چرا تگزاس می تواند به کانون رکود مسکن در آمریکا تبدیل شود؟

به گفته تحلیلگران، تگزاس قرار است به کانون رکود مسکن آمریکا تبدیل شود، زیرا این ایالت با چنان مازاد موجودی قابل توجهی مواجه است که به گفته تحلیلگران، بسیاری از بازارهای آن احتمالا شاهد کاهش چشمگیر قیمت خواهند بود.

رونق گسترده جمعیتی که این ایالت بین سال‌های 2020 تا 2024 با آن مواجه شد، زمانی که داده‌های اداره سرشماری ایالات متحده نشان می‌دهد که بیش از 2.1 میلیون نفر ساکن جدید جذب کرده است، باعث افزایش بی‌سابقه در ساخت خانه‌های جدید در تگزاس شد که با کمک‌های نظارتی و هزینه‌های کمتر آسان‌تر شد.

این به طور کلی می تواند خبر خوبی برای خریداران در نظر گرفته شود، زیرا کشور با کمبود مزمن خانه های مقرون به صرفه مواجه است که بین 1.5 تا 10 میلیون تخمین زده می شود.

اما زمانی که این موجودی جدید به بازار تگزاس سرازیر شد، همه چیز تغییر کرده بود. مهاجرت داخلی به ایالت کند شده بود که با دستور بازگشت به دفتر متوقف شد. و هزینه های بالاتر وام و افزایش سرسام آور ارزش مسکن، بسیاری از خریداران بالقوه را به حاشیه رانده بود.

جوئل برنر، اقتصاددان ارشد Realtor.com، به نیوزویک گفت: «نرخ‌های بالا وام مسکن و همچنان قیمت‌های مسکن بالا، تقاضا را کاهش داده و به خانه‌ها اجازه داده تا در بازار انباشته شوند، و اکنون فشار بر قیمت‌ها رو به کاهش است».

در حالی که برای برنر این یک "اصلاح" طبیعی بازار مسکن تگزاس است، برای تروور بیکن، موسس و مدیر عامل شرکت تجزیه و تحلیل مسکن و داده‌های مسکن Parcl Labs، نشانه‌ای از چرخش تاریک‌تر احتمالی برای ایالت است.

او به نیوزویک گفت: «تگزاس با مازاد عرضه مواجه است که عمدتا برای تقاضا و محیط مقرون به صرفه بسیار متفاوت ساخته شده است.

او گفت: «تقاضا در سال 2021 به اوج خود رسید، زمانی که نرخ های وام مسکن هنوز حدود 3 درصد بود، اما تقریبا 75 درصد از سهام اضافه شده در دالاس، هیوستون، آستین و سن آنتونیو از سال 2020 پس از آن اوج بود.

وی افزود: «امروزه قیمت مسکن بسیار زیاد است و خریداران مایل نیستند یا نمی‌توانند آن را جذب کنند.»

به همین دلیل است که آزمایشگاه Parcl معتقد است که تگزاس ممکن است به ضعیف‌ترین بازار مسکن در این کشور تبدیل شود. بیکن می‌گوید: «بازار اکنون باید با نرخ‌های وام مسکن نزدیک به 7 درصد متعادل شود و به نظر می‌رسد قیمت اهرم اصلی باقی مانده است.

آنچه در تگزاس اتفاق می افتد را می توان در یک مفهوم اقتصادی ساده خلاصه کرد: عدم تعادل در عرضه و تقاضا.

طبق داده‌های آزمایشگاه‌های Parcl، موجودی مسکن در بازار ایالتی اکنون تقریبا دو برابر فروش ماهانه است و عرضه سریع‌تر از آنچه تقاضا می‌تواند جذب کند، انباشته می‌شود.

بیکن برای نشان دادن میزان رشدی که در برخی از بازارهای تگزاس در چند سال گذشته ایجاد کرده است، اشاره می کند که دالاس، سن آنتونیو، آستین و هیوستون به تنهایی تقریبا 15 درصد از کل سهام جدید اضافه شده در سطح ملی از سال 2020 را به خود اختصاص داده اند.

و در حالی که این شهرها همچنان برای تازه واردان جذاب هستند، با تعداد کمتری از آمریکایی ها در سراسر کشور حرکت می کنند و تقاضا کاهش می یابد، فروشندگان در تگزاس به طور فزاینده ای مجبور به کاهش قیمت ها برای تشویق خریداران شده اند.

طبق آزمایشگاه Parcl، تقریبا 48 درصد از فهرست‌ها در این ایالت دچار کاهش قیمت شده‌اند که نسبت به 40 درصد در آوریل افزایش یافته است. حتی با وجود این تخفیف ها، تقاضا همچنان ضعیف است. این شرکت گزارش داد که در ماه جولای، فروش خانه نسبت به مدت مشابه سال قبل 4 درصد کاهش داشته است.

نتیجه یک اصلاح قیمت قابل توجه در تگزاس بوده است - البته نه به اندازه ایالت دیگر، فلوریدا.

برنر با استناد به داده های Realtor.com گفت: از زمان اوج، که برای مقایسه آن را آگوست 2022 تعریف خواهیم کرد، تگزاس شاهد رشد موجودی فروش 76.2 درصدی و کاهش قیمت ها 9.2 درصد بوده است.

به گفته برنر، در فلوریدا، ایالت دیگری که در طول همه گیری به شدت ساخته شد، "موجودی کمی بیشتر (77.6 درصد) رشد کرده و قیمت ها کمی بیشتر (-12.6 درصد) کاهش یافته است. در هر دو ایالت، و همچنین در بخش بزرگی از کمربند خورشیدی، فعالیت‌های جدید ساخت‌وساز قوی، احیای موجودی را تقویت کرده و فشار نزولی بر قیمت‌ها وارد کرده است.

برنر گفت، اما چندین مترو تگزاس هنوز رشد سریع موجودی را تجربه می کنند، از جمله میدلند، واکو، و تایلر، که در آنها تعداد خانه های برای فروش بیش از 25 درصد نسبت به اوت گذشته افزایش یافته است.

متروهای بزرگتر همچنان شاهد رشد سریع موجودی هستند: هیوستون (+15.3 درصد)، سن آنتونیو (+14.0 درصد)، آستین (+11.4 درصد) و دالاس-فورت ورث (+7.1 درصد).

بیکن می‌گوید: «حتی با رشد جمعیت، این مقدار زیادی از عرضه را جذب می‌کند.

"در همان زمان، استرس فروشنده شتاب می گیرد. کاهش قیمت ها و کاهش قیمت ها در حال افزایش است، سازندگان حتی با شدت بیشتری کاهش می دهند و تقاضا هنوز به طور معنی داری پاسخ نداده است. به همین دلیل است که ما فکر می کنیم نزولی بیشتری وجود دارد که هنوز در قیمت ها منعکس نشده است."

به گفته بیکن، فلوریدا سال گذشته درد را تجربه کرد، اما به نظر می رسد بدترین درد را پشت سر گذاشته است. او گفت: "تگزاس مشکل عرضه بزرگتری دارد. در طول پنج سال گذشته، تگزاس تقریبا 50 درصد مسکن بیشتری نسبت به فلوریدا یا حدود 200000 واحد بیشتر به صورت اسمی اضافه کرده است."

برنر گفت، محبوبیت تگزاس به عنوان مقصدی برای آمریکایی‌هایی که در خطوط ایالتی حرکت می‌کنند، "کاملا به جلوگیری از کاهش سریع‌تر قیمت‌ها کمک می‌کند."

او افزود: خریداران خانه های ورودی می توانند به رفع اشباع موجود کمک کنند، "اما ما باید شاهد یک تغییر عمده در مقرون به صرفه بودن باشیم تا در موجودی خانه های برای فروش ضربه ای اساسی ایجاد کنیم."

اگر تگزاس مسیری مشابه فلوریدا را دنبال کند، بیکن و همکارانش فکر می‌کنند مقدار قابل توجهی از موجودی فعلی باید تابستان آینده با قیمت‌های پایین‌تر پاک شود.

او گفت: «از آنجا، بازار می‌تواند روندهای سالم‌تری را از پایه عادی‌تر تنظیم کرده و از سر بگیرد. در نتیجه، رشد عرضه در سال گذشته اکنون زیر 1 درصد است، که نشان می‌دهد اقتصاد منطقی شروع به غلبه کرده است».

مشاوران املاک در تگزاس با این امر موافق هستند و خوش بینی ملایمی برای آینده نشان می دهند. جنیفر واهوب، رئیس تگزاس REALTORS به نیوزویک گفت: "هشت سال به عقب برگردید، و این بازار قابل تشخیص به نظر می رسد. آنچه در این بین اتفاق افتاد کمبود بود، سپس تقلا برای جبران." ما اکنون در طرف دیگر هر دو هستیم، اما انتظارات کندتر از داده‌ها بازنشانی می‌شوند.»

بیکن گفت: "طنز" ضعف بازار تگزاس این است که "این در نهایت برای مقرون به صرفه بودن خوب است."

تگزاس بازار خریدار است و از آنجایی که فروشندگان برای تقاضای محدود رقابت می‌کنند، قیمت‌های پایین‌تر می‌تواند به تعادل قیمت و عرضه و تقاضا کمک کند.

اما خریداران در تلاش هستند تا از این مزیت استفاده کنند، زیرا هزینه های وام از اواخر فوریه به 7 درصد افزایش یافته است، زمانی که برای مدت کوتاهی به زیر 6 درصد کاهش یافت و قیمت مسکن بسیار بالاتر از قبل از همه گیری بود.

سازندگان همچنین شروع به توجه به پویایی فعلی کرده اند که آنها را در معرض ضرر قرار می دهد. برنر گفت، در حالی که هنوز در تگزاس فعال است، سرعت خانه سازی در حال کاهش است.

مجموع مجوزهای صادر شده برای خانه های جدید در تگزاس از سال 2024 تا 2025 به میزان 7.4 درصد کاهش یافت که شامل کاهش 11.7 درصدی مجوزهای خانه تک خانواده است.

تگزاس همچنان از نظر تعداد مجوزهای صادر شده در همه ایالت ها پیشتاز است، اما یک گام به عقب توسط سازندگان خانه می تواند مزیت های به دست آمده توسط خریداران در مذاکره با فروشندگان را تضعیف کند.

به گفته بیکن، بسیاری از چالش هایی که تگزاس با آن مواجه است، مختص این ایالت است. او گفت: «این در یک محیط بسیار دشوار نرخ برای معاملات مسکن، با مقرون به صرفه بودن نزدیک به پایین ترین سطح تاریخی، ساخته شده است.

"بقیه کشور با برخی از چالش های مقرون به صرفه مواجه است، اما تگزاس به سادگی موجودی بسیار بیشتری برای کار دارد. این امر تعدیل آن را حادتر می کند."

با این حال، تگزاس یکی از بزرگترین بازارهای مسکن در این کشور است که تقریبا 12 میلیون خانه دارد. برنر گفت: «به اندازه کافی بزرگ است که در آمارهای ملی برای مواردی مانند قیمت خانه، موجودی خانه و ساخت و ساز خانه، کاهش شدیدی ظاهر شود.

او گفت که احتمالا تگزاس تنها نخواهد بود که "بازار مسکن ملی را به سمت پایین بکشد." سایر ایالت هایی که مشکلات مشابهی را تجربه می کنند - نرخ های بالا، تقاضای ضعیف، عرضه بیش از حد - مانند فلوریدا، احتمالا کمک می کنند.

در مورد این داستان با سردبیران نیوزویک تماس بگیرید: متیو رابینسون و جیمز دبنز