واقعا در بازار مسکن ایران چه می گذرد؟ اعداد جمع نمی شوند

طی چند ماه گذشته، قیمت مسکن به این سرعت افزایش نیافته است. اگرچه قیمت‌های درخواستی ملی نسبت به سال گذشته 3.0 درصد افزایش یافته است، این تقریبا نصف سرعت 5.8 درصدی سال گذشته است، به این معنی که فروشندگان در حال تعدیل آنچه فکر می‌کنند می‌توانند هنگام عرضه خانه‌های خود در بازار به دست آورند، هستند.

در همین حال، قیمت های فروش توافق شده تنها 0.8 درصد افزایش یافته است که کندترین نرخ در شش سال اخیر است. این یک تغییر بزرگ است. سیگنال دیگر این است که حق بیمه ای که خریداران برای پرداخت بیش از قیمت درخواستی آماده بودند از 6.8 درصد به 2.6 درصد کاهش یافته است. خریداران دیگر به دلیل اینکه می ترسند توسط شخص دیگری پیشی گرفته باشند برای پرداخت هزینه مورد آزار قرار نمی گیرند. با توجه به نقش روانشناسی در بازارها، چنین تغییری در پویایی قابل توجه است.

ما نقش احساسات را در بازارهایی که به خطر می‌افتند فراموش می‌کنیم، زیرا «خلق» نقش مهمی در نگاه مردم به قیمت‌ها و چانه‌زنی دارد. گاهی اوقات، حرفه من، اقتصاددانان، این را نمی فهمند. وقتی اقتصاددانان یک قیمت را می بینند، ما یک عدد را می بینیم. وقتی مردم عادی قیمتی را می بینند، احساسی پیدا می کنند. این احساس است که آنها را با اعتماد به نفس، یا حسب مورد مضطرب می کند. اعتماد مردم را وادار می کند تا مبلغ بیشتری را بیش از قیمت درخواستی بپردازند. اضطراب اثر معکوس دارد.

ما شاهد تغییر شدید رفتار هستیم. به عنوان مثال، در دوبلین، بر اساس آخرین گزارش دفت (دفت سه ماهه سوم 2026)، قیمت‌های فروش 5.2 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافت که بزرگترین کاهش سالانه از سال 2014 است، و این پاییز در تابستان شتاب گرفته است و قیمت‌ها در سه ماه منتهی به سپتامبر 2 درصد کاهش یافته است. قیمت‌های درخواستی همچنان 2.7 درصد افزایش یافته است، بنابراین شکاف بین آنچه فروشندگان می‌خواهند و آنچه خریداران می‌پردازند در دوبلین بیشتر از هر منطقه دیگری در ایالت است.

قبل از اینکه فکر کنید بحران مسکن حل شده است، دست نگه دارید. آنچه ما می بینیم دلیلی بر آن نیست. قیمت ها در سطح کشور 44 درصد بالاتر از سطح قبل از کووید باقی می مانند. تسهیلی که ما شاهد آن هستیم ناشی از عرضه جدید نیست. این دو تحول را منعکس می‌کند: اول، خریداران در حال رسیدن به حدی هستند که درآمد، قوانین وام‌دهی و طرح‌های حمایتی به آنها اجازه پرداخت می‌دهد، و دوم، خانه‌هایی که ساخته می‌شوند با خواسته‌های مردم مطابقت ندارند.

ما هنوز در حال ساخت خانه های سه تخته نیمه مستقل در شهرهای رفت و آمد هستیم، در کشوری که آپارتمان های شهری می خواهد، زیرا اندازه و ماهیت خانواده ایرلندی تغییر کرده است. ما فرزندان کمتری داریم و افراد بیشتری مجرد هستند و می خواهند به تنهایی یا در یک زوج بدون نیاز به دو اتاق خواب اضافی زندگی کنند.

بیایید به اولین توسعه نگاه کنیم. قیمت ها به سادگی بسیار بالا هستند و خریداران بالقوه سقف قیمت را زده اند. عبارت "درمان گرانی، گرانی است" یکی از قدیمی ترین اصطلاحات در علم اقتصاد است. در نهایت، قیمت‌های بسیار بالا با کاهش تقاضا، خود را برطرف می‌کنند، زیرا پول مردم تمام می‌شود و توان پرداخت قیمت‌های بالاتر را ندارند. علاوه بر این، قیمت‌های بالا معمولا حاکی از سود بیشتر برای سازندگان است و قیمت‌های بالاتر باعث عرضه بیشتر می‌شود که به موقع قیمت‌ها را پایین می‌آورد.

با این حال، در حال حاضر در ایرلند، این یک واقعیت ساده است که خریداران «بیشتر» هستند و نمی توانند افزایش بی امان قیمت مسکن را تحمل کنند – بنابراین دیگر نمی توانند این بازی را انجام دهند.

از زمان کووید، اگرچه دستمزدها کم و بیش مطابق با تورم یا کمی بیشتر افزایش یافته است، قیمت مسکن در سراسر کشور به شدت افزایش یافته است. در مونستر، خارج از شهرها، قیمت ها از زمان همه گیری 72 درصد افزایش یافته است. آنها در لنستر خارج از دوبلین 62 درصد افزایش یافته اند. چهار شهر منطقه ای شاهد افزایش 57 درصدی قیمت ها بوده اند، در حالی که در کانات/الستر، که به طور سنتی در حال مرگ ترین بازار مسکن است، قیمت ها از زمان کووید 72 درصد افزایش یافته است.

اگر املاک ایرلندی بیش از حد ارزش گذاری شود، آیا قیمت خانه کاهش می یابد؟

دوبلین با افزایش 32 درصدی قیمت‌ها در همین دوره، عقب‌تر است. قیمت درخواستی فعلی برای نیم تخت سه تخته 635000 یورو در دوبلین، 431000 یورو در شهر کورک، 424000 یورو در شهر گالوی است. 376000 یورو در شهر لیمریک و 313000 یورو در شهر واترفورد.

فونت همه وام‌گیری‌ها درآمد است، بنابراین بیایید به این قیمت‌ها نسبت به دستمزد و توانایی استقراض نگاه کنیم و سپس ببینیم قیمت‌ها باید کجا باشند. دستمزدهای واقعی تقریبا ثابت هستند: درآمدها در برابر تورم 3.7 درصدی سال گذشته 3.9 درصد افزایش یافته است. خریداران بار اول - نیمی از خریداران - می توانند حداکثر چهار برابر درآمد خود و با 10 درصد سپرده وام بگیرند.

این یک بازی اعداد است - و اعداد با هم جمع نمی شوند. ما به آپارتمان های بسیار بیشتری در شهرهایمان نیاز داریم و قیمت های درخواستی این آپارتمان ها باید کاهش یابد

بنابراین یک زوج در دهه 30 زندگی خود را انتخاب کنید، هر دو به طور متوسط ​​درآمد 1046.88 یورو در هفته یا 54400 یورو در سال دارند. این به آنها در مجموع 108900 یورو می دهد. چهار برابر درآمد در وام به معنای حداکثر وام مسکن 435500 یورو است. با اضافه کردن 10 درصد سپرده آنها، حداکثر قیمت خریدی که می توانند بپردازند حدود 484000 یورو است.

بر اساس این ارقام، خانه خانواده دوبلین تنها با درآمد آنها دور از دسترس است. این زوج برای خرید نیم‌تخت سه تخته یا ۲۰۰ هزار یورو پول نقد به درآمد دوگانه در حدود ۱۴۵۰۰۰ یورو نیاز دارند.

از نظر گرفتن یک آپارتمان در دوبلین، هزینه متوسط ​​دو تخته 406000 یورو است، بنابراین در محدوده وام است و بازپرداخت آن کمتر از 20 درصد درآمد ناخالص است. چالش این زوج پس انداز 41000 یورو به صورت نقدی برای سپرده گذاری است، یعنی تقریبا 4.5 ماه دستمزد ناخالص.

اگر آنها پس انداز کرده باشند یا بتوانند به خانواده تکیه کنند، این غیرقابل حل نیست و والدین به زوج های جوان سپرده خانه می دهند بسیار رایج است. اما بیایید بگوییم که آنها دوست دارند خانواده ای در یک محیط شهری داشته باشند، مثلا در یک آپارتمان سه تخته. با هزینه 502,000 یورو، حدود 18,000 یورو بیش از حداکثر آستانه زوج است و به 66,500 یورو نقد نیاز دارد.

دیدگاه آیریش تایمز در مورد گزارش مسکن ESRI: قیمت مسکن به طرز نگران کننده ای بیش از حد ارزش گذاری شده است

حتی اگر زوجی را که برای اولین بار خریده‌اند، که از پشت مبل نگاه کرده‌اند، استفاده کنند تا هر سانتی را که دارند جمع کنند، باز هم از بودجه مورد نیاز در دوبلین کمبود دارند. آیا تعجب قیمت ها در پایتخت تعدیل می شود؟

بابت همه اعداد در چند پاراگراف آخر عذرخواهی می کنم، اما این یک بازی اعداد است - و اعداد جمع نمی شوند. ما به آپارتمان های بسیار بیشتری در شهرهایمان نیاز داریم و قیمت های درخواستی این آپارتمان ها باید کاهش یابد. دولت باید ساخت و ساز در شهرها را تسریع بخشد. ما نیاز به ساخت و ساز داریم، زیرا بدیهی است که هر چه تعداد طبقات در یک ساختمان بیشتر باشد، آپارتمان های ساخته شده در نهایت ارزان تر خواهند بود - و همچنین باید توانایی مخالفان سریال برای قرار دادن آچارهای جعلی را کاهش دهیم.

در حال حاضر، بازار صحبت کرده است - قیمت ها به سمت پایین تنظیم می شوند، زیرا درمان قیمت های بالا، قیمت های بالا است.

شاید این خیلی طول بکشه