر کسی که به فکر تغییر وام مسکن است توصیه می‌کنم همین الان این کار را انجام دهد، زیرا می‌تواند از نرخ‌های پایین 3 درصد استفاده کند.

دارندگان وام مسکن با نرخ متغیر، مراقب باشند.

مارگارت بارت می گوید: «ما هنوز تعداد قابل توجهی مشتری با نرخ بهره متغیر داریم که معمولا حدود 4.15 درصد است.

او می‌گوید: «مطمئنا نمی‌توانم بانک‌های ستونی را ببینم که در این افزایش دوم یا سوم، که احتمالا در پایان سال است، بنشینند. انتظار داشته باشید که نرخ‌های بهره در دو تا سه ماه آینده تغییر کند.

او می گوید مشتریان با نرخ متغیر باید نرخ خود را بررسی کنند.

بارت می گوید: "این طور نیست که باید - آنها باید انجام دهند. ما انتظار داریم که نرخ های بهره امروزی تا 12 ماه دیگر وجود نداشته باشد. ما قطعا به سمت یک محیط افزایش نرخ حرکت می کنیم، نه کاهش."

خروج از نرخ ثابت

اگر شما یکی از صاحبان خانه های خوش شانسی هستید که چند سال پیش با نرخ ثابت بسیار پایین قفل شده اید و می خواهید آن را کنار بگذارید، وقت آن است که اقدام کنید.

احتمالا هزاران نفر در وام مسکن خود با نرخی که با یک یا دو شروع می شود پس انداز کرده اید - اما پایان این اصلاح به این معنی است که خود را برای دنیای جدیدی آماده کنید.

بارت می‌گوید: «اگر می‌خواهید آن را در شش ماه آینده کنار بگذارید، باید همین الان شروع به جستجوی اطراف کنید.

او می‌گوید که بانک مرکزی اروپا دو بار در سال جاری حرکت کرده است، با احتمال حرکت دیگری در دسامبر.

بارت می‌گوید: «متوسط ​​نرخ بهره در ایرلند در حال حاضر 3.4 درصد است که اگر افزایش نرخ‌ها به مصرف‌کنندگان منتقل شود، به راحتی می‌تواند تا ژانویه 2027 به 3.8 یا 3.9 درصد برسد».

به عنوان مثال، اگر فقط پنج سال فرصت دارید، ممکن است بخواهید ردیاب را رها کنید و برای اطمینانی که به شما می دهد، یک تعمیر پنج ساله را قفل کنید.

رالف مارش از SYS Mortgages می گوید که فاز بعدی در بازار وام مسکن ایرلند احتمالا صاحبان خانه را ملزم می کند که بیشتر با وام مسکن خود درگیر باشند.

مارش می گوید: «قبل از خرید منتظر نمانید تا نرخ ثابت شما منقضی شود.

می‌توانید با بیرون کشیدن شماره حساب وام مسکن خود و تماس تلفنی با بانک، فرآیند را شروع کنید. نرخ، مدت زمان و موجودی باقی مانده را به خود یادآوری کنید.

اگر رفع مشکل شما به زودی به پایان می‌رسد، زودتر از موعد ارسال برای بهره‌مندی از نرخ‌ها قبل از افزایش احتمالی آنها یک گزینه است.

یک بانک می تواند برای خروج زودهنگام از نرخ ثابت، هزینه استراحت دریافت کند. این مبلغ می تواند بستگی به این دارد که آنها چقدر محاسبه می کنند که در صورت پایان توافق، ضرر خواهند کرد.

ممکن است برخی از بانک‌ها با چشم پوشی از کارمزد شما را به نرخ عادی‌تری برسانند.

فقط بدانید که با کنار گذاشتن نرخ بهره ثابت کم سودآور، می‌توانید نرخ را تا 1 درصد افزایش دهید.

"این در مورد سنجش عوامل خطر است - آیا اکنون این کار را انجام می‌دهید یا کمی آن را نگه دارید و ببینید بازار چگونه واکنش نشان می‌دهد؟" بارت می گوید.

یک دارنده وام مسکن که در سال 2021 با نرخ پایین 2.4 درصدی در بانک ایرلند قفل شده بود، در سال آینده به پایان تعمیر پنج ساله خود می رسد. آنها حدود 240000 یورو در وام مسکن خود دارند و 13 سال دیگر باقی مانده است. آنها خانه درجه C دارند.

پایین‌ترین نرخ‌هایی که اکنون برای آنها وجود دارد حدود 3 درصد است، بنابراین نه به اندازه آنچه در آن هستند، اما هنوز هم بسیار خوب است.

آنها نگران این هستند که اگر قبل از اصلاح تا پایان تعمیر خود ادامه دهند، نرخ ها حتی بیشتر از این افزایش خواهد یافت.

نرخ بهره در حال افزایش است. در اینجا معنی آن برای پول شما آمده است

اگر پرداخت هزینه استراحت قابل قبول باشد، نرخ هایی که توجه آنها را به خود جلب می کند شامل یک اصلاح چهار ساله در 3 درصد با PTSB است. این امر حدود 47 یورو در ماه به بازپرداخت وام مسکن آنها اضافه می کند. این امر به آنها اطمینان خاطر در مورد بازپرداخت وام مسکن تا سال 2030 می دهد.

با رتبه انرژی B، آنها می توانند از یک تعمیر پنج ساله با AIB در 3.2 درصد بهره ببرند. این امر 70 یورو به بازپرداخت ماهانه آنها اضافه می کند، اما تا سال 2031 به آنها اطمینان می دهد.

اگر آنها به بانک ایرلند پایبند باشند، می توانند یک اصلاح چهار ساله با 3.2 درصد با محدوده EcoSaver آن بانک را انتخاب کنند.

اگر در هر زمانی در طول این اصلاح، کارهای مقاوم‌سازی را انجام دهند تا رتبه بر خود را یک حرف کامل افزایش دهند، بانک آنها برای هر پرش حرف پنج امتیاز تخفیف اعمال می‌کند.

به عنوان مثال، اگر خانه آنها از C به B برسد، نرخ آنها از 3.20 درصد به 3.15 درصد برای باقیمانده اصلاح چهار ساله آنها کاهش می یابد. اما این هنوز به اندازه نرخ 3 درصدی PTSB نیست.

اگر یکی از مشتریان سابق KBC هستید که به بانک ایرلند نقل مکان کرده اید، ممکن است با یک سورپرایز خوشایند روبرو شوید. بانک ایرلند باید تخفیف 20 امتیازی در نرخ وام مسکن مشتریان KBC را که در تاریخ انتقال وام خود واجد این تخفیف بودند، رعایت کند.

در مثال بالا، نرخ ثابت چهار ساله مشتری به 2.95 درصد کاهش می یابد.

ردیاب ها

اگر دارنده وام مسکن ردیاب هستید، منتظر نامه ای در پست باشید. AIB، بانک ایرلند و PTSB در حال ارسال نامه به مشتریان برای تایید افزایش نرخ بهره و بازپرداخت جدید آنها هستند.

نرخ‌های ردیاب به نرخ اصلی بانک مرکزی اروپا، با یک حاشیه اضافی ثابت که توسط وام‌دهنده اعمال می‌شود، متصل می‌شوند. بیشتر حاشیه ها بین 0.5 تا 1.45 درصد با میانگین حدود 1.1 درصد متغیر است.

برای دارندگان 130000 وام که هنوز معوق هستند، این دومین افزایش بانک مرکزی اروپا در فاصله سه ماهه است.

ترور گرانت، رئیس مشاوران وام مسکن ایرلندی، می‌گوید: «اگر افزایش امروز را با افزایش نرخ ماه ژوئن ترکیب کنید، بازپرداخت‌های ماهانه برای یک مشتری وام مسکن ردیاب اکنون بین 24 تا 28 یورو در ماه به ازای هر 100000 یورو وام گرفته شده بیشتر از قبل از ژوئن 2026 است.

آیا دارندگان ردیاب که بیش از دو دهه است در امواج نرخ های بهره موج می زنند، آیا باید به کار خود ادامه دهند؟

مدت باقیمانده وام مسکن و مارجین شما یک عامل کلیدی در تصمیم گیری خواهد بود. اکثر دارندگان ردیاب اکنون مدت وام مسکن خود را به خوبی وارد کرده اند. برای مثال، اگر فقط پنج سال فرصت دارید، ممکن است بخواهید ردیاب را رها کنید و برای اطمینانی که به شما می دهد، یک تعمیر پنج ساله را قفل کنید.

کسانی که 20 سال باقی مانده اند، متفاوت فکر می کنند.

کسیدی می‌گوید، هر کسی که مارجین ۱ درصدی یا کمتر را بپردازد، هنوز هم معامله نسبتا خوبی دریافت می‌کند.

اکنون حرکت به سمت یک محصول با نرخ ثابت کوتاه‌مدت، شما را در معرض هر آنچه که بانک ارائه می‌دهد، پس از پایان دوره آن اصلاح، در اختیار شما قرار می‌دهد. اگر نرخ‌ها رقابتی‌تر باشند، این می‌تواند جواب دهد، اما اگر نرخ‌های بانک مرکزی اروپا کاهش یابد و نرخ‌های بانکی ثابت بماند، ممکن است یک اشتباه مالی گران قیمت به نظر برسد.

چه در وام مسکن ثابت، متغیر یا ردیاب هستید، همیشه زمان خوبی برای بررسی نرخ خود است.

با حذف افزایش‌ها، اگر و زمانی که نرخ‌ها دوباره شروع به کاهش کنند، مزایای ردیاب خود را در مدت باقیمانده خواهید دید.

اگر بانک مرکزی اروپا دوباره نرخ را کاهش دهد، ممکن است مدتی طول بکشد تا بانک‌ها نرخ‌ها را کاهش دهند - به جز ردیاب‌ها که باید این کار را انجام دهند.

برای کسانی که خواهان اطمینان بلندمدت نسبت به نرخ خود هستند، بارت از وام مسکن آوانت به عنوان یک گزینه یاد می کند.

بارت می‌گوید: «ردیاب‌ها در حال حاضر دیگر قابل رقابت نیستند، به‌ویژه زمانی که وام‌هایی مانند وام مسکن آوانت وان داریم که می‌توانید مدت باقی‌مانده وام مسکن خود را برای 3.4 درصد رفع کنید. این در دنیای من یک نرخ سرفصل است».

نرخ بهره از 3.4 درصد برای شرایط وام مسکن 15، 20، 25 و 30 ساله شروع می شود. اضافه پرداخت سالانه تا 10 درصد مجاز است، هیچ کارمزدی برای جابجایی خانه وجود ندارد، و شامل یک انگیزه بازگشت نقدی 1 درصدی برای برداشت در سال 2026 است.

در اطراف خرید کنید

چه در وام مسکن ثابت، متغیر یا ردیاب هستید، همیشه زمان خوبی برای بررسی نرخ خود است.

ممکن است از آخرین باری که با یک بانک صحبت کرده اید، نرخ ها افزایش یافته باشد، اما زمان از جنبه های دیگر دوست شما خواهد بود.

مارش می‌گوید: «شما ممکن است مقداری از مانده وام مسکن را پرداخت کرده باشید، در حالی که در همان زمان، ارزش قیمت مسکن افزایش یافته است و به طور بالقوه شما را در محدوده قیمت‌گذاری مطلوب‌تری قرار می‌دهد.

آیا باید سعی کنید وام مسکن خود را بیش از حد پرداخت کنید یا در عوض سرمایه گذاری کنید؟

با بانک خود تماس بگیرید و نرخی که دارید، مدت وام مسکن و مانده وام مسکن را به خود یادآوری کنید.

قدم بعدی این است که از ثبت قیمت املاک استفاده کنید تا بفهمید املاکی مانند شما در منطقه شما به چه میزان فروخته شده است. این نسبت وام به ارزش شما را به شما نشان می‌دهد - اگر درب خانه به قیمت 600000 یورو فروخته شود و 300000 یورو در وام مسکن باقی مانده باشد، ارزش وام به ارزش شما حدود 50 درصد است.

Ber خود را نیز بیابید - یا با پرداخت هزینه به ارزیاب Ber برای انجام آن، یا بررسی ثبت ملی Ber.

اگر در خانه خود کاری انجام داده اید، رتبه انرژی ساختمان را افزایش داده اید، یا قصد دارید این کار را انجام دهید - این به شما امکان دسترسی به نرخ های وام مسکن سبز مطلوب تری را می دهد.

همه این موارد صلاحیت شما را برای دریافت نرخ بهتر تقویت کرده است.

اکنون بانک ها باید اسناد را ظرف مدت 10 روز پس از درخواست وکیل شما به خانه شما ارائه دهند.

با داشتن این اطلاعات، از یک ماشین حساب مقایسه نرخ وام مسکن، مانند آنچه در کمیسیون رقابت و حمایت از مصرف کننده (CCPC) ارائه شده است، استفاده کنید، یا با یک کارگزار تماس بگیرید تا ببینید چه نرخ هایی برای شما در دسترس است.

مارش می‌گوید صرفا روی نرخ تمرکز نکنید - هزینه‌های قانونی، مشوق‌های بازگشت نقدی و انعطاف‌پذیری وام مسکن (مانند تسهیلات برای پرداخت اضافی) همگی باید در نظر گرفته شوند.

مارش می گوید: «بازگشت نقدی می تواند جذاب باشد، اما آن را در کنار پس انداز بازپرداخت و هزینه تعویض در نظر بگیرید.

چه با وام دهنده خود به نرخ بهتری روی بیاورید یا به وام دهنده جدید، باید اسنادی مانند صورتحساب بانکی و گواهی حقوق و دستمزد را برای ارزیابی واجد شرایط بودن خود ارائه دهید.

اگر به سمت نرخ وام به ارزش پایین‌تر حرکت می‌کنید (بانک احتمالا ارزش‌گذار ارائه می‌کند)، و اگر از نرخ سبز استفاده می‌کنید، باید برای ارزیابی به‌روز خانه‌تان هزینه کنید.

اگر در حال تغییر بانک هستید، باید با یک وکیل تماس بگیرید - هزینه های حقوقی و ارزشیابی بین 1100 تا 2000 یورو هزینه دارد.

اکنون بانک ها باید اسناد را ظرف مدت 10 روز پس از درخواست وکیل شما به خانه شما ارائه دهند.

مارش می‌گوید: «گاهی اوقات پاسخ درست تغییر است، گاهی اوقات شاید ماندن.

خرید در اطراف به شما اطلاع می دهد که آیا پریدن به کشتی یا قفل کردن در آن هزینه دارد.