لایحه جدید کالیفرنیا می تواند هزینه میلیون ها صاحب خانه را افزایش دهد

منتقدان هشدار می دهند که ظرف 9 روز آینده، گاوین نیوسام، فرماندار کالیفرنیا باید تصمیم بگیرد که آیا لایحه ای را امضا کند یا وتو کند که تهدیدی برای افزایش هزینه های انجمن مالکان خانه (HOA) برای میلیون ها مالک خانه در این ایالت است.

قانون پیشنهادی، لایحه مجمع 2050، در ماه فوریه توسط جسیکا کالوزا دموکرات معرفی شد و پس از چندین اصلاحیه در ماه گذشته، با حمایت دایان دیکسون، جمهوری‌خواه و ریچارد چاوز زبور، دموکرات، تصویب شد.

این صورت‌حساب از آن زمان روی میز نیوسام قرار گرفت، که تا 30 سپتامبر فرصت دارد تصمیم بگیرد که با آن چه کاری انجام دهد - تصمیم آسانی نیست، با توجه به اینکه بسیاری نگران تأثیری که می‌تواند بر صاحب خانه‌هایی داشته باشد که در حال حاضر با هزینه‌های بالاتر مسکن دست و پنجه نرم می‌کنند، هستند.

مشابه قوانینی که فلوریدا پس از فروریختن غم انگیز Champlain Towers South در Surfside در ژوئن 2021 که منجر به کشته شدن 98 نفر شد، ارائه شد، این لایحه مستلزم آن است که HOA ها از نظر مالی برای نگهداری و تعمیرات قابل توجه آماده باشند.

در این لایحه آمده است که HOAها به عنوان سازمان‌هایی که مناطق مشترک یک جامعه را اداره می‌کنند، مسئول «تعمیر، نگهداری و جایگزینی مداوم» این مناطق و قطعات آن‌ها، «شامل، اما نه محدود به سقف‌ها، سنگفرش‌ها، سیستم‌های مکانیکی و زیرساخت‌های حیاتی» هستند.

به این ترتیب، آنها باید "به طور پیشگیرانه و کافی برای این تعهدات ساختاری و عملیاتی بلندمدت پس انداز کنند" تا ساکنان خود (و دارایی هایشان) را ایمن و سالم نگه دارند.

این تا حدی همان چیزی است که بیش از پنج سال پیش در Surfside اتفاق افتاد. بررسی‌های پس از این حادثه نشان داد که اشتباهات اساسی در ساخت و ساز و طراحی وجود داشته است که به اتمام ساختمان در سال 1981 بازمی‌گردد و به دنبال آن چندین دهه نگهداری و غفلت به تعویق افتاده است. مهمتر از همه، گزارشی در سال 2020 نشان داده بود که کاندو فاقد بودجه لازم برای تعمیرات لازم است، اما هیچ کاری برای اطمینان از ایمن ماندن ساختمان برای زندگی انجام نشد.

برای قانونگذاران فلوریدا، این حادثه نشان داد که HOA و نحوه کار آنها باید تغییر کند.

رابرت اسمیت، رئیس شرکت مدیریت املاک مسکونی FirstService Residential's South Region، در سالگرد فروپاشی Surfside در اوایل سال جاری به نیوزویک گفت: "ریزش سرفساید برخی از نگرانی های ایمنی واقعا قوی را آشکار کرد که نیاز به اقدام سریع داشت."

"این تعادل وجود داشت که باید در مورد ایمنی، بودجه ذخیره، سلامت ساختمان درازمدت و سپس مقرون به صرفه بودن وجود داشت. همیشه مالکانی وجود داشتند که به دلیل آن با چالش‌های واقعی روبرو می‌شدند. اما دولت می‌دانست که یک نگرانی شدید ایمنی وجود دارد که باید با آن مقابله کنند."

AB 2050 کالیفرنیا یک سطح حداقل سهم ذخیره را ایجاد می کند، و HOA ها را برای املاکی مانند کاندومینیوم ها ملزم می کند تا یک صندوق ذخیره 30 ساله داشته باشند و اطمینان حاصل شود که موجودی حساب در آن دوره به زیر صفر نمی رسد. از سال 2032، HOA هایی که پیش بینی می شود وجوه ذخیره آنها به سمت قرمز سقوط کند، باید حداقل 15 درصد از بودجه سالانه خود را به ذخایر اختصاص دهند تا زمانی که این پیش بینی ها تراز مثبت را نشان دهند.

اگر بودجه نتواند از آن کمک حمایت کند، انجمن باید یک "ارزیابی ویژه" از صاحبان خانه وضع کند تا شکاف را پوشش دهد.

مانند قانون ایمنی ساختمان که پس از سال 2021 در فلوریدا معرفی شد، AB 2050 همچنین از HOA ها می خواهد که ساختمان و مناطق مشترک قابل توجه را حداقل هر سه سال یک بار بازرسی کنند.

پس از اجرای قوانین ایمنی ساختمان جدید، فروش کاندوها در فلوریدا به ویژه در بخش جنوبی ایالت افزایش یافت، زیرا بسیاری از مالکان قبل از اینکه با افزایش شدید هزینه های HOA روبرو شوند، سعی کردند از شر واحدهای خود خلاص شوند. مشکل این بود که هیچ کس به همین دلیل نمی خواست آنها را بخرد، و ارزش آپارتمان ها به همان میزان که هزینه های نگهداری افزایش می یافت، کاهش یافت.

هزینه های HOA پس از اجرایی شدن قانون جدید افزایش یافت. جینا کلاوزن لوزیر مستقر در شهرستان پالم بیچ، یکی از کارشناسان برجسته فلوریدا در بیمه اموال و شریک موسس Clausen Choquette PLLC، قبلا به نیوزویک گفته بود که "قیمت همه چیز" در حال افزایش است.

او گفت: "اکنون بسیاری از مردم وام مسکنی روی این واحدها دارند که نمی توانند آنها را بفروشند، زیرا ارزیابی های ویژه یا شاید مطالعه درستی چیزی نتیجه داده است. بنابراین اکنون آنها از وام های مسکن خود عقب مانده اند یا فقط آنها را رها می کنند." "قطعا اثر گلوله برفی از هر آنچه که از اصلاحات به‌عنوان قانون‌گذاری به دنبال داشت، وجود داشت."

بسیاری در ایالت گلدن می ترسند که همین اتفاق برای صاحب خانه های کالیفرنیا بیفتد.

رابرت هرل، مدیر اجرایی فدراسیون مصرف‌کننده کالیفرنیا، به سانفرانسیسکو کرونیکل گفت که اگر قانون‌گذاران سیاستی را پیش می‌بردند که به جای آن افزایش هزینه‌ها را محدود می‌کرد، ترجیح می‌داد.

او گفت: «ما مخالف رزرو نیستیم، اما باید با برخی محدودیت‌های معقول در مورد اینکه چه چیزی می‌تواند افزایش یابد و با چه سرعتی، همراه با برخی نرده‌های محافظ مهم در حفاظت مالی و مسئولیت‌پذیری ترکیب شود تا ساکنان از دست ندهند زیرا هیئت مدیره مانند یک دادگاه کانگورو عمل می‌کند.

لایحه جداگانه ای که افزایش سالانه در ارزیابی های منظم را تا 8 درصد محدود می کرد، مگر اینکه توسط نصاب صاحبان خانه تصویب شود، در مجلس متوقف شد و در کمیته مرد.

هرل گفت: «من نمی‌دانم که شما می‌خواهید لایحه‌ای را امضا کنید که اساسا مستقیما منجر به افزایش ارزشیابی گسترده 14 میلیون کالیفرنیایی شود.

در حالی که افزایش احتمالی هزینه‌های HOA می‌تواند به صاحبان خانه‌های کالیفرنیایی آسیب برساند، حامیان این لایحه می‌گویند که این امر ضروری است. رابرت دنیچیلو، رئیس مشترک قانونگذاری در کمیته اقدام قانونگذاری کالیفرنیا در مؤسسه انجمن انجمن‌های کالیفرنیا، به سانفرانسیسکو کرونیکل گفت: «هیچکس نمی‌خواهد بیش از آنچه باید بپردازد، اما واقعیت این است که این صورت‌حساب‌ها از بین نمی‌روند.

"این بودجه بندی هزینه واقعی مالکیت است."

نیوزویک روز دوشنبه با دفتر فرماندار نیوزوم، دنیچیلو و فدراسیون مصرف کنندگان کالیفرنیا برای اظهار نظر از طریق ایمیل تماس گرفت.