وام های مشکل دار چند خانواده با مشکل تامین مالی مجدد مواجه است: چه کسی سهام جدید را وارد می کند؟

تامین مالی مجدد وام چندخانواری برای وام گیرندگان سخت تر می شود زیرا نرخ های بهره بالاتر با وام هایی که در اوج دوران کم نرخ بهره گرفته شده است، برخورد می کند.

بازده اوراق 10 ساله خزانه داری، معیاری کلیدی برای هزینه های استقراض املاک تجاری، در این هفته برای اولین دوره پایدار از سال 2007 به 5 درصد رسید. فدرال رزرو همچنین چهارشنبه نرخ معیار خود را برای اولین بار از سال 2023 افزایش داد و فشار بیشتری بر هزینه های استقراض اضافه کرد.

این مشکلی را برای وام گیرندگانی ایجاد می‌کند که بین سال‌های 2020 تا 2022 وام‌های کم بهره برای خرید املاک چند خانواری دریافت کرده‌اند و اکنون با هزینه‌های بسیار بالاتری برای تامین مالی مجدد این بدهی مواجه هستند.

آرت رنداک، رئیس شرکت سرمایه‌گذاری وام مسکن، که سرپرستی برنامه وام‌دهی پل این شرکت را بر عهده دارد، گفت که درخواست‌های زیادی از وام‌گیرندگان احتمالی برای معاملات تامین مالی مجدد دریافت کرده است. اما هنگامی که او از آن وام گیرندگان می خواهد که سهام اضافی بگذارند، بسیاری از آنها سفید می شوند.

رنداک گفت، در حالی که IMC هنوز به دنبال معاملات تامین مالی مجدد است، وام های خرید "تنها معاملاتی هستند که شرکت در آنها برنده شده است." وام های اکتساب اغلب با سرمایه تازه و یک حامی اثبات شده ارائه می شوند، در حالی که معاملات تامین مالی مجدد معمولا شامل وام گیرندگانی می شود که برنامه های تجاری آنها پس از یک دوره طولانی کارساز نبوده است.

رندک گفت: «برای همه وام‌دهندگانی مثل من سخت است که به کمیته بروند و بگویند، «هی، این مردی است که نمی‌تواند خدمات بدهی‌اش را بپردازد» یا «او در 0.9 [نسبت پوشش بدهی] است، و او به سراغ ما می‌آید و می‌خواهد با ما سرمایه‌گذاری مجدد کند، زیرا آخرین مردش او را بیرون می‌کند».

او افزود: «این داستان با یک کمیته سرمایه گذاری چندان خوب عمل نمی کند. "مثل این است که چرا این مرد در مشکل است؟ او چه کار کرد؟ او قرار است چه کاری متفاوت انجام دهد؟"

نیاز به بدهی جدید به طور فزاینده‌ای در بخش‌هایی از کشور آشکار می‌شود که جای خالی چند خانوار افزایش یافته و رشد اجاره‌بها با انتظارات برخی حامیان مالی مطابقت ندارد، به‌ویژه در کمربند خورشیدی. بر اساس گزارش Cushman & Wakefield، در سه ماهه دوم، جای خالی چند خانواری در سن آنتونیو 15.7 درصد بود، در مقایسه با 12.7 درصد در آستین و 11.6 درصد در فینیکس.

تنها معامله بازپرداختی که IMC از زمان همه‌گیری انجام داده، تبدیل هتل به چند خانواده در مدیسون در ژوئن امسال بود، که رنداک گفت که شرایط خاصی شامل عوامل بنیادی قوی بازار و وام‌گیرنده‌ای بود که مایل به سرمایه گذاری بود.

رنداک گفت وام دهندگان در انصراف بسیاری از خریدهای انجام شده بین سال‌های 2020 و 2022 مردد هستند، به‌ویژه در جنوب شرقی که در "مشکل عمیق" قرار دارند، حتی اگر این املاک شانس کمی برای پرداخت به زودی داشته باشند. وام دهندگان همچنان منتظر کاهش نرخ‌ها یا کاهش نرخ‌ها هستند، اما رنداک گفت که محیط با نرخ بالا احتمالا برای مدتی باقی خواهد ماند و ادامه دادن به قوطی را دشوارتر می‌کند.

رندک گفت که باید سرمایه در این پروژه ها گذاشته شود، آنها باید بازسازی شوند، و باید مبنایی وجود داشته باشد که وام دهندگان بتوانند آنها را تامین کنند.

او گفت: «بانک‌ها می‌توانند این پایه‌ها را بازنشانی کنند، رفتار وام گیرندگان با دستکش‌های بچه‌گانه را متوقف کنند، یا فروش‌های کوتاه مدت یا پرداخت‌های با تخفیف انجام دهند.» ما می‌توانیم این دارایی‌ها را در مکان بهتری نسبت به امروز قرار دهیم، و مطمئنا افرادی مانند من اگر بدهی آن‌قدر زیاد نبود، به تامین مالی آن‌ها فکر می‌کردند.»

رندک گفت که دارایی‌های چند خانواده مدت‌هاست که نوع محصول مطلوبی برای وام دهندگان بوده است، که به دلیل این باور تاریخی که سرمایه‌گذار جدیدی در نهایت می‌آید و حداقل مبلغ بدهی معوقه را پرداخت می‌کند، عادت به ضرر دادن به محصول ندارند.

رنداک گفت، خبر خوب این است که سرمایه زیادی در تعقیب چند خانواده وجود دارد. اما صندوق‌های بدهی و بانک‌ها نمی‌خواهند معاملات را با بازده بدهی بالا بدون سرمایه تازه تامین مالی کنند. او گفت که در نهایت چیزی باید ارائه شود.

رنداک گفت: "فقط باعث می شود وام دهندگان فعلی بروند، "هی، ما به شما 15 درصد تخفیف می دهیم. بروید خانه جدیدی برای آن پیدا کنید."