خرید مرکز فضایی توسط IRT بر اساس مقیاس و تنوع انجام می شود

این داستان در ابتدا در Multifamily Dive منتشر شد. برای دریافت اخبار و اطلاعات روزانه، در خبرنامه رایگان روزانه Multifamily Dive مشترک شوید.

یازده سال پیش، Independence Realty Trust، Trade Street Residential را در یک معامله نقدی و سهام خریداری کرد. در سال 2021، از طریق خرید Steadfast Apartment REIT، اندازه شرکت را بیش از دو برابر کرد.

اسکات شفر، مدیر عامل IRT در تماسی با تحلیلگران در 9 سپتامبر پس از خرید Centerspace توسط شرکتش گفت: با این حال، IRT خرید Steadfast را ظرف چند ماه پس از بسته شدن ادغام کرد و از اهداف هم افزایی و افزایشی که در اعلامیه قرارداد تعیین کرده بود فراتر رفت.

شفر گفت: «این همان تیم مدیریتی است که همان کتاب بازی [با Centerspace] را اجرا می‌کند، و این تراکنش تقریبا یک چهارم اندازه فعلی ما است نه دو برابر کردن آن». سوابق ما در ادغام موفقیت آمیز شرکت ها ریسک اجرا را از بین نمی برد، اما به این معنی است که می دانیم سرعت چگونه و چه کاری باید انجام دهیم."

شفر گفت که Centerspace تقریبا یک چهارم اندازه IRT است، با ردپای جغرافیایی مشخص به جز برخی از همپوشانی‌ها در کلرادو، که باید این فرآیند را روان‌تر کند. او گفت: «بنابراین ادغام در اینجا بیشتر مربوط به سیستم‌های پشتیبان است تا افراد. "و ادغام مردم جایی است که در نهایت بیشترین اصطکاک را خواهید داشت."

شفر در این تماس گفت که او به عنوان رئیس هیئت مدیره و مدیرعامل باقی خواهد ماند، در حالی که جیم سبرا به عنوان رئیس و مدیر ارشد مالی خدمت خواهد کرد. این شرکت ترکیبی نام Independence Realty Trust را حفظ خواهد کرد و به تجارت در بورس نیویورک تحت عنوان IRT ادامه خواهد داد. هیئت مدیره به 11 عضو، شامل 9 عضو از IRT و دو عضو از Centerspace گسترش خواهد یافت.

شفر گفت: «از هم‌اکنون تا پایان کار برنامه‌ریزی یکپارچه‌سازی را برای گفتن بیشتر در مورد ساختار سازمانی خواهیم داشت.

اگرچه هنوز مواردی در رابطه با ادغام دو REIT وجود دارد، اما این فراخوان محرک های اصلی این خرید را برجسته کرد: مقیاس و تنوع.

املاک Centerspace در غرب میانه و کوهستان قرار دارند. بر اساس بیانیه مطبوعاتی اعلام شده فروش، در آینده، 58 درصد از درآمد خالص عملیاتی IRT از بازارهای Sun Belt، 27 درصد از بازارهای Midwest و 15 درصد از بازارهای Mountain West به دست خواهد آمد.

شفر گفت: «غرب میانه بسیار باثبات‌تر است و نوسانات کمتری دارد، در حالی که به نظر می‌رسد کمربند خورشیدی رشد بیشتری داشته باشد، اما کمی بی‌ثبات‌تر است». بنابراین به همین دلیل است که آنها مکمل یکدیگر هستند.

الکساندر گلدفارب، مدیر عامل و تحلیلگر ارشد تحقیقاتی Piper Sandler، گفت که در یک یادداشت تحقیقاتی در 9 سپتامبر که با Multifamily Dive به اشتراک گذاشته شد، خرید Centerspace توسط IRT را به عنوان "تأیید غرب میانه" می داند. با این حال، او گفت که انتظار پیشنهادهای رقابتی را ندارد.

گلدفارب نوشت: «در حالی که این معامله غرب میانه را تأیید می کند، ما معتقدیم که هنوز ممکن است از سوی دیگر خریداران نهادی تردید وجود داشته باشد.

مینیاپولیس و دنور نقش مهمی در سبد سنترسپیس ایفا می‌کنند که مدیران IRT آن را جذاب می‌دانستند. شفر گفت: «این بازارها، به ویژه مینیاپولیس، بسیار باثبات بوده اند و نوسانات پایینی را در رشد اجاره تجربه کرده اند. و اگر به منابع داده نگاه کنید، در واقع یک مسیر رشد نسبتا قوی اجاره بها طی چند سال آینده وجود دارد، همه با نوسانات کمتر.

نمونه کارها Centerspace شامل املاکی در مکان‌هایی مانند Billings، Montana و Grand Forks در داکوتای شمالی می‌شود - مکان‌هایی که REIT آپارتمان‌ها معمولا دارای دارایی نیستند. شفر و تیمش آن بازارها را «خیلی، خیلی خیلی زود» در این فرآیند ارزیابی کردند.

شفر گفت: همه این بازارها عرضه بسیار بسیار کمی دارند. "فقط چیزی در حال ساخت نیست. هیچ چیز اضافه نشده است، در حالی که مقداری رشد جمعیت وجود دارد، این چیزی است که باعث ایجاد اشغال پایدار خوب و در نهایت رشد اجاره خواهد شد."

آن اولسون، رئیس و مدیرعامل Centerspace، افزود که این بازارها رشد ثابتی را ارائه کرده‌اند، به‌ویژه که عرضه آپارتمان قابل توجهی در Sun Belt و در بازارهایی مانند Denver اضافه شده است. او در این تماس گفت: "بازارهایی مانند داکوتای شمالی به طور مداوم بین 5 تا 7 درصد رشد داشته اند."

با این حال، شفر واضح بود که IRT یک REIT با وزن کمربند خورشیدی است و خواهد ماند. او گفت: «کمربند خورشیدی 58 درصد از NOI را تشکیل می‌دهد و بزرگترین نوردهی و موتور اصلی رشد ما باقی می‌ماند.

در چند خانواده، یک سبد متنوع که بتواند از اوج و فرودهای چرخه عرضه آپارتمان عبور کند، اهمیت دارد. اما مقیاس ممکن است امروز حتی حیاتی تر باشد. به گفته شفر، IRT با داشتن 44354 واحد در 17 ایالت، اندازه کارآمدتر را خواهد داشت.

شفر گفت: "مقیاس دسترسی ما به بازارهای سرمایه و در طول زمان هزینه سرمایه ما را بهبود می بخشد." "به همان اندازه مهم، این به ما امکان می دهد پلت فرم عملیاتی نهادی خود را در یک پایگاه بسیار بزرگتر از واحدها گسترش دهیم. اینگونه است که یک شرکت بزرگتر به جای یک شرکت بزرگتر، به یک شرکت بهتر تبدیل می شود."

IRT انتظار دارد حدود 24 میلیون دلار برای هم افزایی سالانه شناسایی شده، با 19 میلیون دلار از هزینه های شرکتی، عمومی و اداری تامین شود. سبرا در این تماس گفت: «هم افزایی باقیمانده ناشی از کارایی سطح دارایی و پلتفرم با حرکت به سمت یک سیستم عامل واحد و فرصت‌های درآمدی افزایشی کوتاه مدت است.

سبرا گفت که IRT باید در 12 ماه اول پس از بسته شدن خرید، بیشتر هم افزایی ها را به دست آورد. علاوه بر این، عمومی و اداری به عنوان درصد دارایی ها به 37 واحد پایه برای شرکت ترکیبی کاهش می یابد. این کاهش 24 درصدی در مقایسه با IRT به عنوان یک شرکت مستقل و کاهش 57 درصدی در مقایسه با Centerspace است.

سبرا گفت: "این شرکت ترکیبی را بسیار پایین تر از میانگین بخش REIT یعنی 61 امتیاز پایه و همسو با برخی از همتایان چند خانواده بزرگتر ما قرار می دهد."

IRT همچنین آنچه را شفر «دو موتور رشد داخلی» می‌نامد ساخته است: برنامه نوسازی ارزش افزوده و سایر ابتکارات درآمدی آن، از جمله برنامه Wi-Fi جامعه که اجرای آن را امسال آغاز کرد.

به گفته Serba، IRT تا به امروز حدود 12500 واحد را بازسازی کرده است که بازده سرمایه گذاری 16 درصد را به همراه داشته است. Centerspace تقریبا 3200 آپارتمان دیگر آماده بازسازی دارد، در حالی که IRT 10000 آپارتمان اضافی دارد.

سربا گفت: «این دارایی‌های سنتراسپیس عمدتا در بازارهای کم عرضه هستند که در آن رشد اجاره بها در حال افزایش است، که دقیقا محیطی است که سرمایه نوسازی در آن بیشترین بازدهی را دارد. این حجم افزایشی سال‌های بیشتری به باند ارزش افزوده موجود در IRT اضافه می‌کند.

Sebra گفت 3000 تا 4000 آپارتمان Centerspace را می توان فورا به برنامه Wi-Fi IRT منتقل کرد که باید 60 تا 70 دلار درآمد افزایشی در هر واحد ایجاد کند.

IRT همچنین می‌تواند اقلامی مانند بسته‌های لوازم خانگی را در واحدهای بیشتری خریداری کند و قدرت خرید بیشتری را فراهم کند. سربا گفت: "بنابراین ما فکر می کنیم که مطمئنا هزینه کمی کمتر و بازدهی بیشتر را فراهم می کند."

بر اساس تفسیر گلدفارب در یادداشت تحقیقاتی خود، IRT ممکن است آخرین شرکتی نباشد که به دنبال مقیاس از طریق خرید است. او نوشت: "با توجه به کمبود عرضه به طور کلی برای املاک و مستغلات (به غیر از مراکز داده)، ما M&A را به عنوان یک راه رشد خارجی کلیدی می بینیم، به ویژه برای بخش هایی مانند آپارتمان ها، خرده فروشی ها و صنعتی، که در آن اندازه و مقیاس می تواند مورد بهره برداری قرار گیرد."

برای ثبت نام اینجا را کلیک کنید تا هر روز هفته اخبار مربوط به چند خانواده و آپارتمان مانند این مقاله را در صندوق پستی خود دریافت کنید.