آمریکا بازار خریدارانی دارد که از عهده پرداخت آن برنمی آیند

نرخ های وام مسکن روز پنجشنبه دوباره به بالای 7 درصد افزایش یافت و مشکل استطاعت را تشدید کرد که کمک کرد بسیاری از بازار مسکن به نفع خریداران تبدیل شود.

این متناقض به نظر می رسد زیرا بازار خریداران معمولا شرایط خوبی را برای افرادی که سعی در خرید خانه دارند پیشنهاد می کند. اما "بازار خریداران" قدرت چانه زنی را توصیف می کند، نه مقرون به صرفه بودن.

افراد کمتری برای خرید خانه رقابت می‌کنند، بنابراین خریدارانی که هنوز واجد شرایط وام مسکن هستند، اهرم بیشتری نسبت به فروشندگان دارند. آنها می توانند بر سر قیمت مذاکره کنند، تقاضای تعمیر کنند، برای هزینه های بسته شدن کمک بخواهند و راحت تر از آنجا خارج شوند.

با این حال، دلیل اینکه آنها این اهرم را دارند این است که بسیاری از خریداران بالقوه دیگر دیگر توان رقابت را ندارند.

نرخ‌های بالای وام مسکن وام‌هایی را که خانوارها به راحتی می‌توانند بدون کاهش قیمت مسکن کاهش دهند، کاهش داده است. تقاضا ضعیف شده است، اما مقرون به صرفه بودن تقریبا به این میزان بهبود نیافته است. نتیجه بازاری است که در آن خریداران کمیاب هستند، حتی اگر خانه ها گران باشند.

این کمبود، قدرت را به سمت خریدارانی که باقی می‌مانند تغییر می‌دهد.

ردفین تخمین زد که فروشندگان در ماه آگوست تقریبا 58 درصد از خریداران بیشتر بودند که بیشترین شکاف در رکوردهای آن مربوط به سال 2013 است. فروشندگان به طور فزاینده ای با کاهش قیمت و امتیازات پاسخ داده اند.

اما این مزایا تنها زمانی به دست می‌آیند که خانواده‌ای مانع بسیار بزرگ‌تری برای تامین مالی خرید را برطرف کرده باشد.

یک خریدار ممکن است فروشنده را متقاعد کند که چندین هزار دلار هزینه بسته شدن را پوشش دهد یا پیشنهاد زیر را بپذیرد. نرخ وام مسکن حدود 7 درصد می تواند در طول زمان به هزینه های بیشتری برای مالکیت خانه اضافه کند.

این چیزی است که بازار فعلی را غیرعادی می کند.

خریداران بدون به دست آوردن قدرت خرید معادل، قدرت مبادله ای به دست آورده اند، واقعیتی که نشان می دهد چرا نامیدن این بازار به عنوان بازار خریداران می تواند گمراه کننده باشد. این توازن قدرت بین خریداران و فروشندگان در حال حاضر در بازار را توصیف می کند. در وهله اول چیزی در مورد اینکه چند خانوار می توانند از عهده ورود به آن بازار برآیند، نمی گوید.

در حال حاضر، این دو اقدام در جهت مخالف در حال حرکت هستند.

نرخ‌های بالاتر می‌تواند تعداد خریداران را کاهش دهد و فروشندگان را تمایل بیشتری به مذاکره نشان دهد. اما همین نرخ ها پرداخت های ماهانه را افزایش می دهد و از واجد شرایط شدن بیشتر خانوارها جلوگیری می کند. بنابراین بازار می تواند به طور فزاینده ای برای خریداران مطلوب شود، در همان زمان که تبدیل شدن به خریدار به طور فزاینده ای دشوار می شود. یک چرخه بسیار غم انگیز در واقع.

فروشندگان تاکنون از تبدیل این ضعف به کاهش چشمگیر قیمت ها در سطح ملی جلوگیری کرده اند. بسیاری از صاحبان خانه دارای سهام یا وام مسکن قابل توجهی هستند که با نرخ های بسیار پایین تری تضمین شده اند، که دلیل کمی برای فروش ارزان به آنها می دهد مگر اینکه نیاز به نقل مکان داشته باشند.

این امر چیزی نزدیک‌تر به بن‌بست نسبت به اصلاحات متعارف مسکن ایجاد کرده است: خریداران در برابر قیمت‌های بالا مقاومت می‌کنند زیرا تامین مالی گران است و فروشندگان در برابر کاهش شدید قیمت‌ها مقاومت می‌کنند زیرا بسیاری می‌توانند صبر کنند.

افزایش روز پنجشنبه در نرخ های وام مسکن این تنش را بیشتر تشدید می کند. اگر هزینه‌های وام بالا باقی بماند، تقاضا می‌تواند تضعیف‌تر شود و به خریداران باقی‌مانده اهرم‌های بیشتری برای مذاکره بدهد و در نهایت کاهش قیمت‌های بزرگ‌تری را به همراه داشته باشد.

اگر نرخ ها کاهش یابد، مقرون به صرفه بودن بهبود می یابد و خریداران بیشتری می توانند بازگشت کنند. اما بازگشت آنها همچنین رقابت را افزایش می دهد و به طور بالقوه برخی از قدرت مذاکره خریداران فعلی را از بین می برد.

این پارادوکس در مرکز بازار مسکن در حال حاضر است. آمریکا شرایط مطلوب تری برای خرید خانه دارد - تا حدی به این دلیل که آمریکایی های کمتری می توانند خانه بخرند.