توسعه مجدد Hazelwood نشان می دهد که سرمایه گذاری در محله می تواند بدون فشارهای جابجایی معمولی پیشرفت کند

ویرایش شده توسط Sadie Harley، بررسی توسط Andrew Zinin

این مقاله با توجه به روند و سیاست‌های ویرایشی Science X بررسی شده است. ویراستاران ضمن اطمینان از اعتبار محتوا، ویژگی های زیر را برجسته کرده اند:

سرمایه‌گذاری‌های محله‌ای که برای بهبود مسکن و فرصت‌ها انجام می‌شود، اغلب باعث ترس از اعیان‌گرایی و جابه‌جایی می‌شود. این نگرانی در محله هیزل‌وود پیتسبورگ وجود دارد، جایی که یک پروژه مسکن در خیابان دوم در بلوک‌هایی از 178 جریب (72 هکتار) توسعه کنار رودخانه Hazelwood Green قرار دارد.

Hazelwood یک آزمایش طبیعی است که به این سوال پاسخ می دهد: آیا توسعه بدون جابجایی می تواند اتفاق بیفتد؟

ساکنان می ترسیدند که میلیون ها دلاری که برای پاکسازی و توسعه مجدد Hazelwood Green خرج می شود، آنها را جابجا کند، زیرا شرکت ها و کارگران جدید به آنجا نقل مکان کردند و گمانه زنی زمین در آن نزدیکی افزایش یافت.

تیم تحقیقاتی ما این سوال را در Hazelwood مورد بررسی قرار داد، جایی که موقوفات هاینز برای حمایت از جامعه ای که قبل از شروع توسعه مجدد در آنجا وجود داشت، سرمایه گذاری کرد.

من محقق و مشاور سیاستگذاران، سرمایه گذاران و دیگرانی هستم که سرمایه گذاری های توسعه جامعه را در نظر دارند و روش های تحقیق و آمار را در دانشگاه پنسیلوانیا تدریس می کنم. من همچنین تحلیل ارزش بازار و نسبت ریسک جابجایی را ایجاد کردم. ما از این ابزارها در این تحقیق در مورد Hazelwood استفاده کردیم و مطالعه ما یکی از کاربردهای آنهاست.

Hazelwood Green، محل سابق کارخانه فولاد LTV با کرکره طولانی، در سال 2002 توسط مشارکت بنیادهای هاینز، بنیاد ریچارد کینگ ملون، بنیاد کلود ورتینگتون بندوم و بنیاد مک کیون خریداری شد. اکنون با برنامه ریزی توسعه بیشتر، فناوری پیشرفته، رباتیک و شرکت های تولیدی را در خود جای داده است.

بودجه همچنین به یک غیرانتفاعی محلی کمک کرد تا زمین و ساختمان های خالی را به دست آورد و به صاحبان خانه کمک کرد تا دارایی های خود را تثبیت کنند. همچنین از دومین شرکت توسعه اجتماعی غیرانتفاعی حمایت کرد که از طریق آن ساکنان می توانستند دیدگاه خود را برای Hazelwood بیان کنند، و از سومین شرکت متمرکز بر آموزش، هنر و برنامه های فرهنگی حمایت کرد. همه اینها در حالی اتفاق افتاد که فعالیت اقتصادی در Hazelwood Green شتاب بیشتری گرفت و توسعه مجدد قابل مشاهده بود.

ما از رویکردهای متعددی استفاده کردیم تا بررسی کنیم که چگونه توسعه مجدد Hazelwood Green بر جامعه همسایه تأثیر گذاشته است.

اولی مشخصات اقتصادی، مسکن و جمعیت شناختی ساکنان هیزل وود را بررسی کرد.

در یک سناریوی اعیانی‌سازی معمولی، محققان انتظار دارند که شاهد هجوم ساکنان جدید و افزایش درآمد ساکنان محله باشند. محله‌های نشاط‌آور نیز افزایش فوق‌العاده قیمت و اجاره مسکن را تجربه می‌کنند. و اغلب، محله‌ها از اقلیت‌نشینی به عمدتا سفیدپوست تبدیل می‌شوند.

ما هیچ یک از این تغییرات را در Hazelwood پیدا نکردیم.

داده های سرشماری نشان می دهد که جمعیت هیزلوود در سال 2022، 4474 نفر بوده است که از 5395 نفر در سال 2010 کاهش یافته است. داده های قابل مقایسه تحرک تنها از سال 2016 در دسترس است: سهم همه خانوارهایی که در همان خانه زندگی می کنند، ثابت بوده است، 90 درصد در آن سال و 91 درصد نرخ اجاره برای همه خانوارها کمتر از 202 درصد است. در مدت مشابه از 82 درصد به 85 درصد افزایش یافته است.

اگر ساکنان بیرون رانده می شدند، ما انتظار داریم که شاهد کاهش درصد مالکان و اجاره نشینان در همان خانه باشیم. علاوه بر این، الگوهای کار و رفت و آمد در هیزلوود ثابت ماند.

یک تحلیل جدیدتر که در مارس 2026 منتشر شد، این تصویر را تا سال 2024 گسترش می دهد. ارقام دقیق Hazelwood هنوز تا زمان انتشار تایید می شد.

سهم ساکنان غیرسفیدپوست از حدود 48 درصد در سال 2010 به 55 درصد در سال 2022 افزایش یافت، که برعکس الگوی اصیل سازی معمولی است.

تعداد فزاینده ای از خانه های ارتقا یافته و واحدهای جدید و بلندمدت مقرون به صرفه که از طریق اعتبار مالیاتی مسکن کم درآمد تامین می شوند نیز در افق هستند. آنها با هم، ممکن است به ساکنان قدیمی گزینه های بیشتری برای اقامت در Hazelwood در سال های آینده بدهند.

تجزیه و تحلیل ارزش بازار، سلامت کلی بازار مسکن یک محله را با استفاده از عواملی مانند قیمت فروش، جای خالی، شرایط ساختمان و سلب مالکیت می سنجد.

نسبت ریسک جابجایی یک سوال محدودتر را مطرح می کند: آیا قیمت مسکن در مقایسه با سال های گذشته سریعتر از درآمد ساکنان افزایش می یابد؟ این تمرکز کمک می کند تا زمانی که ساکنان قدیمی قیمت گذاری می شوند، نه فقط زمانی که بازار در حال گرم شدن است، پرچم گذاری شود.

مکان‌های دیگر از همین روش برای هدایت طرح‌ها و سرمایه‌گذاری‌های مسکن خود استفاده می‌کنند و نتایج را عمومی می‌کنند تا دیگران نیز بتوانند از آنها استفاده کنند. محققان همچنین از این روش برای ارزیابی راهبردهای تثبیت محله ها استفاده کرده اند.

ما همچنین از این ابزار برای مقایسه Hazelwood با محله های دیگر در سراسر کشور استفاده کردیم. این وضعیت بهتر از محله‌هایی در فیلادلفیا، بالتیمور و سنت لوئیس بود که به طور مشابه در کنار سرمایه‌گذاری متمرکز و بزرگ مقیاس بودند. هیزلوود نسبت به محله های بالتیمور و سنت لوئیس پایدارتر بود و با خطر جابجایی بسیار کمتری نسبت به محله فیلادلفیا مواجه بود.

در نهایت، ما با رهبران غیرانتفاعی Hazelwood مصاحبه کردیم، که گزارش دادند که ترس از جابجایی همچنان زیاد است، اگرچه موارد واقعی حکایتی هستند. مصاحبه شوندگان گفتند که اعیانی شدن در دیگر محله های پیتسبورگ که به سرعت در حال تغییر هستند، مانند لیبرتی شرقی، به این ترس دامن می زند. آنها گفتند فقر مداوم - تقریبا یک سوم خانوارهای هیزل وود درآمدی زیر خط فقر دارند که نسبت به یک دهه قبل افزایش یافته است - آسیب‌هایی ایجاد می‌کند که مردم را در برابر هر بحرانی از جمله جابجایی آسیب‌پذیرتر می‌کند.

مصاحبه‌شوندگان همچنین گفتند که خانه‌های آسیب‌دیده باقی‌مانده هیزل‌وود بر خانواده‌ها برای ترک فشار ایجاد می‌کند. آنها این را "جنبش" نامیدند. ما دیدیم که در یک گروه بلوک با نسبتی رو به کاهش و در امتداد خیابان دوم، خیابان اصلی عمدتا خالی که محله هازل‌وود را از هم جدا می‌کند.

کمک های مالی به سازمان های غیرانتفاعی کمک کرد تا املاک خالی و فرسوده در هازل وود را خریداری کنند و خانه های موجود را حفظ کنند. بسیاری از خانه‌ها و آپارتمان‌ها بازسازی شدند، مالکان خانه‌های موجود شاهد افزایش قیمت ملایم در کنار بهبود شرایط محله بودند، و آپارتمان‌های جدید با قیمت‌های بلندمدت در دست ساخت هستند.

جامعه همچنین دارای یک حضور سازماندهی شده برای حمایت است، از جمله گروه هایی مانند Hazelwood Initiative که به ساکنان کمک می کند تا در هنگام اتخاذ تصمیمات توسعه، صدای خود را پشت میز داشته باشند.

تحقیقات ما نمی تواند جداسازی کند که کدام کمک مالی تفاوت را ایجاد کرده است.

اما مورد Hazelwood نشان می‌دهد که توسعه می‌تواند بدون ایجاد انواع فشار جابجایی که معمولا با gentrification مرتبط هستند رخ دهد. با این حال، این یافته‌ها ممکن است به طور کامل نگرانی ساکنان در مورد آینده را برطرف نکنند، به ویژه با ادامه افزایش قیمت مسکن.

کارشناسی علوم زیستی و اکولوژی. پیشینه آزمایشگاه میکروبیولوژی با تجربه اخبار دارویی در صنایع نفت، گاز و تجدیدپذیر. نمایه کامل →

فوق لیسانس فیزیک با تجربه تحقیق. علاقه مندان به اخبار علمی طولانی مدت. نقش کلیدی در موفقیت سرمقاله Science X ایفا می کند. نمایه کامل →

این مقاله از The Conversation تحت مجوز Creative Commons بازنشر شده است. مقاله اصلی را بخوانید.