یک سرمایه گذار خانه ای با قدمت یک قرن را به اجاره ای تبدیل کرد که ماهیانه 2500 دلار جریان نقدینگی دارد. او نحوه تأمین مالی آن را با 5 درصد کاهش به اشتراک می گذارد.

پیتر کین ریورا، سرمایه گذار پاره وقت املاک، 19 واحد در سه ملک در منطقه سیاتل دارد. با حسن نیت از پیتر ریورا پیتر کین-ریورا یک مهندس تمام وقت است که در املاک و مستغلات منطقه سیاتل سرمایه گذاری می کند.

او در سال 2024 خانه ای حدودا 100 ساله را به قیمت 630000 دلار خرید.

او آن را از پنج اتاق به 9 اتاق خواب تبدیل کرد. اکنون حدود 2500 دلار در ماه سود دارد. پیتر کین-ریورا هنگام خرید املاک سرمایه گذاری معیارهای خاصی دارد.

هزاره ساکن سیاتل، که حقوق مهندسی خود را با درآمد اجاره تکمیل می کند، به دنبال خانه های بزرگ - حداقل 3000 فوت مربع - با زیرزمین های ناتمام است که به او فضایی برای افزودن ارزش می دهد.

استراتژی او این است که اجاره های بلندمدت را بخرد و نگه دارد، سپس آنها را در اتاق اجاره کند.

کین ریورا، که 19 واحد در سه ملک دارد، به Business Insider گفت: «هر چه تعداد اتاق‌ها بیشتر باشد، جریان نقدینگی بیشتر است.

او کتاب‌های مربوط به آخرین خرید خود را باز کرد: خانه‌ای با 100 سال قدمت، 3900 فوت مربع در کنت، واشنگتن. Business Insider اظهارنامه های وام مسکن را که مالکیت وی بر ملک را تأیید می کرد، بررسی کرد. Keane-Rivera آن را از یک خانه پنج خوابه به یک اجاره نه خوابه تبدیل کرد که حدود 2500 دلار در ماه سود دارد.

معامله: 630,000 دلار، با مذاکره از 665,000 دلار

Keane-Rivera ملک را در دسامبر 2024 خریداری کرد. او تقریبا 625000 دلار پیشنهاد داد و دو طرف در نهایت بر روی قیمت خرید 630000 دلار به توافق رسیدند. کین ریورا در سال 2024 یک خانه 100 ساله به مساحت 3900 فوت مربع در کنت، واشنگتن خریداری کرد. با حسن نیت از پیتر کین-ریورا او گفت که هیچ "سس مخفی" برای مذاکره وجود ندارد.

او به دنبال املاکی می گردد که در بازار نشسته اند و عیب قابل رفعی دارند. در این مورد، بوی قوی ادرار گربه موضوعی بود که او با استفاده از دستگاه های ازن به آن پرداخت.

او گفت: "اگر نقصی در آن وجود داشته باشد که در تصاویر قابل مشاهده نیست، دقیقا مانند ادرار گربه، در این صورت از نظر پیشنهادات فضای بیشتری برای تکان دادن خواهید داشت."

سرمایه گذارانی که هر روز فهرست ها را جست و جو می کنند، اغلب به خاطر سخت کوشی خود پاداش می گیرند.

او گفت: «شما باید همه جا را جستجو کنید، فرآیندی که ممکن است زمان ببرد. هشت ماه طول کشید تا او این ملک خاص را پیدا کند. جزئیات معامله مبلغ

قیمت خرید 630000 تومان

پیش پرداخت حدود 32000 دلار

هزینه بازسازی حدود 150000 دلار است

وام اصلی 598000 دلار با 7.75٪

نرخ بازپرداخت 5.375٪

ارزش تخمینی پس از بازسازی 875000 دلار

اجاره ماهانه فعلی از نه اتاق 8870 دلار

جریان نقدی ماهانه جاری حدود 2500 دلار، بسته به آب و برق هزینه های اولیه: 5٪ پیش پرداخت، به علاوه هزینه های بازسازی

Keane-Rivera 5% کاهش داد - حدود 32000 دلار - و از یک وام معمولی استفاده کرد. نرخ بهره اولیه او 7.75٪ بود، اما او موافقت کرد که در ازای 10000 دلار اعتبار پایانی، یک درصد حق بیمه بپردازد.

این مبادله برای وضعیت او منطقی بود، زیرا او قصد داشت به سرعت سرمایه گذاری مجدد کند و می خواست پول نقد را برای بازسازی حفظ کند. او گفت که او پس از 12 ماه، در بازه 18 ماهه ای که در آن نرخ بالاتر همچنان به نفع او بود، دوباره سرمایه گذاری کرد. نرخ جدید او 5.375 درصد بود.

کاهش کمتر از 20 درصد عموما باعث ایجاد بیمه خصوصی وام مسکن یا PMI می‌شود، اما کین ریورا گفت که پیش‌پرداخت کمتر باعث آزاد شدن پول نقد برای بازسازی می‌شود که در نهایت حدود 150000 دلار هزینه داشت - بیشتر از آنچه که او برای آن بودجه در نظر گرفته بود. او یک وام 50000 دلاری از 401(k) خود برای کمک به بودجه بازسازی گرفت.

او گفت: «اگر چیزی بزرگتر از 5 درصد می گذاشتم، خودم را دچار مشکل می کردم. بودجه او به اندازه‌ای محدود بود که مجبور شد به جای استخدام افراد حرفه‌ای برای هر بخش از پروژه، ارزش سهام قابل توجهی را به عهده بگیرد. کین-ریورا یک مهندس تمام وقت است و حدود پنج ساعت در هفته را صرف مجموعه املاک اجاره ای خود می کند. با حسن نیت از پیتر کین-ریورا Keane-Rivera زیرزمین ناتمام قبلی را به پایان رساند و سه اتاق خواب، دو حمام، یک آشپزخانه، منطقه خشکشویی و فضای مفید اضافه کرد. او همچنین اتاق غذاخوری را به یک اتاق خواب اجاره ای دیگر تبدیل کرد.

پس از تامین مالی مجدد، ملک به مبلغ 875000 دلار ارزیابی شد.

جریان نقدی: حدود 2500 دلار در ماه

قبل از بازپرداخت، کین-ریورا گفت که این دارایی جریان نقدی کمی ایجاد کرده است.

او می‌گوید: «بعضی ماه‌ها پول از دست می‌دادم، برخی از ماه‌ها ضرر می‌کردم و برخی از ماه‌ها حدود 100 دلار درآمد داشتم. "اما همه اینها بخشی از محاسبه بود. انجام بازسازی برای من هزینه زیادی داشت، اما پس از انجام همه چیز، باید مقدار زیادی جریان نقدی ایجاد کند تا همه چیز با ارزش باشد."

هنگامی که نرخ بهره او از 7.75٪ به 5.375٪ کاهش یافت، جریان نقدی ملک به طور قابل توجهی بهبود یافت.

از سپتامبر 2026، اجاره 9 اتاق خوابه حدود 8876 دلار در ماه اجاره می آورد. BI قراردادهای اجاره را بررسی کرد و درآمد اجاره را تأیید کرد. پس از مخارج، کین ریورا گفت که تقریبا 2500 دلار در ماه جریان نقدی ایجاد می کند. برخی از هزینه های معمول ماهانه او عبارتند از: پرداخت وام مسکن: 4786 دلار

امکانات: 690 دلار

مالیات بر املاک: 607 دلار

بیمه: 212 دلار او دیگر PMI را پرداخت نمی کند زیرا موجودی اصلی او به 80٪ ارزش اصلی خانه کاهش یافته است. Keane-Rivera حدود 150000 دلار برای بازسازی ملک هزینه کرد. با حسن نیت از پیتر کین-ریورا به دلیل عایق بندی ضعیف، شرکت های آب و برق تقریبا 40 درصد بالاتر از انتظارات Keane-Rivera بودند. یک قبض گرمایش زمستانی به حدود 1000 دلار رسید. او از آن زمان عایق اتاق زیر شیروانی را اضافه کرده و پنجره ها را برای کاهش هزینه ها آب بندی کرده است.

قدمت این خانه هزینه های غیرمنتظره دیگری نیز به همراه داشت، از جمله حدود 10000 دلار برای تعویض سیم کشی قدیمی و 2300 دلار اعتبار اجاره برای مستاجری که در حین ساخت حمام روی ورقه های پلاستیکی لیز خورد.

به عنوان یک صاحبخانه، او گفت: «همیشه چیزی در جریان است.

واقعیت عملیاتی

کین ریورا گفت که کلید اجاره اتاق، یافتن هم اتاقی های سازگار است. او از مستاجران آینده نگر در مورد تجربه قبلی هم اتاقی خود می پرسد و به دنبال افرادی می گردد که احتمالا با ملاحظه با دیگران زندگی می کنند.

او با کمک دستیاران مجازی که لیست ها، غربالگری اولیه مستاجر و برنامه ریزی قرار ملاقات را انجام می دهند، املاکش را خودش مدیریت می کند. او تخمین می زند که حدود پنج ساعت در هفته را برای مجموعه سه ملک خود صرف می کند و امیدوار است که با برون سپاری وظایفی مانند تعمیر و نگهداری حیاط، آن را به یک یا دو ساعت کاهش دهد.

داشتن چندین واحد زیر یک سقف، عملیات را ساده می‌کند و به او امکان می‌دهد جریان نقدی ایجاد کند و در عین حال مسکن ارزان‌تری را در یک منطقه گران قیمت ارائه کند.

او گفت: «دلیل خرید و گسترش یک خانه تک‌خانواره‌ای بزرگ، ضربه زدن به اقتصاد مقیاس است که به من امکان می‌دهد مسکن با کیفیت خوب و کم‌هزینه ارائه کنم و در یک محیط املاک و مستغلات که همه ما را در معرض هزینه‌های بالاتر زندگی، نرخ‌های بهره و نوسان قیمت دارایی‌ها قرار می‌دهد، سود سالمی کسب کنم.»

مقاله اصلی را در Business Insider بخوانید