چگونه افزایش نرخ بهره بانک مرکزی می تواند میلیون ها صاحب خانه را تحت تاثیر قرار دهد

انتظار می رود فدرال رزرو روز چهارشنبه برای اولین بار در سه سال گذشته نرخ بهره خود را افزایش دهد، اقدامی که می تواند هزینه های وام برای خریداران بالقوه آمریکایی را که در حال حاضر دچار مشکل شده اند، افزایش دهد.

کوین وارش، رئیس بانک مرکزی، در سخنرانی اواخر ماه اوت خود در جکسون هول، وایومینگ، اذعان کرد که تورم برای مدت طولانی "بیش از حد بالا" بوده است و اعتراف کرد که "مسئولیت 65 ماه تورم پایدار و بالا" در ایالات متحده "کاملا بر عهده بانک مرکزی است."

اما، در حالی که بسیاری از سخنان او به عنوان اعلام اینکه فدرال رزرو باید با تورم بالاتر عمل کند، تعبیر شد، وارش هیچ تعهدی برای انجام این کار نداد. افزایش نرخ بهره پس از اینکه تورم اصلی کشور کمی بالاتر از حد انتظار در آخرین گزارش منتشر شده در روز جمعه بود، به تهدیدی بسیار معتبرتر تبدیل شد.

شاخص قیمت مصرف کننده در ماه آگوست 0.4 درصد افزایش یافت که مطابق با انتظارات، افزایش 12 ماهه را به 3.4 درصد رساند. اداره آمار کار گزارش داد، اما CPI اصلی که از قیمت مواد غذایی و انرژی حذف شده است، برای ماه 0.3 درصد شتاب گرفت، زیرا نرخ تورم سالانه 2.4 درصد بود.

این یکی از شاخص‌های کلیدی است که نهاد تعیین‌کننده نرخ بانک مرکزی، کمیته بازار آزاد فدرال (FOMC)، هنگام تصمیم‌گیری در مورد افزایش احتمالی نرخ در روز چهارشنبه در نظر خواهد گرفت.

نرخ وجوه بانک مرکزی که بر هزینه‌های استقراض مصرف‌کننده مانند کارت‌های اعتباری و وام مسکن تأثیر می‌گذارد، در حال حاضر بین 3.5 تا 3.75 درصد است. بازارها پیش‌بینی می‌کنند که این هفته یک افزایش یک چهارم واحدی اعلام شود.

نهاد تعیین نرخ فدرال رزرو تصمیم خود را اتخاذ می کند زیرا نرخ های وام مسکن بین 6.9 تا 7 درصد در نوسان است و بازدهی خزانه داری 10 ساله اخیرا به بالای 5 درصد رسیده است که بالاترین سطح از پاییز 2023 است.

در حالی که بانک مرکزی مستقیما نرخ وام مسکن را تعیین نمی کند، نوسانات آنها ناشی از بازار اوراق قرضه و انتظارات سرمایه گذاران بلندمدت است که به شدت تحت تأثیر تصمیمات فدرال رزرو قرار دارد. بازدهی 10 ساله خزانه داری بر نرخ وام مسکن تأثیر می گذارد زیرا معیاری را برای هزینه های استقراض بلندمدت تعیین می کند و وام دهندگان برای جبران ریسک و سایر هزینه ها، وام های رهنی با نرخ ثابت را با اسپردی بالاتر از بازده خزانه داری قیمت گذاری می کنند.

نرخ بالای وام مسکن – همراه با افزایش قیمت خانه، مالیات بر دارایی و حق بیمه صاحبان خانه – یکی از چالش های متعدد آمریکایی ها برای مالکیت خانه در چند سال گذشته بوده است. پس از اینکه فدرال رزرو در سال 2022 یک کمپین تهاجمی افزایش نرخ را برای جلوگیری از افزایش تورم راه اندازی کرد، نرخ های وام مسکن از پایین ترین سطح 2 تا 3 درصدی خود تقریبا دو برابر شد.

از آن زمان، آنها به طور قابل توجهی کاهش نیافته اند. در حالی که در اواخر فوریه، درست پیش از آغاز حملات مشترک ایالات متحده و اسرائیل به ایران و شروع جنگ در خاورمیانه، میانگین وام مسکن 30 ساله با نرخ ثابت به 5.98 درصد رسیده بود، نرخ ها از آن زمان به بعد افزایش یافته و تا ژوئیه دوباره به بالای 6.5 درصد رسیده است.

طبق گفته فردی مک، در هفته منتهی به 10 سپتامبر، وام مسکن 30 ساله با نرخ ثابت 6.76 درصد بود. این بالاترین سطح در 15 ماه گذشته بود که مانع از شانس بسیاری از خریدارانی که برای اولین بار در آمریکا برای اولین بار به خانه می‌خرند، وارد نردبان ملک شدند.

اما، در حالی که به طور معمول افزایش نرخ توسط فدرال رزرو باعث افزایش نرخ وام مسکن می شود، به گفته کارشناسان ممکن است این بار اینطور نباشد.

در سال 2025، زمانی که فدرال رزرو در حال کاهش نرخ بود، نرخ وام مسکن افزایش یافت. بنابراین، چه کسی می‌تواند بگوید که در سال 2026، اگر فدرال رزرو نرخ‌ها را افزایش دهد، نرخ وام مسکن نمی‌تواند کاهش یابد؟ ملیسا کوهن، معاون منطقه ای ویلیام راویس وام مسکن و کهنه کار 44 ساله صنعت، در بیانیه ای به اشتراک گذاشته شده با نیوزویک گفت.

جف درگورهیان، مدیر ارشد سرمایه گذاری و اقتصاددان ارشد loanDepot توضیح داد: «اگر این حرکت از قبل قیمت گذاری شده باشد و فدرال رزرو سرمایه گذاران را متقاعد کند که تورم در حال کنترل است، نرخ های ثابت 30 ساله می تواند ثابت بماند یا حتی پایین تر باشد.

درگوراهیان در بیانیه‌ای که با نیوزویک به اشتراک گذاشته شد، گفت: آنچه نرخ‌های وام مسکن را تغییر می‌دهد این است که آیا بیانیه فدرال رزرو، رای‌گیری و کنفرانس مطبوعاتی وارش به سرمایه‌گذاران اطمینان می‌دهد که تورم در حال کنترل است یا خیر.

به گفته Dergurahian، اساسا، اگر سرمایه گذاران بر این باورند که افزایش نرخ بهره در این هفته "به جای شروع یک سری افزایش طولانی مدت، تورم را مهار می کند، نرخ وام مسکن می تواند ثابت بماند یا حتی پایین تر باشد."

اگر سرمایه‌گذاران متقاعد نشوند که بانک مرکزی محکم در فرمان است، با قیمت‌های بالاتر نفت و خطر تورم پایدار ناشی از انرژی ناشی از جنگ جاری در ایران، ممکن است اوضاع متفاوت باشد.

نکته اصلی این است که به هر نحوی، مقرون به صرفه بودن احتمالا در بازار مسکن ایالات متحده بهبود نمی یابد. تنها نگرانی این است که اگر نرخ وام مسکن در نتیجه نشست این هفته فدرال رزرو افزایش یابد، ممکن است بدتر شود.

ممکن است فروشندگان بیشتری در خانه‌های با رهن پایین‌تر خود در نتیجه نرخ‌های بالاتر قفل شوند و عرضه خانه‌های برای فروش در بازار کاهش یابد. و ممکن است تعداد بیشتری از خریدارانی که برای اولین بار خرید می کنند، از مالکیت خانه خارج شوند. فروش خانه در سال جاری کاهش یافته است: طبق گزارش انجمن ملی مشاوران املاک، فروش مسکن موجود در سراسر کشور در ماه گذشته به کمترین میزان در 14 ماه گذشته رسیده است و با کاهش 2 درصدی به نرخ سالانه تعدیل فصلی 3.98 میلیون واحدی رسیده است.

اما، به نوعی خوش بینانه، جیک کندی، مشاور املاک Compass به Realtor.com گفت که انتظار ندارد تصمیم بانک مرکزی بر خریداران و فروشندگان تأثیر زیادی بگذارد.

وی گفت: مدت زیادی است که پول گران شده است و اکثریت خریداران و فروشندگان قبلا رفتار خود را تعدیل کرده اند. من به مشتریانم همان چیزی را خواهم گفت که سال‌ها به آنها می‌گویم: به خاطر یک جلسه فدرال رزرو خانه نخرید یا نفروشید. اگر نیاز به جابه‌جایی دارید، راهی برای کارکرد اعداد پیدا خواهید کرد، حتی اگر به معنای اجاره برای یک یا دو سال باشد.

کوهن گفت: "این چیزی که در حال وقوع است دیوانه کننده است، اما افرادی هستند که هنوز نیاز به خرید خانه دارند."

او می گوید: "مردم در حال حرکت رو به جلو هستند، حتی اگر از وضعیت نرخ وام مسکن ناراضی باشند، زیرا می دانند که باید مجددا سرمایه گذاری کنند. آنها در حال بررسی گزینه های جایگزینی مانند وام با نرخ قابل تنظیم یا وام فقط با بهره هستند، و اگر وام دارای جریمه پیش پرداخت باشد، آن را به حداقل می رسانند تا بتوانند پس از تسویه نرخ ها، بازپرداخت کنند."

"هر هشتم درصد بالاتر از نرخ، گروه دیگری از خریداران است که واجد شرایط نیستند. مردم باید انتظارات خود را کاهش دهند."

نشانه‌هایی وجود دارد مبنی بر اینکه آنچه کوهن به آن اشاره کرد در حال وقوع است، با گزارش انجمن بانکداران وام مسکن (MBA) که اخیرا آمریکایی‌ها وام‌های رهنی با نرخ قابل تنظیم دریافت می‌کنند، که به نام ARM نیز شناخته می‌شود، افزایش یافته است. این یک نوع وام مسکن پرریسک‌تر است که با نرخ بهره‌ای ارائه می‌شود که برای یک دوره تعیین‌شده، تا 10 سال ثابت می‌ماند، و سپس به صورت دوره‌ای براساس معیارهای بازار یا درصد تعیین‌شده توسط وام‌دهنده تغییر می‌کند.

جوئل برنر، اقتصاددان ارشد Realtor.com، به نیوزویک گفت که تقاضای رو به رشد آمریکایی ها برای وام های پرریسک تر "نشانه ای از اشتیاق برای خرید در میان محدودیت های مقرون به صرفه الزام آور است."

در مورد این داستان با سردبیران نیوزویک تماس بگیرید: متیو رابینسون و جیمز دبنز