چرا «سونامی نقره» ممکن است بحران مسکن را حل نکند؟

به گفته کارشناسان، «سونامی نقره‌ای» آینده، انتقال عظیم ثروت که کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند زمانی اتفاق می‌افتد که بچه‌های بومرز کوچک شوند، بفروشند یا خانه‌های خود را به بستگانشان بسپارند، می‌تواند کمبود مسکن در کشور را کاهش دهد و در عین حال مجموعه جدیدی از مشکلات را ایجاد کند.

طبق آخرین گزارش جانشینی مسکن نسل‌های Realtor.com که در روز دوشنبه منتشر شد، در دهه آینده، حدود 13.9 میلیون خانه که در حال حاضر توسط بچه‌های بوم و نسل خاموش اشغال شده‌اند، تغییر خواهند کرد.

محققان دریافتند اگر تنها 45 درصد از حدود 1.27 میلیون خانه پیش بینی شده در سال آینده به بازار عرضه شود، این به تنهایی برای بازگرداندن لیست فروش سالانه به سطح قبل از همه گیری کافی است. تنها تعداد محدودی از ایالت‌ها، اکثر آنها در جنوب، در چند سال گذشته به این امر دست یافته‌اند - و این می‌تواند راهی برای رفع شکاف فعلی مسکن باشد.

این انتشار املاک و مستغلات در حال حاضر آغاز شده است - به عنوان یک قطره و نه یک موج بزرگ. طبق گزارش Cotality، خانه‌های موروثی رکورد 7 درصد از کل نقل و انتقالات اموال ایالات متحده را در 12 ماه منتهی به اوت 2025 به خود اختصاص داده‌اند که در مجموع 340000 ملک را شامل می‌شود. در همین دوره، نزدیک به 60 درصد از فروشندگان 60 سال یا بیشتر بودند.

جیای زو، اقتصاددان ارشد Realtor.com که این گزارش را نوشته است، به نیوزویک گفت: «جانشینی نسل پدیده جدیدی نیست، سال‌ها است که اتفاق می‌افتد، و فعالیت‌های گذشته از قبل در موجودی مسکن امروز منعکس شده است.

او گفت: «آنچه امروز متفاوت است مقیاس است: تحقیقات ما نشان می‌دهد که انتشار در دهه آینده 33.7 درصد بزرگ‌تر از آنچه در دهه گذشته رخ داده است، با استفاده از مقایسه سیب به سیب از صاحبان خانه‌های مسن همتراز خواهد بود.» "این یک شتاب واقعی و معنادار است، نه فقط ادامه وضعیت موجود."

زو گفت، واگذاری خانه‌ها «قطعا خانه‌های معنی‌داری را به بازار می‌آورد و برای خریداران خانه در سال‌های آینده آسودگی می‌آورد، اما تحقق آن به زمان نیاز دارد». "و تاثیر آن بر اساس بخش و مکان نیز به طور قابل توجهی متفاوت است."

با این حال، بعید است که این خانه ها به طور مساوی در سراسر کشور توزیع شوند، زیرا محققان نگران وضعیتی هستند که در آن خانه های بسیار کمی در بازارهایی در دسترس باشد که اکثر مردم مایل به خرید در آن هستند، در حالی که بسیاری از املاک در بازار هستند که نسل های جوان علاقه ای به سکونت ندارند.

گردش مالی مسکن در دهه آینده ممکن است موجودی فروش را در ایالت ها و شهرهایی افزایش دهد که به دلیل جمعیت شناسی و تشکیل خانواده رو به کاهش در بین نسل های جوان، ممکن است برای جذب آن مشکل داشته باشند.

شو گفت: «بازارهایی با رشد ضعیف جمعیت و مهاجرت محدود با خطر افزایش عرضه مسکن مواجه هستند.

بر اساس مطالعه ای که در ماه آوریل توسط انجمن ملی سازندگان خانه (NAHB) منتشر شد، پیتسبورگ، پنسیلوانیا، بوفالو، نیویورک و روچستر، نیویورک، از جمله بازارهایی هستند که بیشترین خطر را برای گردش مالی مسکن برای پیشی گرفتن از تقاضای جدید دارند، زیرا تمرکز جمعیت مسن در اینجا با رشد کندتر جمعیت همزمان است.

اما این موضوع به سختی به شمال شرق محدود می شود. بیشترین سهم مسکن توسط آمریکایی های بالای 65 سال در مناطق ساحلی و مناطق گرمتر ایالات متحده از جمله ساحل جنوبی شرقی متمرکز است.

جای تعجب نیست که فلوریدا دارای هفت منطقه از 10 کلانشهر برتر ایالات متحده با بالاترین سهم مالکان خانه‌های ارشد است، با Wildwood-The Villages، منطقه مترویی که شامل بزرگترین جامعه بازنشستگان در جهان است، در حال حاضر دارای بالاترین تمرکز خانه‌های متعلق به آمریکایی‌های بالای 65 سال با 68.2 درصد است.

پس از آن Homosassa Springs (52.7 درصد)، Punta Gorda (52.5 درصد)، Sebastian-Vero Beach-West Vero Corridor (50.9 درصد) و Naples-Marco Island (49 درصد) قرار دارند.

آریزونا، ماساچوست و نیومکزیکو نیز در میان 15 مترو برتر با بیشترین سهم خانوارهای مسن در کنار سایر متروهای فلوریدا ظاهر می شوند. شهر Barnstable، ماساچوست، با 48.4 درصد، ششمین سهم در کشور را به خود اختصاص داد. Prescott Valley-Prescott، آریزونا، با 48 درصد پس از آن. سانتافه، نیومکزیکو، 42.7 درصد از خانوارهای مسن‌تر را داشت.

تنها بخش کوچکی از خانه‌هایی که انتظار می‌رود توسط رونق‌ها در بازار عرضه شوند، خانه‌های ابتدایی خواهند بود – خانه‌های کوچک‌تر و ارزان‌تری که معمولا به عنوان اولین پله نردبان ملک برای اجاره‌کنندگان عمل می‌کنند و کشور به طور مزمن فاقد آن است.

طبق گزارش Realtor.com، حدود 380000 خانه از خانه هایی که پیش بینی می شود در 10 سال آینده وارد بازار شوند، با حسن نیت از نسل های قدیمی تر، دارای دو یا کمتر اتاق خواب خواهند بود. بیش از 70 درصد (9.9 میلیون) خانه های خانوادگی سه یا چهار خوابه خواهد بود، در حالی که 26.6 درصد (3.6 میلیون) دارای پنج اتاق خواب یا بیشتر خواهد بود.

عرضه خانه های اولیه در بازار مسکن ایالات متحده در سال های اخیر به طور قابل توجهی کاهش یافته است، و موجودی محدود نمی تواند با تقاضا برای خانه های مقرون به صرفه، که اکنون از خریداران خانه های مسن تر و همچنین افرادی که برای اولین بار خرید می کنند، تامین شود.

با استفاده از خانواده‌های American Community Survey که در 12 ماه گذشته به عنوان نماینده خریداران اخیر نقل مکان کرده‌اند، Xu دریافت که حدود 30 درصد از خریداران خانه‌هایی با اندازه اولیه 60 سال و بالاتر هستند.

زو گفت: «خریداران مسن‌تر، خواه کوچک‌کننده‌ها یا خریدارانی که برای اولین بار در اواخر عمرشان خریداری می‌کنند، ممکن است به طور معناداری با خریداران جوان‌تر و برای اولین بار برای این بخش رقابت کنند.

اما یک «کانال دوم» می‌تواند به خریدارانی که برای اولین بار در «سونامی نقره» وارد می‌شوند کمک کند.

زو گفت، از آنجایی که خانه‌های خانوادگی و خانه‌های بزرگ‌تر به تعداد معنی‌دار عرضه می‌شوند، «صاحبان خانه‌های اولیه ممکن است معامله کنند و خانه‌های اولیه خود را برای خریداران جدید آزاد کنند، هرچند ممکن است تحقق آن زمان ببرد.

وراثت یک عامل مرتبط است، اما یک راه حل اولیه نیز نیست. برآورد ما برای نرخ ارث در میان خانه هایی که قبلا توسط جمعیت سالخورده اشغال شده بود، در حدود 16.9 درصد در سال 2025 است، که واقعی است، اما به خودی خود به اندازه کافی بزرگ نیست که به طور معنی داری کمبود خانه های اولیه را کاهش دهد.

در یک نقطه خاص، با گذشت سالها، همه پررونق ها باید خانه های خود را وارد بازار کنند. و همانطور که صاحبان خانه های مسن تر املاک را می فروشند یا واگذار می کنند، عرضه مسکن باید به تدریج افزایش یابد.

اما با توجه به اینکه نرخ وام مسکن همچنان سرسختانه بالاست، با میانگین وام مسکن 30 ساله با نرخ ثابت در حال حاضر بالای 7 درصد، و بازار مسکن در یک رکود طولانی مدت قرار دارد، بسیاری برای انجام این کار تا جایی که ممکن است منتظر هستند.

زو گفت: "نرخ های بالای وام مسکن می تواند آزادسازی خانه ها را از جمعیت سالخورده به تعویق بیندازد. تجزیه و تحلیل ما نشان می دهد که افراد مسن تر تمایل دارند نرخ های نگهداری بیشتری برای خانه های کوچکتر داشته باشند، زیرا اغلب پرداخت می شوند و به آنها اجازه می دهد بدون فشار مالی بیشتر بمانند."

او افزود: «به طور همزمان، نرخ بالای وام مسکن می‌تواند از خرید خانه‌هایی که به بازار عرضه می‌شوند توسط نسل‌های جوان جلوگیری کند.» به عبارت دیگر، یک محیط با نرخ بالا بر جانشینی نسل ها از هر دو طرف تأثیر می گذارد و روند انتقال مسکن را پیچیده می کند.

یک نظرسنجی جدید توسط Moody's نشان داد که حدود 75 درصد از آمریکایی‌های بالای 50 سال (که شامل نسل Xers و رونق‌دهندگان قدیمی‌تر می‌شود) می‌خواهند با بالا رفتن سن در خانه‌های فعلی خود بمانند، که احتمالا به جای بهبود موجودی عمومی برای فروش، تقاضا برای ارتقای دسترسی، تعمیر و نگهداری خانه و فناوری نظارت را افزایش می‌دهد.

آخرین داده ها تمایل آنها را برای ماندن در محل نشان می دهد. طبق گزارش مودیز، اشغال مسکن سالمندان ایالات متحده در سه ماهه اول سال 2026 به 90 درصد رسید که بالاترین سطح از حداقل سال 2005 است.

در مورد این داستان با سردبیران نیوزویک تماس بگیرید: متیو رابینسون و سام ویلسون.