خریداران خانه دو افزایش عمده وام مسکن دریافت می کنند

در ماه اکتبر با کاهش نرخ‌ها برای چند هفته متوالی، امکان دسترسی به وام مسکن افزایش یافت و به خریداران مسکن آمریکایی که با قیمت‌های بالای مسکن و هزینه‌های وام بالا دست و پنجه نرم می‌کردند، آرامش بخشید.

انجمن بانکداران وام مسکن (MBA) روز سه شنبه گزارش داد که در ماه اکتبر پس از دو ماه کاهش، اعتبار وام مسکن افزایش یافته است. شاخص در دسترس بودن اعتبار وام مسکن (MCAI) در ماه گذشته با 0.4 درصد افزایش به 107.5 رسید که نشان می دهد وام دهندگان طیف وسیع تری از محصولات وام مسکن را ارائه می دهند و الزامات وام به میزان اندکی کاهش یافته است.

این افزایش تا حدی ناشی از در دسترس بودن بیشتر وام‌های بزرگ و وام‌های مسکن با نرخ قابل تنظیم (ARM) بود که به برخی از وام‌گیرندگان گزینه‌های تامین مالی بیشتری می‌داد. MBA گفت وام دهندگان پیشنهادات ARM خود را گسترش داده اند، از جمله محصولاتی که امکان بازپرداخت نقدی را برای وام گیرندگان با نسبت وام به ارزش پایین تر فراهم می کند.

این به تنهایی به این معنی نیست که خانه ها مقرون به صرفه تر شده اند یا شرایط وام مسکن برای هر وام گیرنده آسان تر شده است. اما همراه با کاهش نرخ وام مسکن در هفته‌های اخیر، این نشان می‌دهد که قیمت مسکن به تدریج در حال بهبود است در حالی که وام‌گیرندگان واجد شرایط طیف وسیع‌تری از گزینه‌های تامین مالی دارند.

MBA گفت که میانگین نرخ وام مسکن 30 ساله، محبوب ترین وام مسکن در میان وام گیرندگان ایالات متحده، برای چهارمین هفته متوالی به 7.21 درصد در هفته منتهی به 6 نوامبر کاهش یافت. پایان دادن به 5 نوامبر، نشان دهنده سومین کاهش هفتگی متوالی است.

به گفته فردی مک، اگرچه این نرخ دقیقا از نظر استانداردهای تاریخی پایین نیست، اما کاهش شدیدی را از میانگین 7.40 درصدی که در هفته‌های منتهی به 8 اکتبر و 15 اکتبر به دست آورده بود، نشان داد. بالاترین سطح از نوامبر 2023.

مقرون به صرفه بودن مسکن، یک مسئله مهم در دوره میان دوره ای، پس از انتخابات اندکی بهبود یافت. جف درگورهیان، مدیر ارشد سرمایه‌گذاری و اقتصاددان ارشد loanDepot، گفت که این میان‌دوره‌ها «به ایجاد لحن بازارها در هفته گذشته کمک کرد» و به کاهش نرخ‌ها کمک کرد.

او در بیانیه‌ای که روز دوشنبه با نیوزویک به اشتراک گذاشته شد، گفت: «سهام‌ها در شب انتخابات قبل از رفتن به ترن هوایی فروخته شد، زیرا سرمایه‌گذاران ارزیابی کردند که نتایج می‌تواند چه معنایی برای تنظیم و سرمایه‌گذاری مرکز داده هوش مصنوعی داشته باشد. او افزود: «بازگشت عظیم بعدا آشکار شد زیرا سرمایه‌گذاران بیشتر نگران این بودند که کندی در این بخش می‌تواند یکی از بزرگترین موتورهای رشد اقتصاد را تضعیف کند.»

این امر بازار را به یک الگوی سنتی‌تر بازگرداند، با سرمایه‌گذارانی که پول را از سهام خارج کرده و به خزانه‌ها منتقل می‌کنند، و تقاضای اضافی که باعث کاهش بازدهی خزانه‌داری می‌شود و به حمایت از نرخ‌های وام مسکن، حتی پس از گزارش اشتغال قوی‌تر از حد انتظار کمک می‌کند.»

درگوراهیان معتقد است، علیرغم گزارش قوی‌تر از حد انتظار مشاغل هفته گذشته، سرمایه‌گذاران به آخرین داده‌ها نگاه می‌کنند و بیشتر بر روی مسیری که ممکن است اقتصاد به حرکت درآید تمرکز می‌کنند. او گفت: «مصرف‌کنندگان بیشتر وام می‌گیرند، کمتر پس‌انداز می‌کنند و به دلیل هزینه‌های روزانه بالاتر احساس فشار می‌کنند، که سؤالاتی را در مورد چشم‌انداز رشد اقتصادی ایجاد می‌کند.»

کاهش اخیر قیمت نفت به کاهش فشار تورمی کمک کرده است، به طوری که در روزهای اخیر قیمت نفت در سراسر کشور کاهش یافته است. درگورهیان گفت که اگر کاهش قیمت ها ادامه یابد، احتمال کاهش بیشتر نرخ وام مسکن وجود دارد.

برای بازار اوراق قرضه، که بر نرخ‌های وام مسکن تأثیر می‌گذارد، نقطه شیرین ممکن است کاهش قیمت نفت به اندازه‌ای باشد که تورم را کاهش دهد، اما نه آنقدر که مصرف‌کنندگان پول بیشتری برای خرج کردن در جاهای دیگر داشته باشند.»

نرخ های بالاتر وام مسکن و افزایش قیمت مسکن به شدت هزینه خرید خانه در ایالات متحده را در سال های اخیر افزایش داده است و خریداران را در حاشیه بازار نگه داشته و فروش خانه را کاهش داده است.

این تاثیر در آخرین داده های Realtor.com مشهود است که نشان می دهد هم خریداران و هم فروشندگان در ماه اکتبر عقب نشینی کرده اند. فروش معلق - که یک شاخص آینده‌نگر از فعالیت بازار مسکن است - سالانه 10.5 درصد کاهش یافت که شدیدترین کاهش در سه سال اخیر را نشان می‌دهد. فروشندگان نیز شروع به عقب نشینی کرده اند، با کاهش 7.5 درصدی فهرست های جدید نسبت به سال گذشته در ماه گذشته، زیرا موجودی انبار رشد می کند و تقاضا همچنان ضعیف است.

دانیل هیل، اقتصاددان ارشد Realtor.com در یک بیانیه مطبوعاتی گفت: "فروش خانه برای چندین سال متوقف شده است، و این تحقیق به روشن کردن یکی از مهمترین نقاط اصطکاک برای صاحبان خانه های امروزی که ممکن است مایل به نقل مکان باشند، کمک می کند."

نرخ‌های پایین‌تر کمک می‌کند، اما حتی با 6 درصد، پرداخت معمولی همچنان بیش از 60 درصد بیشتر است. برای بسیاری از خانواده‌ها، این پولی است که به سادگی مجبور نیستند پس انداز کنند.»

برای خریدارانی که می توانند خانه بخرند، شرایط فعلی بازار به طور فزاینده ای مطلوب است.

به گفته هانا جونز، اقتصاددان ارشد Realtor.com، 20.5 درصد از فهرست‌های فعال خانه‌های ایالات متحده در ماه اکتبر کاهش قیمت داشتند، که نشان می‌دهد «خریدارانی که توانایی مالی برای مشارکت دارند در موقعیت نسبتا قوی‌ای قرار دارند، با رقابت کمتر و کاهش بیشتر قیمت‌ها مواجه هستند».

درگورهیان نرخ‌ها را حدود 7.18 درصد به‌عنوان «یک بهبود خوشایند» نسبت به اوج‌های ماه گذشته توصیف کرد، اما هشدار داد که نرخ‌ها «ممکن است آنقدر پایین نباشند که تعداد زیادی از خریداران را به بازار بازگرداند».

او استدلال کرد در حالی که برخی از کاهش سرعت خرید مسکن فصلی است، "قیمت مقرون به صرفه همچنان یک مانع است، با نرخ هایی که هنوز بالاتر از محدوده 6.5 درصد در طول فصل خرید مشاهده می شود."

به گفته کارشناسان، در صورتی که تورم پایین بماند، نرخ ها ممکن است بیشتر کاهش یابد، اگرچه این نرخ ها خیلی کمتر از آنچه اکنون هستند کاهش نخواهند یافت.

درگورهیان گفت: «نرخ وام مسکن ممکن است فضایی برای حرکت به محدوده بالای 6 درصد داشته باشد، اما بازار به شرایط آرام‌تر، تداوم قدرت اوراق قرضه و شواهد بیشتری مبنی بر کاهش تورم نیاز دارد».

رویترز این هفته گزارش داد که بازارهای آتی در نشست 8 تا 9 دسامبر فدرال رزرو با افزایش 25 واحدی قیمت گذاری می کنند و انتظار می رود افزایش دیگری نیز در نشست اواخر ژانویه آن رخ دهد.

نرخ های بهره بالاتر می تواند بهبود اخیر در هزینه های وام مسکن را تضعیف کند. اگرچه فدرال رزرو مستقیما نرخ وام مسکن را تعیین نمی کند، انتظارات از سیاست های پولی سخت تر می تواند بازدهی خزانه داری را بالاتر ببرد و بر نرخ های وام مسکن فشار صعودی وارد کند.

پس از اینکه تورم اکتبر فراتر از انتظارات بود، چشم انداز نامطمئن تر شد و مقامات فدرال رزرو را بر آن داشت تا افزایش بیشتر نرخ بهره را در دسامبر در نظر بگیرند.

اگرچه فدرال رزرو مستقیما نرخ وام مسکن را تعیین نمی کند، افزایش بیشتر نرخ بهره می تواند هزینه های استقراض را افزایش دهد و به طور بالقوه برخی از تسهیلات اخیر برای خریداران مسکن را معکوس کند.

خبرنگاران و سردبیران نیوزویک از مارتین، دستیار هوش مصنوعی ما، برای تهیه این داستان استفاده کردند. در اینجا درباره مارتین بیشتر بدانید.

در مورد این داستان با سردبیران نیوزویک تماس بگیرید: توبیاس میجس و ریان مورگان.