Zillow در نبرد دستور با MRED، Compass بر سر قوانین فهرست بندی شکست می خورد

یک قاضی فدرال پیشنهاد زیلو را برای جلوگیری از اجرای قوانین فهرست‌بندی داده‌های املاک غرب میانه (MRED) رد کرد و به MLS و Compass در منطقه شیکاگو در یک مبارزه قانونی چند ماهه با پورتال بر سر نحوه بازاریابی و نمایش آنلاین فهرست‌ها پیروز شد.

قاضی ناحیه ایالات متحده، جان تارپ، روز سه‌شنبه درخواست زیلو برای صدور حکم اولیه را رد کرد و حکم منع موقتی را که MRED را ملزم می‌کرد تا دسترسی Zillow به فیدهای فهرست خود را پس از قطع MLS در ماه مه، بازگرداند، منحل کرد. در یک حکم جداگانه، Tharp درخواست MRED را برای وادار کردن ادعاهای Zillow علیه MLS به داوری پذیرفت و پرونده فدرال علیه Compass را تا زمانی که این روند ادامه دارد متوقف کرد.

این احکام پس از یک جلسه استماع دو روزه بحث برانگیز در شیکاگو در تابستان امسال به دلیل ادعاهای Zillow مبنی بر اینکه MRED و Compass برای محدود کردن دسترسی پورتال به داده های فهرست در تلاش برای وادار کردن Zillow به کنار گذاشتن استانداردهای دسترسی به فهرست، توطئه کردند - سیاستی که فهرست ها را از نمایش در Zillow منع می کند در صورتی که قبلا از طریق برخی از شبکه های فهرست بندی خصوصی به بازار عرضه شده بودند.

این دعوا همچنین در معرض دید عموم قرار گرفت و Zillow و Compass کمپین‌های دوئلی در رسانه‌های اجتماعی و تبلیغات پولی را با هدف عوامل، دلال‌ها و مصرف‌کنندگان به راه انداختند تا اینکه چه کسی مقصر فهرست‌های گمشده بود.

جدول زمانی بررسی فزاینده ضد تراست DC در املاک و مستغلات مسکونی

رابرت رفکین مدام در مورد زیلو صحبت می کند. (دیگر نه به اسم)

Compass و Zillow داده های رقابتی را در فهرست های خصوصی ارائه می دهند

این اختلاف در ماه مه زمانی تشدید شد که Zillow از MRED و Compass به دلیل مشارکت آنها برای گسترش MLS در سطح ملی شکایت کرد و ادعا کرد که شرکت ها برای تحت فشار قرار دادن پورتال برای کنار گذاشتن استانداردهای دسترسی به فهرست خود توطئه کرده اند. MRED بعدا تهدید کرد که فیدهای IDX و VOW Zillow را قطع خواهد کرد، مگر اینکه مسدود کردن لیست‌هایی را که ابتدا از طریق شبکه‌های فهرست‌بندی خصوصی عرضه شده بودند، متوقف کند، و این امر باعث شد Zillow به دنبال دستور قضایی باشد.

MRED در نهایت تهدید خود را دنبال کرد و در 20 مه فیدهای Zillow را قطع کرد و باعث شد هزاران فهرست در منطقه شیکاگو قبل از اینکه دادگاه دستور بازگرداندن دسترسی را صادر کند از پلت فرم جستجوی خانه ناپدید شوند.

تصمیم روز سه‌شنبه حکم نهایی درباره ادعاهای ضد انحصار اساسی Zillow نیست. اما نظر 54 صفحه ای Tharp ارزیابی اولیه بدبینانه ای را از چندین عنصر کلیدی پرونده پورتال ارائه کرد.

برای تضمین حکم، زیلو موظف شد آنچه را که دادگاه به عنوان «نشان قوی» توصیف می‌کند نشان دهد که احتمالا در حداقل یکی از ادعاهای قانون شرمن موفق خواهد بود. تارپ تاکید کرد که استاندارد نیازی به اثبات زیلو ندارد که در نهایت پیروز خواهد شد، بلکه به چیزی بیش از یک احتمال موفقیت محض نیاز دارد.

در مورد ادعای اصلی Zillow مبنی بر اینکه MRED و Compass با یکدیگر همکاری کردند تا پورتال را از لیست محروم کنند، Tharp به ارتباطات گسترده بین دو شرکت، فرصت‌های مکرر برای هماهنگی و مخالفت‌های همپوشانی با استانداردهای دسترسی به فهرست Zillow اذعان کرد.

اما او دریافت که شواهد به اندازه کافی تئوری توطئه زیلو را از احتمال اینکه MRED و Compass به طور مستقل به دنبال منافع همسو هستند، متمایز نمی کند.

تارپ نوشت: «زیلو شواهد لازم را نشان نداده است که MRED و Compass توافق کرده‌اند که دسترسی Zillow به لیست املاک مسکونی را قطع کنند. شواهد مستقیم آن توافق را ثابت نمی کند و شواهد غیرمستقیم آن به اندازه کافی استنباط توافق را از استنباط رقابتی رفتار مستقل متمایز نمی کند.

تارپ همچنین استدلال زیلو را در این مرحله از پرونده مبنی بر اینکه MRED و Compass درگیر نوعی بایکوت هماهنگ شده‌اند که به‌طور خودکار طبق قانون ضد انحصار غیرقانونی تلقی می‌شود را رد کرد. بر اساس یک تحلیل گسترده تر «قاعده عقل»، قاضی دریافت که زیلو به اندازه کافی بازار مربوطه را ایجاد نکرده است که در آن محدودیت ادعایی به رقابت لطمه می زند، قدرت بازار را به اندازه کافی قوی نشان نداده است و نشان نداده است که رفتار به چالش کشیده شده به جای اینکه در درجه اول به خود زیلو آسیب برساند، به طور قابل توجهی به رقابت آسیب وارد کرده است.

Zillow به طور مشابه نتوانست در مورد ادعای انحصار خود در برابر MRED نمایش لازم را ارائه دهد، با اینکه Tharp دریافت که این شرکت به اندازه کافی قدرت انحصاری را در یک بازار شناخته شده، حفظ عمدی آن قدرت یا آسیب ضدتراست ایجاد نکرده است.

MRED روز سه شنبه به سرعت حرکت کرد تا این احکام را به عنوان یک پیروزی قابل توجه برای MLS و توانایی آن در اجرای همان قوانین استفاده از داده در برابر Zillow توصیف کند که برای سایر گیرندگان فیدهای فهرست بندی آن اعمال می شود.

فردی که با موقعیت MRED آشنا است به Inman گفت که با منحل شدن دستور منع موقت، MLS خود را آزاد می داند تا دوباره قوانین خود را علیه زیلو به طور کامل اجرا کند. در صورتی که پورتال مسدود کردن فهرست‌ها را تحت استانداردهای دسترسی به فهرست خود از سر بگیرد، این می‌تواند شامل قطع دیگری برای دسترسی Zillow به خوراک داده‌های جمعی MRED باشد، در حالی که به MRED اجازه می‌دهد تا با گسترش ملی خود بدون محدودیت‌های جغرافیایی موقتی که در طول دعوا اعمال می‌شود، پیش برود.

این گسترش خود یکی از موضوعات اصلی اختلاف در این پرونده بوده است. MRED در ماه آوریل اعلام کرد که فراتر از ردپای سنتی خود در شیکاگولند گسترش خواهد یافت، با Compass موافقت کرد که موجودی سراسری را از طریق MRED در دسترس قرار دهد و به عضویت MRED برای 100000 نماینده Compass یارانه پرداخت کند.

Zillow استدلال کرد که این گسترش بخشی از یک تلاش هماهنگ برای تضعیف استانداردهای دسترسی به فهرست است. با این حال، تارپ دریافت که این ابتکار به عنوان شواهد مستقیم مبنی بر اینکه MRED و Compass توافق کرده‌اند که Zillow را از فهرست داده‌ها حذف کنند، نیست و توسعه ملی MRED را به عنوان «اسلحه سیگار کشیدن ممنوع» توصیف می‌کند.

Compass نیز حکم روز سه‌شنبه را به‌عنوان تأییدی گسترده‌تر از استدلال طولانی‌مدت خود مبنی بر اینکه صاحبان خانه‌ها باید بتوانند انتخاب کنند که چگونه و چه زمانی املاک خود را به بازار عرضه می‌کنند، ارائه می‌کند.

سخنگوی Compass International Holdings به Inman گفت: حکم دیروز "یک پیروزی آشکار نه فقط برای Compass International Holdings و MRED، بلکه برای مصرف کنندگان، متخصصان املاک، کارگزاری ها و هر کسی در صنعت املاک و مستغلات است که می خواهند آزادانه از طرف مشتریان خود رقابت کنند."

سخنگوی وزارت امور خارجه افزود: این تصمیم تأیید می کند که انتخاب متعلق به صاحب خانه است و هرگونه تلاش برای تنبیه مصرف کنندگان به دلیل اعمال آن انتخاب، ضد رقابت و برای مصرف کنندگان مضر است. "متخصصان املاک و مستغلات وظیفه امانتداری دارند تا به مشتریان خود خدمت کنند، اما زیلو این کار را نمی کند."

دادگاه خود حکمی مبنی بر ضد رقابتی بودن سیاست‌های زیلو را نداد و یا نتیجه‌گیری گسترده‌تری مبنی بر اینکه انتخاب مالک خانه در این پرونده تعیین‌کننده بود، صادر نکرد. در عوض، Tharp به این نتیجه رسید که Zillow در مرحله دستور مقدماتی نشان نداده است که MRED و Compass یک توافق غیرقانونی را امضا کرده‌اند یا اینکه رفتار به چالش کشیده شده به طور قابل‌توجهی به رقابت آسیب می‌زند.

زیلو، در عین حال، روز سه شنبه تاکید کرد که این احکام به منزله قضاوت نهایی در مورد اتهاماتش نیست.

این شرکت در یک پست وبلاگی در پاسخ به این تصمیم گفت: این حکم "پایان نیست". "این حکم نهایی در مورد پرونده زیلو نبود. این یک یافته نبود که MRED و Compass هیچ اشتباهی انجام ندادند."

زیلو گفت که همچنان متعهد به پیگیری ادعاهایی مبنی بر اینکه MRED و Compass برای آسیب رساندن به رقابت توطئه کرده‌اند، متعهد است و معتقد است که سؤال اصلی پرونده هنوز به نتیجه نهایی نرسیده است. این شرکت همچنین به این استدلال ادامه داد که MRED و Compass به منظور تحت فشار قرار دادن Zillow برای کنار گذاشتن استانداردهای دسترسی به فهرست، وارد مشارکت ملی خود شدند - خصوصیاتی که Tharp در مرحله دستور مقدماتی از پذیرش آن خودداری کرد.

Zillow همچنین ماه‌ها تلاش کرده است تا اتکای خود به فیدهای MLS را در بازارهایی که ممکن است دسترسی به آنها مختل شود، کاهش دهد. در طول تقابل ماه می با MRED، این شرکت برنامه BeOnZillow خود را تبلیغ کرد، که به کارگزاران اجازه می‌دهد به جای تکیه بر فید MLS، فهرست‌ها را مستقیما به پورتال ارسال کنند.

مرحله بعدی اختلاف عمدتا خارج از دادگاه فدرال خواهد بود.

Tharp دریافت که ادعاهای Zillow علیه MRED در چارچوب یک حکم داوری اجباری موجود در توافقنامه MLS Grid است که بر دسترسی Zillow به داده‌های IDX و VOW MRED وجود دارد. او این ادعاها را به داوری دستور داد و ادعاهای زیلو علیه Compass را نیز متوقف کرد، و متوجه شد که مسائل واقعی و حقوقی پیرامون دو متهم با هم تداخل دارند. هنوز جدول زمانی مشخصی برای داوری وجود ندارد.

با این حال، در این بین، محدودیت‌های موقتی که بر MRED و Zillow حاکم است از بین رفته‌اند - به طور بالقوه باعث احیای اختلاف عملی که در وهله اول منجر به دعوا شد.

موضع MRED این است که اگر Zillow می‌خواهد به فیدهای جمعی IDX و VOW MLS دسترسی داشته باشد، باید از قوانین نمایش فهرست مانند سایر گیرندگان پیروی کند. اگر Zillow از سرگرفتن لیست هایی که با استانداردهای خود مغایرت دارند، خودداری کند، MRED معتقد است که قطع آن فیدها همچنان یک گزینه باقی می ماند.