یارانه هایی مانند Help to Buy دیگر مورد نیاز نیست زیرا تقاضای خریداران مسکن ضعیف می شود

ادامه رشد تکمیل مسکن و تعدیل تورم قیمت مسکن به عنوان نشانه‌هایی مبنی بر اینکه بحران مسکن ایرلند در نهایت ممکن است به گوشه‌ای تبدیل شود، مورد استقبال قرار گرفته است.

با این حال، یک شیرجه عمیق مشکلاتی را آشکار می کند که نادیده گرفتن آنها دشوار است.

در یک نگاه، هم تورم عرضه و هم قیمت در مسیر درستی حرکت می کنند. در شش ماهه اول سال 2026 نزدیک به 16700 خانه جدید در سراسر ایرلند تحویل داده شد. این قوی ترین نیمه اول سال از قبل از بحران مالی جهانی است و نشان دهنده افزایش 11 درصدی نسبت به دوره مشابه در سال 2025 است.

این با کاهش مداوم تورم قیمت مسکن همزمان شده است که طی دو سال گذشته تقریبا از 10.1 به 5.1 درصد در سال به نصف رسیده است.

اگر همه چیز مساوی باشد، افزایش عرضه باید رشد قیمت مسکن را کاهش دهد، بنابراین جای تعجب نیست که مردم ارتباط علی را بین ادامه افزایش در تکمیل و کاهش فشار تورمی فرض کنند.

با این حال، شرایط کاملا برابر به ندرت در طبیعت اعمال می شود و در بازار مسکن ایرلند، علاوه بر افزایش عرضه، چیزهای دیگری نیز رخ داده است. به طور خاص، بادهای معکوس جمعیتی و اقتصادی ظاهر شده اند که نشان می دهد کاهش تورم ممکن است به همان اندازه با تضعیف تقاضا ارتباط داشته باشد تا تقویت عرضه.

با کاهش تقاضا، تورم قیمت مسکن کاهش می یابد

اساسا رشد جمعیت به شدت در حال کاهش است. به استثنای یک بحران کووید در سال 2021، نرخ گسترش جمعیت اکنون به سطوحی که آخرین بار یک دهه پیش مشاهده شده بود، بازگشته است. در بعد اقتصادی، بانک مرکزی اروپا از ژوئن تاکنون دو بار نرخ بهره را افزایش داده است که باعث افزایش نرخ وام مسکن شده است. این امر با تأثیر بر نسبت خدمات بدهی به درآمد، محدودیت هایی را بر میزان وام گرفتن خریداران خانه تحمیل می کند.

تحولات بازار کار نیز بر اساس تقاضا ادامه دارد. کاهش قابل توجهی در رشد مشاغل وجود داشته است و بیکاری در حال افزایش است، البته از پایه پایین. به همان اندازه مهم، ضعف در بخش‌های با دستمزد بالا متمرکز شده است که تا همین اواخر بازار املاک را پایه‌گذاری می‌کردند. فناوری پردرآمدترین صنعت ایرلند است که سطح درآمد آن 65 درصد بالاتر از میانگین ملی است.

با این حال، چه ناشی از تغییر در اولویت‌های سرمایه‌گذاری شرکت‌های فناوری باشد و چه از موضع آمریکا در مورد سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی، اشتغال فناوری در ایرلند از اوایل سال 2025 به میزان 6.5 درصد کاهش یافته است. همچنین تغییراتی در خدمات حرفه‌ای، یکی دیگر از بخش‌های پردرآمد، با از دست دادن 17800 شغل در سال گذشته رخ داده است. به ناچار، این پویایی ضعیف‌تر اشتغال بر رشد درآمد تأثیر گذاشته است. میانگین حقوق ها در حال حاضر با نرخ 3.9 درصد در سال افزایش می یابد که بسیار پایین تر از حد معمول پس از کووید است.

به سختی می توان در مورد سهم عرضه قوی تر و تقاضای ضعیف تر در کاهش کنونی تورم قیمت مسکن به طور قطعی صحبت کرد. با این حال، عوامل متعددی نشان می دهد که طرف تقاضا ممکن است غالب باشد.

اولا، اگرچه فروش مسکن 5.6 درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته است، اما این امر عمدتا ناشی از بخش خانه های نوساز با یارانه سنگین است که در آن معاملات 15.2 درصد افزایش یافته است.

یک تفسیر این است که مصرف‌کنندگانی که نمی‌توانند از حمایت‌های دولتی استفاده کنند، به محدودیت‌های مقرون به صرفه خود رسیده‌اند. در واقع، این تفسیر با اطلاعات درگاه‌های فروش آنلاین مطابقت دارد که نشان می‌دهد، اگرچه جریان خانه‌های دست دوم به بازار به طور کلی ثابت مانده است، اما فروش این املاک بیشتر طول می‌کشد و نسبت به قیمت‌های درخواستی حق بیمه کمتری به دست می‌آورند.

همچنین با اشاره به سمت تقاضا، به نظر می رسد تغییر تصدی از خرید خانه به اجاره در حال وقوع است. نرخ رشد در اجاره‌های خصوصی از تعداد خانوارها بیشتر است و پویایی قیمت‌ها نشان می‌دهد که خریداران ناامید به سمت بازار اجاره جابه‌جا می‌شوند. در حالی که تورم قیمت مسکن کاهش یافته است، تورم اجاره بها از ابتدای سال از 2.7 به 4.7 درصد در سال افزایش یافته است.

در نهایت، هزینه های مسکن در ایرلند بسیار بالا است. این را نمی توان با مهندسی قیمت های پایین تر حل کرد. با توجه به اینکه سهام مسکن در ترازنامه بسیاری از رأی دهندگان ظاهر می شود و بانک ها به وثیقه دارایی متکی هستند، تلاش برای انجام این کار از نظر سیاسی و اقتصادی غیرعملی است.

بنابراین، کم دردسرترین راه حل این است که رشد درآمد از تورم متوسط ​​قیمت مسکن برای یک دوره پایدار فراتر رود. همانطور که هست خوش آمدید، کندی اخیر در رشد قیمت ها برای دستیابی به این مهم فاصله زیادی دارد. در واقع، هم قیمت ملک و هم تورم اجاره بها هنوز به طور جامعی از رشد درآمد پیشی می‌گیرند، بنابراین مقرون به صرفه بودن همچنان رو به بهبود است.

همچنین باید به خاطر داشت که با افزایش قیمت ملک و اجاره بها، نرخ تورم به پایه بالاتری اعمال می شود. در شروع کووید، میانگین قیمت مسکن 261,240 یورو بود و نرخ تورم 5.1 درصدی امروز، نشان دهنده افزایش مطلق قیمت 13,323 یورو بود. قیمت متوسط ​​خانه اکنون 400201 یورو است، بنابراین همان درصد افزایش نشان دهنده 20410 یورو است.

با تأمل در روندهای اخیر و عوامل پشت سر آن، هدف از تورم متعادل قیمت مسکن باید در دسترس باشد. اما دستیابی به این امر مستلزم توقف سیاست مسکن علیه خودش است. یک نقطه شروع خوب برای دولت این است که بررسی کند که آیا اهداف مسکن خود واقع بینانه، ضروری یا مفید هستند یا خیر.

به نظر می رسد هدف فعلی حدود 50000 تکمیل در سال بر این فرض استوار است که رشد سریع جمعیت 2022-2024 پایدار خواهد بود. این هرگز محتمل نبود. ورود اتباع اوکراینی در این دوره به طور اجتناب ناپذیری در مقطعی کاهش می یافت، همانطور که مغناطیس رشد سریع مشاغل نیز ضعیف می شد.

به نظر می رسد این هدف همچنین این فرض را ایجاد می کند که اندازه خانوار در ایرلند به سمت هنجارهای اروپایی همگرا می شود. باز هم، این غیر واقعی است. ایرلند بالاترین نسبت کودکان را در اتحادیه اروپا دارد و کودکان به طور طبیعی در خانواده های بزرگتر زندگی می کنند.

چه چیزی پشت کاهش قیمت ملک در ایرلند است؟

در نهایت، گنجاندن یک هدف ساخت بیش از حد برای تصحیح یک عقب ماندگی فرضی تقاضای برآورده نشده مسکن کاملا ناقص است - سرشماری تعداد خالی مسکن را تقریبا هشت درصد اندازه‌گیری کرد.

شواهد اخیر تنها شک و تردید در مورد این اهداف را تقویت می کند. با تضعیف تقاضا، به نظر می رسد بازار املاک ایرلند با نرخ تقریبا 40000 تکمیل مسکن در سال به سمت تعادل پیش می رود.

این باید پذیرفته شود و اقدام صحیح سیاستی حذف یارانه هایی مانند Help to Buy، طرح خانه اول، وام خانه مقامات محلی و اعتبار مالیات اجاره است.

هدف از این طرح ها تامین توربوشارژ است که مشخصا دیگر نیازی به آن نیست. مکانیسم آنها برای جذب عرضه اضافی، افزایش حاشیه توسعه از طریق افزایش قیمت ها است. این دقیقا برعکس چیزی است که لازم است.

روندهای جمعیتی و اقتصادی کنونی فرصتی طلایی برای اولویت دادن به مقرون به صرفه بودن بر افزایش تولید مسکن است.

ما در حال ساخت خانه های کافی برای پاسخگویی به تقاضا هستیم و عقب نشینی از طرح های یارانه تورمی در این مرحله به تورم قیمت مسکن اجازه می دهد تا به طور طبیعی تعدیل شود. اما متاسفانه سیاست همان سیاست است. دولت شهرت خود را در تحویل خانه های بیشتر به خطر انداخته است و به نظر می رسد مصمم است این کار را به هر قیمتی انجام دهد.

علیرغم توصیه مشاوران خود برای تعطیل کردن Help to Buy، این طرح را تا سال 2029 تمدید کرد و با افزایش یارانه از 30,000 یورو به 35,000 یورو، بودجه این ماه را دو برابر کرد. به طور همزمان، اعتبار مالیات بر اجاره را برای سومین بار از زمان معرفی آن در سال 2022 افزایش داد، در حالی که سقف قیمت طرح خانه اول را در ماه جولای نیز افزایش داد.

برای حل بحران مقرون به صرفه بودن ایرلند به یک دوره تورم متوسط ​​قیمت مسکن نیاز است. اما، تا زمانی که نظام سیاسی در غل و زنجیر به دنبال اهداف خروجی بزرگ باقی بماند، این امر محقق نخواهد شد. دلیل این امر این است که برای کشوری با خزانه های عمومی پر از حجم، تحریک عرضه عموما به معنای استفاده از پول مالیات دهندگان برای افزایش قیمت ها است.

جان مک کارتنی در TU Dublin در زمینه اقتصاد دارایی سخنرانی می کند