بازار مسکن "خواب زمستانی" می تواند خشم رای دهندگان را در میان مدت برانگیزد

دو سال پس از پیروزی دونالد ترامپ برای دومین بار در کاخ سفید، رای دهندگان برای انتخابات میان دوره ای که عمدتا به عنوان یک همه پرسی برای ریاست جمهوری او تلقی می شود، به پای صندوق های رای بازگشته اند.

کارشناسان می‌گویند وقتی صحبت از مسکن می‌شود، مسئله‌ای که پس از سال‌ها افزایش هزینه‌ها همچنان در ذهن آمریکایی‌ها باقی می‌ماند، بسیاری از آنها احتمالا از پیشرفت کمی برای رفع بحران اقتصادی کشور احساس «ناامیدی» می‌کنند.

جوئل برنر، اقتصاددان ارشد در وب سایت لیست املاک Realtor.com به نیوزویک گفت: «بازار مسکن ایالات متحده در خواب زمستانی است.

او گفت: "ما چندین دهه ارقام فروش پایین داشته ایم، که به معنای دو چیز است. یکی، چیزی باید تغییر کند، و نرخ های وام مسکن احتمالا بیشترین تاثیر را خواهد داشت." دو، تقاضای متوقف شده وجود دارد. بسیاری از خریداران احتمالی که از سال 2023 خرید کرده‌اند، منتظر ورود به بازی هستند.

برنر افزود: کسادی بازار "رای دهندگان آمریکایی را ناامید می کند و من انتظار دارم که ناامیدی آنها را هدایت کند."

پیت کارول، معاون اجرایی سیاست عمومی و روابط صنعتی در پلتفرم داده‌های املاک و تحلیلی Cotality، به نیوزویک گفت: «مسکن واقعا یک خط جداکننده در این انتخابات نیست. آنچه که ما در عوض می‌بینیم این است که بخشی از ناامیدی بسیار گسترده‌تر در مورد هزینه زندگی است.

"رای دهندگان نگران تورم قیمت و اقتصاد هستند و مقرون به صرفه بودن مسکن بخش بزرگی از آن است."

بر اساس نظرسنجی که در اوایل ماه جاری توسط مرکز تحقیقاتی پیو منتشر شد، دو سوم از بزرگسالان ایالات متحده (66 درصد) می گویند که در مورد هزینه های مسکن بسیار نگران هستند، شامل 76 درصد از دموکرات ها و مستقل های با گرایش دموکرات و 53 درصد از جمهوری خواهان و مستقل های جمهوری خواه.

نظرسنجی دیگری از 1000 صاحب خانه در ایالات متحده که توسط هوم تپ در این ماه انجام شد، نشان داد که 77 درصد می گویند که پلت فرم نامزدها برای کاهش هزینه های مالکیت خانه بر رای آنها تأثیر می گذارد.

برنر گفت: «مسکن در سراسر کشور در رای گیری است، هم در مواردی که در مورد اقدامات خاصی رأی گیری می شود و هم در جایی که نامزدها موضوع را به نقطه کانونی تبدیل کرده اند».

وضعیت بازار مسکن با نزدیک شدن کشور به دوره میان مدت، تصویر واضحی از ناامیدی آمریکایی ها به ما می دهد. تا پایان سال گذشته، اکثر کارشناسان پیش‌بینی کردند که سال 2026 بهبودی در مقرون‌به‌صرفه در بازار مسکن ایالات متحده به همراه خواهد داشت که عمدتا ناشی از کاهش نرخ‌های وام مسکن است.

اما برنر گفت: "نرخ وام مسکن دلیل اصلی این است که بازار مسکن در سال 2026 کمتر از انتظارات ما عمل کرده است."

او گفت: «در این زمان در سال گذشته، ما در میانه یک کاهش نرخ پایدار بودیم که پیش‌بینی می‌کردیم تا سال 2026 ادامه یابد. نرخ‌ها حتی برای یک هفته در اواخر فوریه قبل از شروع درگیری در ایران به زیر 6 درصد رسید.

از آن زمان، نرخ ها دوباره به بالای 7 درصد رسیده است. برنر گفت: «نرخ‌های بالاتر وام مسکن درست زمانی رخ داد که فصل خرید بهار شروع شد، و آنها به روند صعودی خود ادامه دادند تا اینکه سپتامبر شاهد پایین‌ترین نرخ فروش مسکن از سال 2001 بود. طبق گفته فردی مک، تا 22 اکتبر، وام مسکن 30 ساله با نرخ ثابت 7.32 درصد بود که نسبت به سال قبل 6.19 درصد افزایش داشت.

برنر گفت: «بازار مسکن در سال 2026 هرگز از زمین خارج نشد.

در حالی که قیمت مسکن همچنان در حال افزایش است، فروش مسکن همچنان در حال کاهش است. در ماه گذشته، فروش خانه های موجود 2.2 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافت، در حالی که کل موجودی مسکن به 1.60 میلیون واحد رسید که 1.9 درصد نسبت به آگوست و 4.6 درصد نسبت به سپتامبر 2025 افزایش داشت.

خانه‌های بیشتری در بازار معطل می‌شوند و رشد قیمت مسکن را کاهش می‌دهند، اما برای متوقف کردن آن و معکوس کردن این روند کافی نیست. بر اساس گزارش NAR، در همان ماه، مقرون به صرفه بودن در سه منطقه از چهار منطقه کشور کاهش یافت، به طوری که شمال شرق، منطقه با تنگ ترین موجودی، بیشترین کاهش (4.5- درصد) را گزارش می دهد، پس از آن غرب میانه (-3.1 درصد)، جنوب (-0.4 درصد). تنها در غرب، مقرون به صرفه بودن بهبود یافته است (+1.0 درصد).

از سوی دیگر، قیمت خانه‌های جدید به حدی کاهش یافته است که اغلب ارزان‌تر از خانه‌های قدیمی هستند و توسعه‌دهندگان و سازندگان را مجبور به ارائه تخفیف‌ها و مشوق‌های قابل توجهی برای تخلیه این املاک می‌کند.

در حالی که توسعه‌دهندگان و سازندگان ساخت‌وساز جدید را کاهش داده‌اند و عرضه خانه‌های جدید در بازار از 481000 واحد در ماه آگوست به 476000 واحد در ماه سپتامبر کاهش یافته است، این چرخش برای رفع مازاد موجودی در بازار کافی نیست.

با سرعت فروش در سپتامبر، 8.4 ماه طول می کشد تا عرضه خانه های جدید در ایالات متحده تسویه شود، در حالی که برای خانه های موجود 4.8 ماه طول می کشد.

بر اساس گزارش NAR، فروش خانه های معلق - که نشانه اولیه معاملات خانه های موجود در آینده را نشان می دهد، زیرا قراردادهای امضا شده قبل از بسته شدن را دنبال می کند - 7.3 درصد در ماه به ماه و 11.3 درصد سال به سال در سپتامبر کاهش یافته است.

به گفته لارنس یون، اقتصاددان ارشد NAR، نرخ بالاتر وام مسکن پشت این کاهش بود. او در بیانیه ای گفت: «اگرچه رشد شغل و افزایش درآمد می تواند از خرید خانه حمایت کند، اما قیمت مسکن بیشتر تحت تأثیر تغییرات نرخ وام مسکن قرار می گیرد.

او گفت: «با توجه به اینکه نرخ‌های وام مسکن در حال حاضر بسیار بیشتر از افزایش نرخ بهره کوتاه‌مدت فدرال رزرو افزایش یافته است، نرخ‌های وام مسکن می‌تواند بالاتر از این باشد.» "علیرغم دشواری دریافت وام مسکن، تعداد محدودی از املاک مضطرب تضمین کننده ثابت بودن قیمت خانه است. خریداران و فروشندگان ممکن است تا زمانی که نرخ وام مسکن به میزان مطلوبی پیش نرود، خودداری کنند."

به گفته برنر، برای خریدارانی که «پول نقد یا دارایی زیادی در خانه دارند»، مانند بسیاری از صاحبان خانه که قبل از همه گیری همه گیر خرید کرده اند، اکنون زمان بسیار خوبی برای به دست آوردن یک معامله خوب است.

این اقتصاددان با برشمردن تمام راه هایی که خریداران در سال گذشته قدرت خرید بیشتری به دست آورده اند، گفت: "قیمت ها در حال کاهش است، زمان حضور در بازار به حالت عادی بازگشته است و موجودی انبار همچنان به رشد خود ادامه می دهد. بازار ملی در حال انحراف به قلمرو خریداران است."

برنر گفت، اما حتی با وجود این مزیت جدید، خریدارانی که به وام مسکن متکی هستند «اغلب برای یافتن موجودی اولیه که نیازها و بودجه آنها را برآورده می کند، در تلاش هستند.

او گفت: «با افزایش هزینه زندگی، پس‌انداز برای پیش‌پرداخت سخت‌تر می‌شود، بنابراین خریدارانی که برای اولین بار خرید می‌کنند، به دلیل چرخه تورمی فعلی، بیشتر خرید خود را با نرخ‌های بالاتر تامین مالی می‌کنند.»

برای فروشندگان، بازار فعلی نیز سخت است.

برنر گفت: «بسیاری از خریداران با نرخ های وام مسکن از بازار خارج شده اند و رقابت سایر فروشندگان در حال افزایش است.

او افزود که سازندگان و توسعه‌دهندگان وضعیت بهتری ندارند، زیرا آنها "از هر دو طرف به دلیل افزایش هزینه‌های زمین، مصالح، و نیروی کار و همچنین تقاضای نرم از سوی خریداران تحت فشار قرار گرفته‌اند."

"آنها شروع به عقب نشینی از راه اندازی خانه های جدید کرده اند، اما همچنان به گرفتن مجوز برای پروژه های جدید ادامه می دهند، بنابراین آنها امیدوارند که این کندی موقتی باشد. سرمایه گذاران نیز سرعت خود را کاهش می دهند، آنها کمترین تعداد خانه را در نیمه اول سال 2026 خریداری کردند که از سال 2020 تاکنون داشته اند. نرخ وام مسکن تاثیر گسترده ای بر روی خریداران احتمالی دارد."

در مورد این داستان با سردبیران نیوزویک تماس بگیرید: توبیاس میجس و اما لی سانگ