چرا توسعه دهندگان به هتل ها روی می آورند نه آپارتمان ها

ترک ها شروع به نمایان شدن می کنند. پس از سال‌ها سرپیچی از واقعیت در مورد چشم‌انداز بازار اداری دوبلین، توسعه‌دهندگان در حال حاضر بازار هتل‌ها را بی‌سابقه می‌پذیرند.

آخرین تبدیل، گروه املاک KGAL آلمان است که می خواهد یک بلوک اداری در خیابان طلایی دوبلین را خراب کند و یک هتل 225 خوابه بسازد. آن‌ها ردپای درک مک‌گراث از Core Capital و گروه املاک همنام جانی رونان را دنبال می‌کنند، که هر دو پیشرفت‌های دفتری برنامه‌ریزی‌شده را معکوس کرده‌اند.

این تغییر ذهنی نشان‌دهنده بازار کم‌خونی برای فضای اداری در دوبلین است، به طوری که CBRE انتظار دارد که فضای اداری امسال تقریبا مطابق با سال گذشته باشد اما کمتر از میانگین بلندمدت باشد. آن‌ها چند نقطه روشن در افق و نشانه‌های آزمایشی چرخه توسعه جدید را می‌بینند که تقاضای شرکت‌های هوش مصنوعی به‌طور غیرمستقیم کمک می‌کند.

دیدگاه بدتر توسط پیتر کیگان، مدیر بدهی و امور مالی ساختار یافته در CBRE، در نامه ای که به عنوان بخشی از برنامه برنامه ریزی KGAL به شورای شهر دوبلین ارسال شده است، بیان شده است. می‌توان این گونه تعبیر کرد که، علی‌رغم جوانه‌های سبزی که در بالا ذکر شد، وام‌دهندگان نسبت به توسعه دفتر در دوبلین محتاط هستند.

یا، همانطور که کیگان بیان می کند، "نقد بسیار عمیق تری از سوی ارائه دهندگان بدهی برای توسعه یک هتل در سایت در مقابل یک ساختمان اداری جدید وجود خواهد داشت... این توسعه ای است که به عنوان یک پروژه هتلی بیشتر از یک طرح اداری سوداگرانه استقبال می شود."

وام دهندگان به توسعه ملک می گویند، و اشتیاق آنها برای پروژه های هتل به راحتی قابل درک است. کمبود اتاق های هتل در پایتخت وجود دارد که نرخ اشغال بالای آن نشان می دهد. این کمبود 3600 تخت است که معادل 20 یا بیشتر هتل در امتداد هتلی است که توسط KGAL برنامه ریزی شده است.

نقطه ضعف هتل ها این است که باید شخصی را پیدا کنید که آن را برای شما اداره کند، اما اگر بتوانید بیش از 80 درصد اشغال داشته باشید، خوب کار خواهید کرد. این یک شرط بندی یک طرفه نیست. به گفته مشاور میچل مک درموت، حدود 2600 تخت جدید در حال حاضر در خط لوله قرار دارد. پنجره فرصت در حال بسته شدن است و از این رو، ازدحام به سمت هتلداری توسط توسعه دهندگان دفتر.

از این منظر، با توجه به تقاضای بسیار بزرگتر و بی پایان - 50000 خانه در سال برای آینده قابل پیش بینی، درک فقدان اشتیاق آنها برای ساخت آپارتمان دشوار است.

باز هم، برنامه برنامه ریزی KGAL آموزنده است. این شامل ارزیابی از پتانسیل سایت برای توسعه آپارتمان است. گزارش برنامه ریزی استدلال می کند که اگر قوانین و مقررات مختلف مربوط به آپارتمان ها - مانند دسترسی به نور روز و حداقل فضاهای باز - رعایت شود، حداکثر تعداد آپارتمان هایی که می تواند در سایت ساخته شود بین 50 تا 60 واحد است. با وجود اینکه 10 دقیقه پیاده روی از خیابان گرافتون فاصله دارد، "قابل اجرا" نخواهد بود.

مناسب بودن سایت برای خوابگاه دانشجویی نیز "قابل اجرا" تلقی می شود. Urbanest، ارائه‌دهنده خوابگاه دانشجویی، با مهربانی نامه‌ای ارائه کرد که در آن می‌گوید محدودیت‌های برنامه‌ریزی «امکان نمی‌دهد» خوابگاه دانشجویی در مقیاس کافی که قابل دوام باشد. دویست فضای تخت مورد نیاز است.

زنده بودن در برنامه برنامه ریزی KGAL بسیار ذکر شده است، اما واقعا تعریف نشده است. احتمالا چیزی که آنها در مورد آن صحبت می کنند قابلیت تجاری است و این چیزی شبیه به جشن متحرک است.

فاکتورهای زیادی را در نظر می گیرد، از جمله ارزش سایت برای استفاده های دیگر، هزینه های ساخت و ساز و در دسترس بودن و هزینه تامین مالی بدهی. این شامل هزینه فرصت نیز می شود - آیا ممکن است با استفاده از بدهی و منابع مورد نیاز برای Golden Lane در جای دیگر، درآمد بیشتری کسب کنید.

بنابراین، دوام با سودآوری یکسان نیست. ممکن است ساخت آپارتمان یا خوابگاه دانشجویی در گلدن لین سودآور باشد، اما به اندازه ساختن یک هتل سودآور نیست.

اینکه آیا انتخاب گزینه‌ای که سود کمتری را ارائه می‌کند، «قابل‌دوام» است، کاملا یک سؤال دیگر است. برای KGAL کاملا منطقی است که استدلال کند که انتخاب گزینه ای - مانند آپارتمان به جای هتل - که بازده کمتری را برای سرمایه گذارانشان به ارمغان می آورد برای آنها مفید نیست.

اما این بدان معنا نیست که ساخت آپارتمان برای شخص دیگری با دسترسی به بودجه ارزان تر و اهداف متفاوت، مانند آژانس توسعه زمین، قابل دوام نخواهد بود.

اگر برنامه‌ریزان شهر دوبلین کمی عمیق‌تر به مسئله زنده بودن نگاه کنند، خدماتی به ما می‌کنند. آیا KGAL می‌گوید ساخت آپارتمان یا خوابگاه دانشجویی در گلدن لین سودی ندارد یا صرفا ساخت هتل سود بیشتری خواهد داشت؟

پس از آن برنامه ریزان ممکن است تعریف خود را از زنده بودن اعمال کنند. بدیهی به نظر می رسد که اگر بتوان یک آپارتمان 60 واحدی را با سود ساخت، از منظر تعهد دولت برای اسکان مردم قابل اجرا خواهد بود.