چگونه "سونامی نقره ای" رویای آمریکایی را تغییر می دهد

«سونامی نقره ای» که مدت ها در انتظار آن بودیم، سواحل بازار مسکن ایالات متحده را تحت تاثیر قرار داده است، با گزارش جدیدی که نشان می دهد خریدارانی که برای اولین بار خانه دارند، به طور فزاینده ای به میراث خود برای خرید خانه تکیه می کنند.

هزینه‌های بالای وام‌گیری سرسختانه و همچنان افزایش قیمت مسکن شرایطی را ایجاد کرده است که در آن کسانی که موفق به دستیابی به رویای آمریکایی مالکیت خانه می‌شوند، مسن‌تر هستند و به طور فزاینده‌ای از ثروت موروثی کمک می‌کنند.

با این حال، آنچه که پیش‌بینی می‌شد یک موج ناگهانی باشد، به‌عنوان یک جریان آهسته در حال تحقق است، تا حدی به این دلیل که هزینه‌های بالای وام گرفتن، بسیاری از آمریکایی‌های مسن‌تر را که مالک خانه‌هایشان هستند، از کوچک‌سازی و عرضه املاک خود در بازار برای خانواده‌های جوان‌تر آزاد نگه می‌دارد.

علیرغم وضعیت "خواب زمستانی" بازار، نشانه هایی وجود دارد که "سونامی نقره" آغاز شده است. آخرین گزارش نمایه خریداران و فروشندگان خانه توسط انجمن ملی مشاوران املاک (NAR) که در روز سه شنبه منتشر شد، نشان داد که وراثت برای بسیاری از آمریکایی ها تفاوت بین قیمت گذاری خارج از بازار یا توانایی خرید خانه در حال حاضر را ایجاد می کند.

محققان NAR در این گزارش نوشتند: «در حالی که انتقال ثروت هنوز یک سونامی نیست، انتقال ثروت در حال وقوع است و بازار خرید را متحول می کند.

در سال جاری، 10 درصد از خریدارانی که برای اولین بار خرید می‌کنند، گفتند که از طریق ارث خود بودجه خرید خود را تامین می‌کنند. این بالاترین سهم ثبت شده و چهارمین سال متوالی افزایش است.

در مقایسه، 62 درصد از خریدارانی که برای اولین بار استفاده می‌کنند، استفاده از پس‌انداز برای خرید را ذکر کرده‌اند، در حالی که 30 درصد از دارایی‌های مالی مانند سهام، اوراق قرضه، 401(k)s، IRA یا ارز دیجیتال استفاده می‌کنند و 25 درصد نیز استفاده از هدیه یا وام از یکی از اقوام یا دوستان خود را ذکر کرده‌اند.

اثر وراثت به ویژه در میان خریدارانی که برای اولین بار به صورت نقدی اقدام می‌کنند، مشهود است: 28 درصد از ارث استفاده می‌کنند، در مقابل 9 درصد از خریدارانی که برای اولین بار تأمین مالی می‌کنند. 21 درصد دیگر از خریدارانی که برای اولین بار به صورت نقدی خریدند، از درآمد حاصل از فروش یک مسکن اصلی استفاده کردند، که نشان دهنده یک ملک موروثی است، زیرا این پاسخ دهندگان قبلا هرگز به طور مستقل خانه ای خریداری نکرده بودند.

اما کسانی که از ثروت موروثی خود برای قدم گذاشتن در نردبان ملک استفاده می کنند، با مشخصات سنتی اولین خریدار خانه در آمریکا که اکنون میانگین سنی 40 سال دارد - در دهه 1980، در اواخر دهه 20 زندگی خود بودند، مطابقت ندارند. خریداران تمام نقدی و برای اولین بار مسن تر هستند و میانگین سنی آنها 54 سال است.

نتیجه این است که، در سال 2026، خریدار برای اولین بار به طور فزاینده ای یک خریدار میانسال، از نظر مالی قوی تر یا با کمک خانواده است تا یک بزرگسال جوان که شروع به کار می کند. این با روند مشاهده شده توسط NAR برای خریداران کلی در ایالات متحده مطابقت دارد که میانگین سنی آنها 58 سال است، در حالی که خریدار تکراری معمولی 62 سال بود.

سهم خریدارانی که برای اولین بار در بازار خریداری می‌کنند نزدیک به پایین‌ترین حد تاریخی باقی می‌ماند، در 22 درصد، که 1 درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. این تقریبا نیمی از آنچه قبل از بحران مالی سال 2008 بود است، زمانی که هنجار تاریخی 40 درصد بود.

به این دلیل است که از آن زمان به بعد، به ویژه پس از شروع همه‌گیری و افزایش هزینه‌های استقراض، مقرون به صرفه بودن به‌طور چشمگیری کاهش یافته است. علیرغم پیش بینی کارشناسان در سال گذشته مبنی بر کاهش نرخ وام مسکن تا پایان سال 2026، هزینه های وام پس از شروع جنگ در ایران دوباره افزایش یافت. طبق گفته فردی مک، در هفته منتهی به 29 اکتبر، وام مسکن 30 ساله با نرخ ثابت 7.24 درصد بود که نسبت به سال قبل 6.17 درصد افزایش داشت.

هزینه های بالای استقراض همراه با افزایش قیمت مسکن به طور طبیعی دسترسی به خانه اول را با مشکل مواجه کرده است.

در میان خریدارانی که برای اولین بار خرید می کنند، بسیاری به موانع دیگری نیز اشاره کردند: 28 درصد گفتند که پس انداز برای پیش پرداخت یکی از دشوارترین مراحل در فرآیند خرید خانه است. در داخل آن گروه، 54 درصد اجاره بالا را دلیل مشکل بودن پس‌انداز پیش‌پرداخت عنوان کردند. 40 درصد وام دانشجویی؛ 36 درصد بدهی کارت اعتباری؛ و 35 درصد وام خودرو.