چگونه میان‌دوره‌ها مسکن را در این 10 ایالت تغییر دادند؟

بر اساس آخرین نتایج، رای دهندگان در ده ایالت کاهش مالیات بر دارایی و اقدامات مسکن را با هدف تشویق ساخت و ساز و بهبود مقرون به صرفه بودن در 3 نوامبر ارزیابی کردند.

مقرون به صرفه بودن مسکن که اخیرا به دلیل افزایش قیمت مسکن، افزایش تاریخی هزینه‌های استقراض، مالیات بر دارایی بالاتر و افزایش حق بیمه مالک خانه فرسوده شده است، امسال به عنوان یک موضوع نادر دو حزبی مطرح شده است و میان‌دوره‌ها تایید می‌کنند که آمریکایی‌ها چقدر مشتاق اصلاحات هستند.

با توجه به اینکه دموکرات‌ها پس از یک سری پیروزی‌های خیره‌کننده در سراسر کشور کنترل کنگره را در دست دارند، کارشناسان مسکن معتقدند که حزب سخاوتمندتر از جمهوری‌خواهان در هزینه‌کردن پول برای برنامه‌های مسکن که بودجه آن در دسامبر به پایان می‌رسید، عمل خواهد کرد. اما قدرت دولت فدرال برای افزایش عرضه مسکن، که کارشناسان مدت‌هاست آن را به‌عنوان علت اصلی بحران اقتصادی فعلی شناسایی کرده‌اند، محدود است.

قدرت بسیار بیشتری در دست ایالت‌ها است - و در برخی از آنها، به لطف طرح‌های رای‌گیری که در روز سه‌شنبه رای دادند، ساکنان می‌توانند به زودی منتظر تغییراتی باشند.

ساکنان ممکن است فورا مزایای این اقدامات را احساس نکنند و تأثیر آنها احتمالا به تدریج آشکار می شود. با این حال، آنها نشان دهنده پیشرفت پس از سال ها اقدام محدود هستند زیرا چالش های مقرون به صرفه مسکن در سراسر کشور تشدید شده است.

بر اساس آخرین به روز رسانی نیویورک تایمز، با 58 درصد شمارش آرا، به نظر می رسد تنها دو مورد از سه معیار مسکن در برگه رای در کالیفرنیا - گزاره 1، پیشنهاد 37، پیشنهاد 45 - تصویب می شود.

با شمارش 58 درصد آرا، این معیار از 61.0 درصد به 39.0 درصد عبور کرد.

گزاره 45 که به عنوان ابتکار عمل بازنگری محیطی تسریع شده برای برخی پروژه ها نیز شناخته می شود، مهلت هایی را برای آژانس ها برای بررسی درخواست ها و اتخاذ تصمیمات مجوز تعیین می کند. کوتاه کردن یا محدود کردن الزامات موجود سازمان های دولتی برای در نظر گرفتن طیف وسیعی از جایگزین های پروژه برای کاهش اثرات زیست محیطی؛ و روند بررسی دادگاه را برای تأیید پروژه ها تغییر دهید، و مواردی را که دادگاه ها می توانند آنها را به تاخیر بیاندازند یا لغو کنند، محدود می کند.

تا صبح چهارشنبه با شمارش 57 درصد از کل آرا، 54.1 درصد آرا مخالف تصویب این مصوبه و 45.9 درصد موافق بودند.

به گفته چن ژائو، رئیس تحقیقات اقتصاد در Redfin، گزاره 45 "احتمالا بیشترین تأثیر را بر خانه سازی از سه طرح خواهد داشت."

او قبلا به نیوزویک گفت: «این مهلت‌هایی را برای آژانس‌ها تعیین می‌کند تا درخواست‌ها را بررسی کنند، بخش‌هایی از فرآیند بررسی محیط‌زیست را کوتاه می‌کند، و شرایطی را که دادگاه‌ها می‌توانند تأییدیه‌های پروژه را به تأخیر بیندازند یا لغو کنند، محدود می‌کند». هر زمان یا عدم قطعیتی که بتوانیم از این فرآیند حذف کنیم، می‌تواند به کاهش هزینه‌ها برای سازندگان کمک کند، بنابراین پروژه‌های بیشتری می‌توانند به پایان برسند.»

ژائو گفت که پیشنهاد 1 عمدتا واحدهای اجاره ای مقرون به صرفه را اضافه می کند، در حالی که پیشنهاد 37 یک برنامه کمک پیش پرداخت برای ساخت و ساز جدید است. جوئل برنر، اقتصاددان ارشد در Realtor.com، قبلا به نیوزویک گفت: این دو ابتکار، که به نظر می رسد ناگزیر به تصویب می رسند، "می توانند برای خریداران مسکن نیز مفید باشند"، اما "برای رفع کمبود مسکن و قیمت های بالای خانه که امروز در کالیفرنیا می بینیم، کار چندانی انجام نمی دهند."

برنر افزود: "یارانه خرید خانه در واقع می تواند قیمت خانه ها را افزایش دهد، در حالی که امکان افزودن به عرضه خانه های جدید باعث کاهش آنها می شود."

در هاوایی، از رای دهندگان خواسته شد تا در مورد سوال 2 تصمیم بگیرند، یک اصلاحیه قانون اساسی که به قانونگذار ایالتی اجازه می دهد تا شهرستان ها و شهرداری های ایالت را برای صدور اوراق قرضه رشد زیرساخت مسکن برای کارهای عمومی مشخص، بهبودهای عمومی و توسعه جامعه اختیار کند.

با 77 درصد شمارش آرا در صبح چهارشنبه، این معیار از 63.2 درصد به 28.8 درصد گذشت.

به لطف این اقدام، ایالت "به شهرستان ها اجازه می دهد برای جاده ها، آب، فاضلاب و زهکشی اوراق قرضه صادر کنند که باید قبل از افزایش مسکن وجود داشته باشد، با اوراق قرضه بازپرداخت شده از رشد درآمد مالیات بر دارایی که توسعه جدید ایجاد می کند به جای نرخ های مالیات بالاتر. هاوایی یکی از تنها ایالت هایی است که قبلا این ابزار را ندارد."

اما اصلاحیه قانون اساسی یکی از بزرگترین مشکلات این ایالت را که ساخت خانه های بسیار کم در مقایسه با تقاضا است، به ویژه زمانی که صحبت از خانه های مقرون به صرفه به میان می آید، بررسی نمی کند: منطقه بندی.

برنر گفت: "مقررات منطقه‌بندی محلی ساخت خانه‌ها را در این مناطق دشوارتر می‌کند، بنابراین فضایی برای بهبود در سطح سیاست وجود دارد. این اقدام رای‌گیری به مشکلات منطقه‌بندی رسیدگی نمی‌کند، اما پیشنهاد هاوایی برای اجازه دادن به شهرستان‌ها برای تسهیل بودجه توسعه زیرساخت‌ها می‌تواند زمینه را برای خانه‌سازی بیشتر فراهم کند."

سؤال 7 ماساچوست که به عنوان طرح محدودیت در اندازه زمین مورد نیاز برای خانه‌های تک خانواده نیز شناخته می‌شود، از شهرها و شهرک‌ها می‌خواهد که اجازه دهند خانه‌های تک‌خانواره‌ای در مناطق مسکونی ساخته شوند، در صورتی که زمین حداقل 5000 فوت مربع مساحت داشته باشد، حداقل 50 فوت زمین داشته باشد و سرویس‌های آب هم مرز به خیابان دسترسی داشته باشند.

با شمارش 80 درصد آرا در صبح روز چهارشنبه، این معیار با اختلاف کمی از 50.02 درصد گذشت و به 49.98 درصد رسید. نتیجه ممکن است در طول روز تغییر کند.

در صورت شکست، ایالت بدون ابتکار تلاش برای رسیدگی به یکی از بزرگ‌ترین مسائل مسکن ماساچوست، یعنی حداقل نیازهای بزرگ، خانه‌ها را گران‌تر و کمیاب‌تر می‌کند.

جسی کانسون-بنااو، مدیر اجرایی Abundant Housing ماساچوست، قبلا به نیوزویک گفته بود که "متوسط ​​زمین در ماساچوست نیم جریب است، با برخی از جوامع که به 1 یا 2 هکتار یا بیشتر برای ساختن یک خانه خانوادگی نیاز دارند. در ایالت های کوچک مانند ماساچوست، زمین محدود و گران است: اندازه های بزرگ هزینه ساخت خانه های جدید را افزایش می دهد و سازندگان با افزایش اندازه خانه های جدید هزینه های ساخت خانه های جدید را افزایش می دهند."

او افزود که این منجر به «تکثیر خانه‌های لوکس مک‌منسیون در سراسر ایالت ما شده است که کمبود مسکن را تشدید می‌کند و مالکیت خانه را برای بسیاری از همسایگان ما غیرقابل دسترس می‌سازد».

کارشناسان موافق هستند که این اقدام می تواند تا حد زیادی مقرون به صرفه بودن در ایالت را بهبود بخشد، هرچند به تدریج، خانه های کوچکتر و ارزان تر را در طول زمان به بازار اضافه کند. اما این ابتکار نگرش‌های به اصطلاح NIMBY (نه در حیاط پشتی من) را در محله‌های مسکونی ماساچوست به چالش کشید – و پاسخ رأی‌دهندگان ممکن است آن چیزی نباشد که طرفداران مسکن مقرون به صرفه آرزوی آن را داشتند.

به گفته برنر، این اقدام می تواند تعدادی واحدهای مقرون به صرفه را به بازار ایالتی اضافه کند. ژائو قبلا به نیوزویک گفته بود: «هزینه‌های زیرساختی و تأمین مالی اغلب باعث می‌شوند که پروژه‌ها به جلو حرکت نکنند، بنابراین پرداختن به آنها گامی در مسیر درست است، اما اینها راه‌حل‌های سریع نیستند».

این اصلاحیه همچنین هزینه های محلی را به "خدمات اصلی" مانند ایمنی عمومی، آموزش عمومی، زیرساخت ها و مدیریت منابع طبیعی محدود می کند. از اول ژانویه 2027 اجرایی خواهد شد.

در حالی که حزب جمهوری خواه فلوریدا و فرماندار در حال خروج، ران دیسانتیس، که رهبری ابتکار عمل را برعهده داشت، پیروزی را در سه شنبه شب جشن گرفتند، کارشناسان همچنان هشدار دادند که این اقدام، علیرغم وعده های کاهش شدید مالیات بر دارایی، نتیجه معکوس برای فلوریدایان خواهد داشت.

صدف نایت، مدیرعامل موسسه سیاست فلوریدا (FPI) در بیانیه‌ای که سه‌شنبه شب با نیوزویک به اشتراک گذاشته شد، گفت: واضح است که مردم فلوریدی در بحبوحه بحران مقرون‌به‌صرفه ایالت به دنبال تسکین هستند؛ متأسفانه، متمم 3 چیزی بیش از تغییر مالیات را نشان نمی‌دهد.

در ماه‌های منتهی به رأی‌گیری، هم مجریان قانون و هم آتش‌نشانان در ایالت درباره تأثیر فاجعه‌باری که از دست دادن درآمد عمده برای دولت‌های محلی می‌تواند بر بودجه و کار آنها داشته باشد، هشدار داده‌اند.

سه طرح از چهار طرح کاهش مالیات بر دارایی در برگه رای در لوئیزیانا توسط رای دهندگان تایید شد، در حالی که یکی از آنها به تصویب نرسید.

اصلاحیه 1 که به همسر بازمانده یک جانباز از کار افتاده اجازه می دهد معافیت مالیاتی ملک مسکن را یک بار به خانه جدید منتقل کند، با 75 درصد آرا به تصویب رسید. طبق گزارش لوئیزیانا ایلومیناتور، انتظار می‌رود که این بیماری کمی بیش از دویست نفر را تحت تاثیر قرار دهد.

اصلاحیه 10 تنها طرح کاهش مالیات بر دارایی بود که با 53 درصد آرا شکست خورد. این اقدام قانونگذار را ملزم می‌کرد که برای اموال آسیب‌دیده یا متروکه‌ای که بازسازی شده‌اند، معافیت مالیاتی اختیاری ایجاد کند و قانون‌گذار شرایط معافیت را تعیین کند.

در کارولینای شمالی، اقدامی که قانون اساسی ایالت را اصلاح می کند تا قانونگذار را ملزم به تصویب قوانینی کند که میزان افزایش مالیات بر دارایی را محدود می کند، که به عنوان اصلاحیه محدودیت مالیات بر دارایی کارولینای شمالی شناخته می شود، 60 تا 40 درصد تصویب شد.

این اقدام قرار است برای شهرستان‌ها، شهرها، شهرستان‌ها، مناطق ویژه و سایر واحدهای دولتی محلی که مجاز به وضع مالیات بر دارایی هستند اعمال شود و به قانون‌گذاران این اختیار را می‌دهد که استثناهای احتمالی را در نظر بگیرند. محدودیت مالیات احتمالا در سال 2027 تعیین می شود.

در اوکلاهاما، ابتکاری که به دنبال کاهش محدودیت های قانون اساسی در افزایش سالانه ارزش نقدی منصفانه اموال مورد استفاده برای تعیین بدهی مالیات بر دارایی بود، توسط رأی دهندگان رد شد. این اقدام سقف 1.75 درصدی را برای رشد سالانه ارزش ارزیابی شده مشمول مالیات یک زمین مسکونی یا ملک کشاورزی ایجاد می کرد.

با شمارش بیش از 95 درصد آرا، اصلاحیه قانون اساسی تنسی 2، که قانونگذار را از اعمال مالیات بر دارایی منع می کند، قرار است تصویب شود. تا صبح چهارشنبه، 66.7 درصد از رأی دهندگان از این اقدام حمایت کردند، در حالی که 33.3 درصد آن را رد کردند.

این اقدام تاثیری فوری بر ساکنان تنسی نخواهد داشت، زیرا ایالت در حال حاضر مالیات بر دارایی در سراسر ایالت وضع نمی کند. اما این امر باعث می‌شود که دولت نتواند چنین چیزی را اتخاذ کند.

تحلیلگران بنیاد مالیات نسبت به تصویب این مصوبه هشدار داده بودند. آنها نوشتند: «در حالی که بعید است مالیات بر دارایی در آینده دوباره به یک جریان اصلی درآمد مالیاتی ایالتی تبدیل شود، باید به خاطر داشت که حذف آنها از روی میز می تواند گزینه های اصلاح مالیاتی آینده ایالت را محدود کند.

"مطالعات اقتصادی نشان داده است که مالیات بر دارایی از نظر اقتصادی کمترین ضرر را در بین منابع عمده درآمد مالیاتی ایالتی و محلی دارد و پس از آن مالیات بر فروش قرار دارد، در حالی که مالیات بر درآمد شرکت ها و افراد از مضرترین آنها از نظر اقتصادی است."

در وایومینگ، اقدامی که معافیت مالیات بر دارایی را برای محل سکونت اصلی صاحب خانه معادل 50 درصد ارزش ملک ایجاد می کند، تا صبح چهارشنبه 55 درصد از 82 درصد آرای شمارش شده را دریافت کرده بود، در حالی که 41.9 درصد علیه آن رأی دادند.