پرسش و پاسخ: آیا پیش پرداخت های کوچک مقصر حباب مسکن بود؟

ویرایش شده توسط گابی کلارک، بررسی توسط اندرو زینین

این مقاله با توجه به روند و سیاست های ویرایشی Science X بررسی شده است. ویراستاران ضمن اطمینان از اعتبار محتوا، ویژگی های زیر را برجسته کرده اند:

حباب مسکن ایالات متحده در اوایل دهه 2000، قیمت مسکن را قبل از سقوط بازار در سال 2007-2008 افزایش داد و باعث ایجاد یک بحران مسکن و یک رکود عمیق شد.

یک توضیح رایج این است که وام دهندگان به طور ناگهانی خرید خانه را با پیش پرداخت بسیار ناچیز بسیار آسان کردند. اما دبلیو بن مک کارتنی، استادیار دانشکده بازرگانی مک اینتایر دانشگاه ویرجینیا، داده های ۲۵ سال وام مسکن را بررسی کرد و داستان متفاوتی یافت.

مک کارتنی با UVA Today در مورد آنچه که داده ها نشان می دهد که چه کسی در طول رونق و رکود مسکن در معرض خطر قرار گرفته است و معنای آن برای خریداران خانه امروزی چیست، صحبت کرد.

الف. یک داستان بسیار رایج در مورد حباب مسکن وجود دارد که تقریبا به این صورت است: ناگهان مردم می‌توانند خانه‌هایی را با 5 درصد کاهش بخرند، که سیل خریداران با اهرم مالی بالا را وارد بازار کرد و قیمت مسکن به شدت افزایش یافت. مشکل این است که این داستان اساسا با داده ها در تضاد است.

وام‌های مسکن با پیش‌پرداخت پایین پیش از رونق مسکن بسیار رایج بود، در طول آن نیز رایج بود و پس از آن نیز رایج بود. چیزی که به طرز چشمگیری تغییر کرد این بود که چه کسی آنها را تامین کرد. قبل از رونق، بسیاری از آنها توسط FHA (اداره مسکن فدرال) و VA (وزارت امور کهنه سربازان) حمایت می شدند. در طول رونق، وام دهندگان خصوصی بخش اعظم آن بازار را در اختیار گرفتند. پس از سقوط، FHA و VA دوباره وارد عمل شدند.

اما استفاده از وام های مسکن با پیش پرداخت کم به سختی تغییر کرد.

الف. زیرا توضیح بسیار تأثیرگذار برای رونق مسکن را به چالش می کشد. اگر شرایط پیش‌پرداخت آسان‌تر باعث افزایش قیمت‌ها می‌شد، باید شاهد آن بودیم که خریداران بخش بزرگ‌تری از ارزش خانه‌های خود را در دوران رونق قرض بگیرند. ما نمی کنیم.

مقدار بدهی وام مسکن نسبت به ارزش خانه (نسبت وام به ارزش یا LTV) به طرز قابل ملاحظه‌ای ثابت بود، حتی در مکان‌هایی که قیمت مسکن رونق گرفت و سپس به شدت سقوط کرد.

الف. نکته قابل توجه این است که قیمت های بالاتر مسکن اخیرا توسط خریدارانی که سهم بیشتری از قیمت خرید را وام گرفته اند تأمین مالی نشده است. اگر اتفاقی افتاده، اخیرا برعکس این اتفاق افتاده است. از سال 2020، با افزایش شدید قیمت مسکن، نسبت وام به ارزش در واقع تا حدودی کاهش یافت، به این معنی که خریداران با وام مسکن، سهام بیشتری را برای خرید و تامین مالی بخش کوچک‌تری از خانه با بدهی قرار دادند.

البته این بدان معنا نیست که خرید خانه آسان تر شده است. یک وام کوچکتر نسبت به ارزش خانه هنوز هم می تواند وام بسیار بزرگتری به دلار باشد، زمانی که قیمت خانه به مراتب بیشتر است، و نرخ بهره بالاتر آن دلارها را برای وام گران تر می کند. اما روند صعودی اخیر قیمت‌ها آشکارا داستانی نیست که خانوارها با پرداخت پیش‌پرداخت‌های کوچک‌تر و کوچک‌تر ادامه می‌دهند.

الف) برای بازار مسکن امروز، دو نیروی رقیب وجود دارد. نرخ‌های بالاتر میزان توان خرید خریداران را کاهش می‌دهد و این امر تقاضا را ضعیف می‌کند. اما نرخ‌های بالاتر نیز می‌تواند عرضه را کاهش دهد، زیرا مالکان خانه‌های موجود با وام‌های با نرخ پایین ممکن است تمایلی به فروش نداشته باشند.

پاسخ. نتایج ما بیشتر از آنچه که باعث رونق مسکن شده است به ما می گوید. می‌توانیم داستان ساده‌ای را رد کنیم که در آن الزامات پیش‌پرداخت به‌طور چشمگیری در طول رونق کاهش می‌یابد و در زمان رکود سخت‌تر می‌شود. ابعاد دیگر اعتبارات وام مسکن هنوز هم می تواند مهم باشد: وام دهندگان تا چه اندازه نسبت به درآمد (محدودیت بدهی به درآمد)، استانداردهای اسناد، محصولات وام مسکن یا سایر شرایط وام دهی اجازه می دهند.

انتظارات یکی دیگر از احتمالات مهم است. اگر خریداران متقاعد شوند که قیمت خانه همچنان در حال افزایش است، ممکن است حاضر باشند حتی بدون اجازه گرفتن کسری از ارزش خانه، بسیار بیشتر بپردازند. شواهد ما با این نوع توضیحات بسیار سازگارتر است تا با یک داستان ساده "ناگهان همه می توانند با 5% پایین خرید کنند".

الف. یک پیش پرداخت کوچک ذاتا نشانه این نیست که شخصی تصمیمی غیرعادی خطرناک می گیرد. ده ها سال است که وام های مسکن با پیش پرداخت کم بخشی عادی از بازار مسکن ایالات متحده بوده است. در داده‌های ما، وام‌های رهنی FHA و VA با ارزش وام بالا و وام‌های رهنی با ارزش وام به ارزش بالا و قابل مقایسه با عرضه خصوصی، نرخ‌های معوقات بعدی به‌طور قابل‌توجهی مشابه داشتند.

برای یک خریدار، سوال مفیدتر این است که آیا پرداخت کلی وام مسکن با توجه به درآمد، سایر بدهی‌ها، پس‌انداز و توانایی جذب شوک مالی قابل مدیریت است یا خیر. وام به ارزش یکی از معیارهای ریسک است، اما تنها یکی از ابعاد موقعیت مالی خانوار است.

کارشناسی ارشد زبان انگلیسی، ویرایشگر کپی از سال 2021 با تجربه در آموزش عالی و محتوای بهداشتی. تقدیم به اخبار معتبر علمی. نمایه کامل →

فوق لیسانس فیزیک با تجربه تحقیق. علاقه مندان به اخبار علمی طولانی مدت. نقش کلیدی در موفقیت سرمقاله Science X ایفا می کند. نمایه کامل →