چرا قوانین جدید وام کاندو می تواند مسکن را تغییر دهد | نظر

مسکن فراتر از یک طبقه دارایی است. این می‌تواند تعیین کند که مردم چه زمانی خانه را ترک می‌کنند، چه زمانی خانواده‌ها تشکیل می‌شوند، کسب‌وکارها کجا سرمایه‌گذاری می‌کنند و آیا نسلی می‌توانند امنیت مالی ایجاد کنند.

به همین دلیل است که من معتقدم آمریکایی ها باید توجه بیشتری به آنچه در حال حاضر در بازار کاندومینیوم اتفاق می افتد داشته باشند.

بازار کاندومینیوم ایالات متحده ممکن است طی دو سه ماهه آینده با افزایش قیمت قابل توجهی روبرو شود. ماشه به طور غیرعادی خاص است.

تغییرات در استانداردهای وام‌دهی آپارتمانی و بیمه‌ای که توسط Fannie Mae و Freddie Mac مورد استفاده قرار می‌گیرد، نیازمندی‌های تامین مالی را تغییر می‌دهد، برخی از مقررات واجد شرایط بودن را سخت‌تر می‌کنند و برخی دیگر الزامات بیمه را تسهیل می‌کنند.

این تغییرات در حال حاضر بر معاملات تأثیر می گذارد. عواقب گسترده تر می تواند سریعتر از آنچه بسیاری از مردم انتظار دارند به دست آید.

هنگامی که یک کاندومینیوم «غیرقابل ضمانت» می شود، وام دهندگان معمولی ممکن است نتوانند وام مسکن حاصل را به فانی می یا فردی مک بفروشند.

پس از آن، گروه خریدار می تواند کوچک شود، و خریداران نقدی، وام دهندگان پرتفوی و سایر اشکال تامین مالی به طور بالقوه اهمیت بیشتری پیدا می کنند.

استانداردهای پروژه فعلی Fannie Mae وام دهندگان را ملزم می کند که وضعیت مالی، ذخایر و بیمه یک مجتمع مسکونی را بررسی کنند، در حالی که فردی مک به طور مشابه استانداردهای واجد شرایط بودن پروژه و فرآیندی را برای شناسایی پروژه هایی که واجد شرایط نیستند حفظ می کند.

تغییراتی که در کانون توجه قرار می گیرند، اساسی هستند. از 4 ژانویه 2027، حداقل تخصیص ذخیره جایگزین استفاده شده در بررسی‌های مربوط به مجتمع مسکونی Fannie Mae و Freddie Mac قرار است از 10 درصد به 15 درصد از درآمد ارزیابی بودجه سالانه افزایش یابد.

این نشان دهنده افزایش 50 درصدی در حداقل تخصیص مورد نیاز است. Fannie Mae همچنین تغییراتی را در مورد مطالعات ذخیره و الزامات بیمه دارایی با مقررات مهمی که در سال 2026 اعمال می شود، ارائه کرده است.

این اعداد ممکن است مانند جزئیات فنی مدفون در دستورالعمل های وام مسکن به نظر برسند. آنها نیستند. آنها می توانند تعیین کنند که آیا یک خریدار می تواند برای یک خانه شخصی بودجه دریافت کند یا خیر.

من قبلا دیده ام که چقدر سریع می تواند از زبان سیاست به افراد واقعی منتقل شود. در نیوانگلند، یک مجتمع مسکونی نزدیک ما با تقریبا 2580 خانه و حدود 4000 ساکن در سال جاری غیرقابل ضمانت شد.

تنها در یک دفتر، سه تراکنش در یک هفته از بین رفت زیرا تامین مالی انجام نشد. این چیزی است که تغییر در معیارهای پذیره نویسی در عمل به نظر می رسد.

این برنامه‌های به هم ریخته یک خانواده است، فروشنده‌ای که نمی‌تواند بسته شود و خریدار که ناگهان باید منبع مالی دیگری پیدا کند.

موضوع اساسی قابل درک است. فروریختن برج‌های Champlain South در Surfside، فلوریدا، در سال 2021 بر عواقب نقص‌های ساختاری، انحراف از طراحی و ساخت اولیه، بارهای اضافی و زوال طولانی‌مدت تاکید کرد.

پاسخ، تلاشی مشروع برای تقویت مالی کاندومینیوم و حمایت های بیمه ای بوده است. استانداردهای Fannie Mae به پروژه های کاندومینیوم برای حفظ بیمه اموال اصلی نیاز دارد، در حالی که تغییرات سال 2026 انعطاف پذیری بیشتری را در برخی از الزامات پوشش ایجاد کرده است.

بنابراین چه اتفاقی می‌افتد وقتی کنترل‌های ریسک ضروری آنقدر محدود می‌شوند که بازارپسندی خانه‌های قابل سکونت را مختل می‌کنند؟ دو آینده احتمالی وجود دارد.

در حالت خوش بینانه، تنظیم کننده ها، وام دهندگان، بیمه گذاران و قانون گذاران عواقب ناخواسته را زود تشخیص می دهند، استانداردها را در صورت لزوم اصلاح می کنند و سیستمی ایجاد می کنند که از ساختمان ها بدون تخریب غیرضروری نقدینگی محافظت می کند.

مالکان کاندومینیوم ذخایر قوی تری به دست می آورند، خریداران اعتماد خود را دوباره به دست می آورند و بازار به تدریج تغییرات را جذب می کند.

سناریوی تاریک تر، قیمت گذاری مجدد سریع واحدهای مسکونی و به دنبال آن کاهش بیشتر مسکن است. تامین مالی دشوارتر می شود، قراردادهای تقاضا می شود و فروشندگان قیمت های پایین تری را می پذیرند.

مالکانی که قصد داشتند آپارتمان خود را برای تامین مالی یک خانه بزرگتر بفروشند، متوجه می شوند که ارزش سهام آنها کاهش یافته است. این چیزی را که آنها می توانند برای خانه بعدی بگذارند کاهش می دهد. سپس فشار از طریق بازار مسکن به سمت بیرون حرکت می کند.

این اقتصاد پایه است. اگر تعداد خریداران واجد شرایط کاهش یابد در حالی که عرضه در دسترس باقی بماند، قیمت ها با فشار نزولی مواجه خواهند شد.

تاریخ به ما می گوید که مکانیسم انتقال را جدی بگیریم. اصلاحات مسکن به ندرت در یک دسته از املاک قرار می گیرد.

بحران مالی 2008 نشان داد که استرس در یک بخش با چه سرعتی می تواند از طریق اعتبار، مسکن و اقتصاد گسترده تر گسترش یابد. بهبودی بعدی در سال ها اندازه گیری شد نه هفته ها.

من هشدار می‌دهم که فرض کنیم مشکل آپارتمان‌نشینی امروزی می‌تواند منزوی باقی بماند، فقط به این دلیل که با کاندومینیوم‌ها شروع می‌شود.

دلیل دیگری هم وجود دارد که این موضوع اکنون اهمیت دارد. آمریکایی ها در اواخر عمر خود وارد مالکیت خانه می شوند.

انجمن ملی مشاوران املاک گزارش داد که میانگین سنی یک خریدار خانه برای اولین بار در سال 2025 به 40 سال رسیده است، که بالاترین سطح ثبت شده است، در حالی که خریداران بار اول تنها 21 درصد از خریدها را به خود اختصاص داده اند که همچنین یک رکورد پایین است.

این آمار باید نگران هر کسی باشد که به آینده اجتماعی و اقتصادی آمریکا فکر می کند.

وقتی تامین مالی مسکن سخت‌تر می‌شود، بزرگسالان جوان می‌توانند مدت بیشتری در خانه خانواده بمانند. زوج ها می توانند خرید را به تعویق بیندازند. خانواده ها می توانند نقل مکان به خانه های بزرگتر را به تعویق بیندازند. کارفرمایان می توانند با نیروی کار کمتری مواجه شوند.

جوامع می توانند تراکنش های کمتری را ببینند و هر تراکنش شبکه ای از جابجایی ها، پیمانکاران، مشاغل مبلمان، وام دهندگان، وکلا و سایر خدمات محلی را پشتیبانی می کند.

پیامدهای جمعیتی نیز شایسته توجه است. مقرون به صرفه بودن مسکن تنها یکی از عوامل تغییر شکل گیری خانواده است، اما عاملی است که نباید آن را نادیده بگیریم.

به همین دلیل است که من بازار کاندومینیوم را یک چراغ هشدار می دانم. قبل از اینکه بازار مسکن گسترده‌تر لزوما واکنش نشان دهد، چشمک می‌زند.

اینها انتخاب های خط مشی هستند و انتخاب های خط مشی قابل بازبینی هستند. سیاستگذاران فدرال باید خواستار تجزیه و تحلیل شفافی در مورد اینکه چگونه استانداردهای در حال تحول کاندومینیوم فانی می و فردی مک بر دسترسی مالی، ارزش دارایی و تحرک مسکن تأثیر می گذارد، بخواهند.

مقامات دولتی باید مقررات بیمه و کاندومینیوم را برای عواقب ناخواسته بررسی کنند. هیئت‌های کاندو باید دقیقا بدانند که ذخایر و بیمه‌نامه‌های آنها چگونه بر واجد شرایط بودن وام مسکن تأثیر می‌گذارد.

خریداران و فروشندگان باید بپرسند که آیا یک ملک در حال حاضر دارای ضمانت است یا خیر، آیا انتظار می‌رود وضعیت آن تغییر کند، و مطالعه ذخیره و پوشش بیمه انجمن واقعا چه چیزی را نشان می‌دهد.

و در طول این فصل انتخابات، رای دهندگان باید از نامزدها و نمایندگان منتخب یک سوال ساده بپرسند: برای حفظ دسترسی به منابع مالی مالکیت مشترک و در عین حال حفظ استانداردهای قانونی برای ایمنی و انعطاف پذیری مالی چه می کنید؟

ما نباید منتظر قیمت گذاری مجدد باشیم تا به ما بگوید اخطار واقعی است.

زمان بررسی قوانین در حالی است که ما هنوز می توانیم نتیجه را تغییر دهیم.

جاستین بت یک نسل سوم حرفه ای املاک و مستغلات و کارگزار مالک املاک و مستغلات Century 21 Bette در ساوتبری، کانکتیکات است. او در حال حاضر به عنوان نایب رئیس منطقه 2 Realtors کانکتیکات خدمت می کند.