چگونه سرفصل اعداد مسکن اروپا بحران واقعی را پنهان می کند

اگر آمار رسمی را باور کنیم، مسکن در اروپا مقرون به صرفه تر می شود. نرخ سربار هزینه مسکن همانطور که توسط یورواستات، اداره آمار اتحادیه اروپا اندازه گیری می شود، در طول زمان روند نزولی داشته است، علیرغم شواهد واضح مبنی بر اینکه مسکن برای بسیاری از مردم کمتر مقرون به صرفه است.

مشکل در ماهیت آمار است. ماری هایلند، افسر تحقیقاتی در Eurofound، بنیاد اروپایی برای بهبود شرایط زندگی و کار - آژانس اتحادیه اروپا که دانش را برای کمک به توسعه سیاست‌های اجتماعی، اشتغال و کار بهتر ارائه می‌دهد، اشاره می‌کند که معیار یورواستات یک میانگین است و لزوما منعکس‌کننده تجربه گروه‌های مختلف جمعیت از جمله جوانان و افراد کم‌درآمد نیست.

او همچنین خاطرنشان می‌کند که این فقط میزان پرداختی را که مردم در حال حاضر در آن خانه می‌پردازند محاسبه می‌کند و دلتنگ کسانی است که از بازار خارج شده‌اند، کسانی که در خانه‌های شلوغ و با کیفیت پایین‌تر زندگی می‌کنند و هر کسی که اکنون تلاش می‌کند وارد بازار شود.

او خاطرنشان می کند که یک مشکل در نحوه محاسبه هزینه ها نیز وجود دارد. "این یک نکته فنی است، اما برای صاحبان خانه، هزینه‌های بهره وام مسکن آنها را در نظر می‌گیرد، اما بازپرداخت اصل وام را در نظر نمی‌گیرد، زیرا این یک سرمایه‌گذاری یا پس‌انداز محسوب می‌شود. قطعا منطق خوبی برای نگاه کردن به این موضوع وجود دارد، اما این بدان معناست که اجاره‌کنندگان تمایل دارند وضعیت نسبتا بدتری به نظر برسند، تا حدی به این دلیل که تمام هزینه‌های اجاره آنها در آمار محاسبه می‌شود.

اگر به میانگین نگاه کنید، صاحب خانه و مستاجر را با هم دارد، اما اگر به طور جداگانه به صاحبان خانه و مستاجر نگاه کنید، میزان اضافه بار در بین مستاجران بسیار بیشتر از بین صاحبان خانه است.

محاسبه اضافه بار یکی دیگر از موضوعات مرتبط است. آستانه رسمی برای اضافه بار زمانی است که فرد یا خانوار بیش از 40 درصد از درآمد خود را برای مسکن خرج می کند، اما این یک ابزار صریح است.

هایلند توضیح می‌دهد: «یک خانوار با درآمد بالا احتمالا می‌تواند 40 درصد از درآمد خود را برای مسکن خرج کند و هنوز مقدار زیادی برای سایر ملزومات خود باقی می‌ماند، در حالی که برای خانواده‌های با درآمد پایین‌تر که برای پرداخت هزینه کالاها و خدمات تلاش می‌کنند، 40 درصد آن‌ها را با هزینه بسیار کمتری برای پرداخت این لوازم ضروری باقی می‌گذارند.

او اضافه می کند که وضعیت تازه واردان به بازار با نرخ متوسط ​​پوشانده شده است. افرادی که برای مدت طولانی در بازار با پرداخت های وام مسکن پایین تر خانه های خود را خریداری کرده اند، زمانی که قیمت ها بسیار پایین تر بود یا مستاجرانی که به اندازه کافی خوش شانس بودند که برای مدت طولانی در مسکن های تحت کنترل اجاره زندگی می کردند، میانگین را پایین می آورد.

او می‌گوید: «افرادی که سعی می‌کنند وارد بازار اجاره شوند، لزوما نمی‌توانند به کنترل‌های طولانی مدت اجاره که مستاجران بلندمدت از آن سود برده‌اند، دسترسی داشته باشند. "درآمد آنها پایین تر است و اغلب آنها به دنبال اجاره در مکان هایی هستند که تقاضای زیادی وجود دارد. آنها برای کار و فرصت های تحصیل به شهرها نقل مکان می کنند. همچنین باید در نظر داشته باشید که این آمار برای افرادی است که مسکن دارند. این آمار برای افرادی است که می خواهند وارد بازار مسکن شوند اما نمی توانند."

برای ارائه تصویری دقیق تر از واقعیت در زمین، Eurofound چالش های بنیادی، گزارش مبارزه مسکن جوانان اروپا را تهیه کرد.

او توضیح می دهد: «تعریف ما از جوان در 18 تا 40 سالگی بسیار گسترده است. ما به طور سنتی افراد زیر 30 سال را بررسی می‌کردیم، اما متوجه شدیم که بحران قیمت مسکن در حال افزایش است. متأسفانه برای جوانان، وقتی صحبت از جاه‌طلبی در مورد استقلال به میان می‌آید و زمانی که می‌توانند انتظار داشته باشند بتوانند اولین خانه خود را بخرند، دیرتر و دیرتر می‌شود.»

این گزارش از یک چارچوب چهاربخشی برای گزارش قبلی «مسکن غیرقابل مقرون به صرفه و ناکافی در اروپا» استفاده کرده است. بر اساس این چارچوب، مسکن غیرقابل قیمت باعث ایجاد چهار نوع مشکل می شود. اینها محرومیت از مسکن است – افرادی که در خیابان ها یا در پناهگاه ها زندگی می کنند، یا افرادی که به دلیل عدم استطاعت مسکن، بیش از آنچه که می خواهند در خانه والدین زندگی می کنند. ناامنی مسکن – افرادی که در معرض این خطر هستند که خانه‌شان برایشان غیرقابل‌قبول شود. هزینه های مسکن مشکل ساز که در آن مردم آنقدر از درآمد خود را صرف مسکن می کنند که برای آن مشکل دارند

خرج کردن و عدم کفایت مسکن که در آن مردم در خانه‌های شلوغ یا بی کیفیت زندگی می‌کنند، زیرا هیچ چیز دیگری وجود ندارد.

او می گوید: «ما آن چارچوب چهار قسمتی را گرفتیم و آن را در مورد وضعیت جوانان به کار بردیم. "به عنوان بخشی از تجزیه و تحلیل مقرون به صرفه بودن مسکن، داده‌های مربوط به دستمزد متوسط ​​جوانان را با قیمت‌های فروش و اجاره خانه‌های اولیه معمولی ترکیب کردیم. قیمت‌ها از وب‌سایت‌های فهرست املاک در سراسر اتحادیه اروپا به دست آمد. ما بررسی کردیم که خرید خانه برای یک جوان با دستمزد متوسط ​​چند سال هزینه دارد، یا چند درصد از حقوق خود را باید پرداخت کنند.

یافته‌ها در مورد ایرلند، اگر نگوییم نگران‌کننده، کاملا واضح بود. "در ایرلند، بلغارستان، لهستان، پرتغال و اسپانیا، و در بخش‌هایی از اتریش و ایتالیا، مقرون به صرفه نبودن به حدی است که در بسیاری از مناطق بیش از 80 درصد از میانگین دستمزد یک بزرگسال جوان برای اجاره یک آپارتمان اولیه مورد نیاز است. ایرلند دارای ارزش‌های بالای 60 درصد در همه مناطق، بالاتر از 80 درصد در برخی از مناطق است که احتمالا دو درصد درآمد برای شروع دوبل لازم است. تخت.”

این به طور مستقیم به زندگی جوانان در خانه برای مدت طولانی تر ترجمه می شود. هایلند می‌گوید: «نسبت ایرلندی‌های 25 تا 34 ساله که در خانه والدین زندگی می‌کنند، 17 درصد افزایش یافته است، از 23 درصد در سال 2018 به 40 درصد در سال 2023». این بزرگترین افزایش در بین کشورهای عضو بود.»

تأثیر بار اضافی هزینه مسکن فراتر از توانایی یافتن خانه است. ما یک مطالعه موردی در چک، هلند، اسپانیا و سوئد انجام دادیم. متوجه شدیم که یک ناهماهنگی بزرگ بین محل زندگی جوانان و جایی که می‌خواهند باشند وجود دارد. از آنها در مورد عواقب آن سؤال کردیم و آنها از عدم توانایی در استفاده از فرصت‌های شغلی، فرصت‌های تحصیل، تأخیر در نقل مکان با شرکا، تأخیر در تشکیل خانواده صحبت کردند. اینها برخی از پیامدهای بحران مسکن درازمدت است.»

او معتقد است که راه‌هایی وجود دارد که می‌توان آمار سرفصل‌ها را برای انعکاس دقیق‌تر واقعیت ایجاد کرد. او می‌گوید: «نگاهی فراتر از میانگین‌ها و نگاه کردن به وضعیت خاص گروه‌های خاص، خواه جوان در مقابل مسن، با درآمد کم و متوسط ​​در مقابل خانوارهای با درآمد بالا، افرادی که در پایتخت‌ها و مقاصد گردشگری زندگی می‌کنند و مکان‌هایی که تحت استرس تقاضای کمتری هستند، مهم است.»

به عنوان مثال، به درخواست ریاست دانمارک شورای اتحادیه اروپا در سال گذشته مقاله کوتاهی در مورد رویکردهای سنجش قیمت مقرون به صرفه نوشتیم. یکی از معیارهایی که به آن نگاه کردیم، شاخص 30-40 استرس مقرون به صرفه بودن مسکن است. این نشان می دهد که اگر یک خانوار بیش از 30 درصد از درآمد پایینی خود را صرف مسکن کند و نه در توزیع درآمد، بیش از 30 درصد از درآمد خود را به مسکن اختصاص دهد. نسبت هزینه مسکن به درآمد و همچنین سطح درآمد خانوار.

او در یک نکته مثبت به پایان می‌رسد و می‌گوید که گزارش چالش‌های بنیادی به اقداماتی اشاره می‌کند که برای بهبود عرضه مسکن و مقرون به صرفه بودن در سراسر کشورهای عضو اتحادیه اروپا از جمله در ایرلند انجام می‌شود. «همچنین نمونه‌هایی از سیاست‌ها در ایرلند وجود دارد که هدفشان افزایش عرضه و در دسترس بودن مسکن است. این سیاست‌ها شامل طرح کمک سرمایه، الزامات مسکن اجتماعی بخش پنجم طبق قانون برنامه‌ریزی، مالیات بر خانه‌های خالی، و طرح تعمیر و اجاره است.»