چگونه پیروزی های مسکن در سن دیگو، آستین و آتلانتا می تواند در سراسر کشور گسترش یابد

آندره دیکنز، شهردار آتلانتا به پیشبرد تلاش های گسترده تر شهر برای ساخت یا حفظ 20000 خانه ارزان قیمت تا سال 2030 کمک کرده است. Elijah Nouvelage/Bloomberg از طریق Getty Images

با افزایش اجاره بها و بی خانمانی در سن دیگو در دهه گذشته، رهبران با ناامیدی تماشا کردند که پروژه های مسکن مقرون به صرفه ماه ها طول کشید تا تصویب شوند. هر چه یک پروژه طولانی تر شود، هزینه آن بیشتر می شود.

ساخت مسکن در آمریکا بسیار کند و پیچیده است، بنابراین شهردار سن دیگو تاد گلوریا تصمیم گرفت از یک اهرمی که در دسترس داشت استفاده کند. در ژانویه 2023، او یک فرمان اجرایی برای تسریع تصویب پروژه امضا کرد، بنابراین هر پروژه کاملا مقرون به صرفه اکنون باید در 30 روز کاری یا کمتر مورد بررسی قرار می گرفت.

برای رسیدن به این هدف جدید، سن دیگو باید نحوه مدیریت مجوزها را بازبینی می کرد. شهر کارهایی را که در بخش‌های مختلف پخش شده بود ساده کرد و موقعیت‌هایی را که برای آن بودجه در نظر گرفته بود، اما خالی مانده بود، پر کرد. در عرض یک سال، پروژه های کاملا مقرون به صرفه به طور متوسط ​​در 9 روز بررسی شدند. در سرتاسر شهر، سال 2023 با تصویب 9691 خانه یا افزایش 82 درصدی نسبت به سال قبل، بزرگترین سال سن دیگو برای مجوزهای مسکن حداقل از سال 2005 تاکنون بوده است.

خوراکی های کلیدی

موسسه خیریه بلومبرگ تا 30 شهر را برای کپی کردن اصلاحات مسکن که در سن دیگو، آستین و آتلانتا کارآمد بود، تامین مالی می کند.

شرط این است که شهرها فاقد دانش لازم برای اجرای ایده های خوب هستند، نه خود ایده ها.

مشخص نیست با تمام شدن بودجه بنیاد چه اتفاقی برای ظرفیت شهر خواهد افتاد.

آستین، تگزاس رویکرد متفاوتی را برای مقابله با کمبود مسکن در پیش گرفت. پس از سال‌ها اصلاح منطقه‌بندی محلی، شهر در اواخر سال 2023 حداکثر سه خانه را در اکثر زمین‌های تک‌خانواره قانونی کرد، سپس حداقل مساحت زمین را از 5750 فوت مربع به 1800 در سال 2024 کاهش داد. این تغییرات افزودن خانه‌ها، از جمله واحدهای مسکونی لوازم جانبی حیاط خلوت (ADU) را آسان‌تر کرد و به دنبال آن رونق ساخت‌وساز را به دنبال داشت. آستین، که به طور فزاینده‌ای غیرقابل‌قبول می‌شد، اکنون یکی از معدود شهرهای بزرگ آمریکاست که از زمان شیوع بیماری همه‌گیر، اجاره بها در آن کاهش یافته است.

آتلانتا سومین استراتژی مسکن را اتخاذ کرد که اصلا نیازی به تغییر هیچ قانونی نداشت. آندره دیکنز، شهردار، روسای هر سازمان دولتی را که بر مسکن تأثیر می گذارد، از اداره مسکن شهر و سیستم مدارس گرفته تا آژانس حمل و نقل و بانک زمین، گرد هم آورد و آنها را به طور منظم در یک اتاق گردهم آورد. او آن را «نیروی اعتصاب مسکن» نامید و به پیشرفت تلاش‌های گسترده‌تر شهر برای ساخت یا حفظ 20000 خانه ارزان قیمت تا سال 2030 کمک کرد. دیکنز به من گفت که هر معامله مسکن اکنون به دفتر شهردار می‌رسد و «من فقط شروع به فشار دادن دکمه‌ها می‌کنم تا آنها را از در بیرون ببرم.»

کمبود مسکن که به عنوان یک مسئله سراسری در نظر گرفته می‌شود، یک مشکل بسیار دشوار است که در پیوند اقتصاد، سیستم مالی و دهه‌ها تصمیم‌های منطقه‌بندی محلی قرار دارد. اما اصلاحات نباید همه پیچیده باشند. یک شهردار می‌تواند هر سه مورد از این موارد را انجام دهد - مجوزهای سریع‌تر، ADUs، تیم اعتصاب مسکن - بدون منتظر ماندن از کنگره یا قانونگذار ایالتی خود برای اقدام. و اکنون یک غیر انتفاعی بزرگ شرط بندی کرده است که شهرهای دیگر نیز می توانند آنها را بپذیرند.

در روز سه‌شنبه، بلومبرگ بشردوستانه اعلام کرد که حداکثر 30 شهر را برای پذیرش یکی از این سه ایده مسکن تامین می‌کند. هر کدام بین 450،000 تا 750،000 دلار به طور مستقیم و دو سال کمک از Accelerator for America و مشاوره دیجیتال Public Digital که توسط بلومبرگ نیز تامین می شود، دریافت خواهند کرد. خیریه قبلا 15 شهر اول را انتخاب کرده است، از جمله آلبوکرکی، چاتانوگا، کلیولند، دورهام، لوئیزویل، میامی، نشویل، پیتسبورگ و سن خوزه.

با توجه به استانداردهای ساخت و ساز مسکن، پول خیلی دور نمی رود. این کمک‌ها برای استخدام کارکنان شهری، خرید نرم‌افزار جدید، و کمک به شهرها برای توسعه سریع تخصص است که به سن دیگو، آستین و آتلانتا اجازه می‌دهد کاری را که انجام دادند، انجام دهند.

جیمز اندرسون، رهبر برنامه نوآوری دولتی شرکت بشردوستانه بلومبرگ، می‌گوید: «نیازی ندارید که همه همیشه در همه چیز نوآوری کنند، وقتی ایده‌های خوبی در دنیا کار می‌کنند». "آنها برای تطبیق این ایده ها با زمینه های محلی به کمک نیاز دارند."

به گفته اندرسون، شهرها به این دلیل انتخاب شدند که شهرداران آنها قبلا رای سیاسی سختی را در مورد منطقه بندی گرفته بودند و اکنون برای انجام کارهای بیشتر کمک می خواستند. زمان بندی آنها نیز عمدی است. در سطح فدرال، قانون راه به سوی مسکن قرن بیست و یکم در ماه ژوئیه به قانون تبدیل شد و کمک‌های بلاعوض رقابتی برای شهرهایی ایجاد می‌کند که مجوزهای خود را مدرن می‌کنند، برای طرح‌های مسکن از پیش تأیید شده، و زمین‌های عمومی خود را باز می‌کنند. اینها همان اصلاحاتی هستند که بلومبرگ در حال حاضر سرمایه گذاری می کند، و شهرهایی که می توانند نشان دهند قبلا در اطراف آن کار کرده اند، موقعیت بهتری برای استفاده از دلارهای فدرال جدید خواهند داشت.

شهرداران می گویند که قبلا شاهد تصویب برنامه های بزرگ فدرال بوده اند و سپس دریافته اند که در واقع استفاده از این جریان های بودجه جدید در عمل می تواند بسیار دشوار باشد. جاستین بیب، شهردار کلیولند به من گفت: «ما این را با قانون کاهش تورم دیدیم. «حتی برخی از جنبه‌های لایحه زیرساخت‌های دو حزبی، تشریفات زیادی برای رساندن برخی از این موارد در خط پایان وجود داشت.»

شرط بلومبرگ این است که فهمیدن اینکه چه کاری باید انجام شود به اندازه سازماندهی دانش نحوه انجام آن سخت نیست. خیریه فکر می کند که با پول کافی و دست نگه داشتن، می توان ایده های خوب را گسترش داد.

این آزمایش ارزش آزمایش دارد، اما حتی در ابتدا محدودیت‌های واقعی برای کمکی که تزریق کوتاه‌مدت پول نقد در عمل می‌تواند انجام دهد وجود دارد. سن دیگو، آستین و آتلانتا همگی قبل از شروع کار کارکنان مسکن قابل توجهی داشتند و بسیاری از شهرها عمق یکسانی برای استفاده ندارند. کمک هزینه دو ساله چند نقش پرسنل را پوشش می دهد، اما تضمین نمی کند که آنها در شهری که بیشتر بودجه محلی آن از قبل متعهد شده است، درازمدت بمانند.

در واقع "نیروی اعتصاب مسکن" چیست

دیکنز برای ساختن 20000 واحد مقرون به صرفه در مدت هشت سال برای تصدی پست خود در آتلانتا مبارزات انتخاباتی کرده بود. زمانی که او در سال 2022 شهردار شد، کارکنانش به او گفتند که شهر با سرعت 4000 تا 5000 واحد کمتر از این هدف است و یارانه اصلی فدرال برای مسکن مقرون به صرفه که هر سال توسط ایالت در مقادیر ثابت سهمیه بندی می شود، تفاوت را جبران نمی کند.

آنچه آتلانتا داشت، زمینی بود که در بیش از دوازده نهاد عمومی پراکنده شده بود، که هر کدام هیئت مدیره و ایده های خاص خود را در مورد اینکه این سرزمین برای چه هدفی بود، داشت. یک سایت 10 هکتاری در شمال غربی مرکز شهر برای نگهداری سطل های زباله قبل از تحویل به ساکنان استفاده می شد. جاش هامفریس، مشاور ارشد مسکن دیکنز، به گاردین گفت: «این بالاترین و بهترین استفاده از زمین نیست، اما ما دهه‌هاست که این کار را انجام می‌دهیم.

بنابراین، دیکنز سران آن آژانس‌ها را در یک نهاد جمع کرد که از طریق افسر ارشد مسکن خود گزارش می‌داد. سیستم حمل و نقل و منطقه مدرسه هر دو به هیئت مدیره خود پاسخ می دهند، بنابراین نظر او این بود که آنها با درگیر شدن از هیچ چیزی چشم پوشی نمی کنند. دیکنز به من گفت: "شما هنوز مسئول سازمان خود هستید، اینها معاملات شما هستند، اما ما یک شتاب دهنده هستیم."

آنها هیچ هزینه ای برای راه اندازی آن نکردند و هیچ کارمند جدیدی برای خود نیروی اعتصاب استخدام نکردند - اگرچه وقتی دیکنز به سایر شهرداران مشاوره می دهد، او در مورد فشارهایی که یک شهردار برای تشکیل چنین تیمی باید اعمال کند، صریح صحبت می کند. او گفت، آژانسی که از مشارکت منصرف می‌شود، «خارج از محدوده چشم‌انداز شهردار» است و «این مکان امنی نیست».

دیکنز افزود: «من به گروه ضربت دیگری نیاز نداشتم. "گروه های ضربت خوب هستند، اما ما می دانیم که داریم چه می کنیم. ما مجبور نیستیم وظیفه را توصیف کنیم. نه، این یک نیروی ضربتی است. ما معاملات را می دانیم، زمین داریم، می دانیم که پول اکثر این معاملات کجاست و ما اراده سیاسی داریم."

کاری که دیکنز انجام داد این بود که همانطور که اندرسون از Bloomberg Philanthropies بیان کرد، «روشی افقی برای سازماندهی بازیکنان عمودی» ایجاد کرد.

به عنوان بخشی از نیروی اعتصاب، رهبران آژانس هر ماه و هر سه ماه یکبار با شهردار ملاقات می کنند. هر یک گزارش می دهد که در 30 روز آینده چه چیزی تولید خواهد کرد، خواه این توافق نامه امضا شده باشد، تامین مالی بانکی یا مجوز، در مقابل دیگران. هدف این است که همه چیز را با بیشترین سرعت ممکن انجام دهید تا هزینه ها کاهش یابد.

دیکنز گفت: "شما در جلسه ای با 20 همکار خود در مورد چهار یا پنج پروژه خود صحبت می کنید، و همه از پروژه های همه آگاه هستند." "شما نمی خواهید به آن جلسه بازگردید و بگویید در 30 روز گذشته هیچ اتفاقی نیفتاده است."

محدودیت های مدل

دیکنز در مورد جایی که این مدل کار نمی کند نسبتا صریح بود. او به من گفت: «این در شهرهایی که تعداد قابل توجهی از افراد شایسته توسعه مسکن دارند بهترین کار را انجام می دهد. "یک نیروی ضربتی ارتش، نیروی دریایی، نیروی هوایی، تفنگداران دریایی است. همه شما قادر هستید." او افزود شهری که هنوز برنامه مسکن خود را حفظ می کند، باید فقط بر همکاری تمرکز کند، زیرا برای یک شهر کوچک بدون "مهارت های دانش و ظرفیت" دشوار است که به این شکل عمل کند.

اکثر شهرها نمی توانند به راحتی آن نیمکت داخلی را بسازند. دولت‌های محلی کمتر از کارفرمایان ایالتی یا فدرال برای کارهای تخصصی مشابه پرداخت می‌کنند، و بین نیم تا سه چهارم بودجه عملیاتی یک شهر معمولی در حقوق، حقوق بازنشستگی، پرداخت بدهی‌ها و خدمات اولیه قبل از اینکه شهردار یک تماس اختیاری داشته باشد، قفل شده است.

در کلیولند، آنها امیدوارند از بودجه بلومبرگ برای ارائه برخی حمایت های جدید استفاده کنند. بیب به من گفت: «در حال حاضر این یک بازی ظرفیت برای ما است. "کارکنان فناوری اطلاعات، کارکنان برنامه‌ریزی، کارکنان توسعه، فهرست ادامه دارد. کارکنان سیاست‌گذاری نیز."

کلیولند همچنین با چالش‌های متفاوتی نسبت به آتلانتا روبرو است که نیروی ضربت خود را برای بازاری در حال رشد که قبلا پروژه‌هایی در آن ردیف شده بود، ایجاد کرد. کلیولند یک شهر صنعتی و قدیمی با تعداد مسکن قدیمی و جمعیتی است که اخیرا کاهش یافته است، بنابراین Bibb به اجرای کد و توانبخشی و همچنین واحدهای جدید نیاز دارد. او قصد دارد ابتدا نیروی اعتصاب را به سمت منطقه نوآوری مسکن که اوایل سال جاری راه اندازی کرد، هدایت کند، منطقه ای که بخش هایی از سه محله سمت شرق را در بر می گیرد، جایی که شهر تامین مالی خود را متمرکز کرده و اجازه اصلاحات را می دهد.

کمک های مالی دو ساله به طور کلی می تواند یک چالش برای شهرها باشد. بشردوستانه اغلب به اندازه کافی برای کارمندان هزینه می پردازد تا ثابت کند که یک سیاست کار می کند، اما وقتی پول بنیاد از بین می رود، شهرها می توانند برای یافتن دلار برای حفظ موقعیت ها تلاش کنند. در حالی که نیروی اعتصاب آتلانتا حول افرادی که شهر قبلا استخدام کرده بود سازماندهی می کرد، کلیولند به منابع مداوم جدیدی برای حقوق و دستمزد رو به رشد نیاز دارد.

بیب در پاسخ به این سوال که وقتی پول تمام شود چه اتفاقی می‌افتد، اظهار داشت که روی آینده نزدیک تمرکز دارد. او گفت: «در حال حاضر ما فقط روی تأمین کمک مالی، ایجاد تیم و دیدن نتایج مثبت با تیم نیروی اعتصاب در منطقه نوآوری مسکن خود متمرکز هستیم.

آیا می توان یک ایده خوب را مقیاس بندی کرد؟

30 شهر به تنهایی کار نخواهند کرد. بلومبرگ آنها را به عنوان یک گروه اجرا می کند، به این معنی که هر شهر با شهری که این ایده را آغاز کرده است جفت می شود. هدف تجارت مشاوره، راهنمایی و فرصت‌هایی برای رهبران شهر برای بازدید و تور است. کلیولند یکی از تقریبا 10 شهری است که از مدل نیروی ضربتی استفاده خواهد کرد، به این معنی که تیم بیب با دیکنز و کارکنانش کار خواهد کرد.

اندرسون گفت: «یکی از دلایل اصلی عدم گسترش ایده‌های خوب، عدم شفافیت در مورد آنچه در شهر اصلی برای انجام کار سخت لازم بود، است. او به من گفت که پذیرش شهرها باید از زبان اصلی هم در سطح سیاسی و هم در سطح فنی شنیده شود تا "معادل، هزینه ها، اشتباهات و درس های آموخته شده" را قبل از شروع درک کنیم.

بلومبرگ نسخه ای از این مدل را از سال 2024 از طریق Idea Exchange خود آزمایش کرده است که اکنون شامل بیش از 1000 شهر در 95 کشور است و نزدیک به 200 تکرار سیاست تکمیل شده یا در حال انجام است.

انتظار می‌رود طی دو سال، شهرهایی که اصلاحات مجوز را دنبال می‌کنند، زمان‌بندی تصویب مسکن خود را به نصف کاهش دهند، آن‌هایی که به دنبال ADU هستند تا خطوط لوله خود را دو برابر کنند، و شرکت‌کنندگان در نهایت سود در عرضه مسکن در سطح شهر به ثبت برسانند.

کمبود مسکن به میلیون‌ها خانه وارد می‌شود، و این استراتژی‌های پیشنهادی چالش‌هایی مانند نرخ بهره یا قیمت چوب را تحت تأثیر قرار نمی‌دهند. اما در سراسر کشور، آنها می توانند نشان دهند که یک ایده خوب با چه سرعتی می تواند گسترش یابد.