وداع با تراست های سرمایه گذاری املاک ایرلندی. شما از دست نخواهید رفت

خروج قریب الوقوع ایرس ریت از بورس ایرلند، پرده آزمایش شکست خورده در مهار سرمایه خصوصی برای منافع عمومی را پایین خواهد آورد.

سه تراست سرمایه گذاری املاک دیگر (Reits) قبلا پس از فروش رفته اند: گرین ریت در سال 2019 ترک کرد و Yew Grove Reit و Hibernia Reit در سال 2022 رفتند. تنها شگفتی این است که ایرس بسیار طولانی شد و هر کسی فکر می کرد این ایده در وهله اول جواب می دهد.

یکی از آنها مایکل نونان، وزیر دارایی بود که ریتس را در بودجه سال 2013 معرفی کرد.

ایده ساده بود: استفاده از یک وسیله نقلیه بازار سهام با مالیات کارآمد برای جذب سرمایه گذاران ایرلندی – به ویژه سرمایه گذاران کوچک – به بازار دارایی با اجازه دادن به آنها برای شرکت در پروژه های مقیاس بزرگ در زمانی که سرمایه برای سرمایه گذاری در املاک کمبود داشت.

انگیزه این بود که Reit هیچ مالیات شرکتی نپرداخت، اگرچه سرمایه‌گذاران در هنگام خروج بابت مالیات بر سود سهام و سود سرمایه ضربه خوردند.

با توجه به عرشه اسلاید روز بودجه 2013، یک برد-برد وجود خواهد داشت. این اقدام طبقه جدیدی از خریداران را برای املاکی که آژانس مدیریت دارایی ملی (نما) قصد داشت تخلیه آنها را به بازار آغاز کند، ایجاد می کند.

همچنین مالکان نهادی حرفه‌ای بلندمدت را به بازار جذب می‌کند و این امر با ایجاد ثبات و حرفه‌ای بودن بیشتر در بخش اجاره و امنیت بیشتر، به نفع مستاجران خواهد بود.

چیزی که نونان به آن اشاره نکرد - یا انصافا پیش بینی نکرد - میزان سرمایه گذاری مالکان سازمانی از کمبود مسکن برای افزایش اجاره بها بود.

در نتیجه، چیزی که ما در واقع به دست آوردیم، مالی شدن مسکن بود، با خانه‌هایی که فقط به عنوان دارایی دیگری در نظر گرفته می‌شوند که توسط سرمایه بین‌المللی سیار تحت تأثیر قرار می‌گیرد.

ریتس نمی تواند همه تقصیرها را بپذیرد، اما آنها نقش خود را در ایجاد آشفتگی ایفا کردند که تا به امروز ادامه دارد، زیرا دولت تلاش می کند با منافع رقابتی مالکان و مستاجران ساختمانی در مقیاس بزرگ که با اجاره بهای بالاتر مواجه هستند و هیچ چشم اندازی برای مالکیت خانه خود ندارند، دستکاری کند.

قوانین جدید اجاره که در ماه مارس به اجرا درآمد و کنترل اجاره بها را در سراسر کشور گسترش داد به صاحبخانه‌ها اجازه داد تا اجاره‌ها را به نرخ‌های بازار بین اجاره‌ها تنظیم کنند. این فقط آخرین تلاش برای مربع این دایره است.

نگاه به گذشته البته چیز شگفت انگیزی است. به راحتی می توان 13 سال بعد فراموش کرد که اگر ناما نتوانست 60000 ملک موجود در دفترش را تخلیه کند و بدهی 32 میلیارد یورویی خود را بپردازد، چقدر دشوار بود که با آن مواجه شد و عواقب آن برای دولت چه خواهد بود.

جذب سرمایه گذاران به بازار بسیار مهم بود و Reits تنها یکی از مواردی بود که دولت با آن مواجه شد.

Hindsight همچنین به ما اجازه می دهد نتیجه بگیریم که Reits ایرلندی محکوم به شکست بود زیرا بازار سرمایه ایرلند به اندازه کافی عمیق یا نقد نبود که بتواند از آنها حمایت کند.

معلوم شد که اشتهای سرمایه‌گذاران داخلی محدود است، که با توجه به پس‌زمینه، عجیب نبود: یک سقوط عظیم ملکی و بانکی که پس‌انداز بسیاری از مردم را از بین برد.

مشکلات اساسی که Reits به سرعت با آن روبرو شد این بود که دارایی های اساسی که آنها در آنها سرمایه گذاری کردند نقدشوندگی بیشتری نسبت به سهام آنها داشتند. خرید و فروش مستقیم یک بلوک اداری برای سرمایه گذاران آسان تر از حفظ منافع از طریق Reit بود.

در نتیجه، همه Reits بسیار کمتر از ارزش خالص دارایی خود (NAV) معامله می‌شوند - تفاوت بین ارزش چیزی که در اختیار داشتند و آنچه که بدهی داشتند. در برخی موارد بیش از 25 درصد.

هیچ حق بیمه ای در قیمت سهم برای رشد بیشتر وجود نداشت. مشکلات مختلف داخلی، از جمله بازار ناکارآمد اجاره و بازار سرمایه کم‌خون، با عوامل جهانی بیشتری مانند نرخ‌های بهره بالا ترکیب شد.

مشکل بازار ملک نبود. ریتس بود. اما همه آنها هنگام فروخته شدن به NAV (ارزش خالص دارایی) یا کمی بهتر دست یافتند. پیشنهاد فعلی برای Ires از سوی شرکت سرمایه گذاری بریتانیایی Barings Investment آن را 729 میلیون یورو ارزیابی می کند که NAV آن (در آنجا یا آنجا) است. همچنین 31 درصد حق بیمه در قیمت پایانی سهام خود در جمعه گذشته است.

ناتوانی بازار سرمایه ایرلند در حمایت از Reits بار دیگر این سوال را در مورد دوام طولانی مدت بازار سهام ایرلند به عنوان خانه ای برای شرکت های بورسی مطرح می کند. در این مرحله، سگ Euronext Dublin به شدت دم را تکان می دهد، زیرا بیشتر تجارت آن از فهرست صندوق های بین المللی حاصل می شود.

این موضوع - که قبل از ورود جانوران بزرگی مانند Smurfit و CRH به بازارهای خارج از کشور بود - به سرعت در حال حل شدن است. PTSB، DCC Energy و Irish Continental Group (ICG) همگی در حال خروج از معاملات هستند که توسط سرمایه خصوصی تامین می شود.

این هزینه اقتصادی دارد، اما خوشبختانه هر گونه پیشنهادی مبنی بر اینکه آخرین زاده فکری دولت - حساب های پس انداز و سرمایه گذاری - برای نگهداری سهام ایرلندی الزامی است، به نظر می رسد که به سرش زده شده است. به نظر می رسد که درس های نابسامانی Reits آموخته شده است.