چرا رونق مهاجرت فلوریدا جنوبی در حال تمام شدن است؟

فلوریدا جنوبی زمانی صدها هزار آمریکایی را فریب داد که از بخش‌های گران‌تر کشور فرار می‌کردند و وعده زندگی مقرون‌به‌صرفه‌تر را می‌دادند، اما افزایش هزینه‌ها از زمان همه‌گیری یکی از بزرگترین جاذبه‌های منطقه را از بین برده است.

یک گزارش اخیر از مرکز مطالعات مسکن شیمبرگ در دانشگاه فلوریدا نشان داد که مهاجرت به ایالت سان شاین از سایر نقاط کشور در سال گذشته به 201191 تازه وارد یا تقریبا 551 نفر در روز کاهش یافته است. اینها ممکن است اعداد بزرگی به نظر برسند - به خصوص در مقایسه با هجوم تازه واردان خارج از ایالت که توسط سایر ایالت ها تجربه می شود - اما برای فلوریدا، این نشان دهنده کاهش شدید از رونق مهاجرت داخلی است که در طول همه گیری رخ داد.

در سال 2022، در اوج خود، 598737 نفر از سایر نقاط ایالات متحده یا 1640 نفر در روز به فلوریدا نقل مکان کردند و به دنبال آب و هوای خوب، مسکن مقرون به صرفه، هزینه کمتر زندگی و محیط مالیاتی دوستانه تر بودند.

اما از آن زمان، شرایطی که بسیاری از مردم را در وهله اول به این ایالت سوق داد، به شدت تغییر کرده است - به ویژه در فلوریدا جنوبی. بزرگترین ضربه را میامی وارد کرده است، که جذابیت دیرینه خود را برای نیویورکی ها و بوستونری های روزمره از دست داده است، زیرا هزینه های زندگی در این شهر نسبت به یک دهه قبل به شدت افزایش یافته است.

بر اساس گزارش شیمبرگ، در سال 2025، منطقه شهری میامی-داد با از دست دادن نزدیک به 73000 نفر از ساکنان به سایر شهرستان‌ها و ایالت‌ها، منجر به مهاجرت داخلی این ایالت شد.

هزینه‌های بالاتر حتی روند جاافتاده نیویورکی‌ها را که به «شهر جادویی» نقل مکان می‌کنند، تضعیف می‌کند، زیرا میامی اکنون از اپل بزرگ گران‌تر شده است.

بر اساس آخرین گزارش دفتر تحلیل اقتصادی ایالات متحده (BEA) برابری قیمت منطقه ای (RRP) که یک شاخص هزینه زندگی است که در سطح متوسط ​​​​قیمت یک ایالت با سطح متوسط ​​قیمت یک ایالت در کل منطقه مقایسه می شود، اکنون هزینه زندگی در کلانشهر میامی پس از متروی سانفرانسیسکو قرار دارد و از مترو شهر نیویورک و متروی لس آنجلس پیشی گرفته است.

عمدتا هزینه مسکن بود که میامی را به این رکورد در این شاخص رساند.

بر اساس داده‌های اداره آمار کار (BLS) و S&P Case-Shiller که توسط گزارش بلومبرگ در جولای استناد شده است، قیمت‌های مصرف‌کننده در متروی میامی از سال 2019 تا کنون 36 درصد افزایش یافته است، در حالی که قیمت مسکن در منطقه میامی اکنون 79 درصد بیشتر از قبل از همه‌گیری است.

طبق گزارش شرکت داده املاک Attom، در مدت مشابه، مالیات بر دارایی 62 درصد افزایش یافته است. طبق گزارشی از گروه ملی غیرانتفاعی ائتلاف برای یک آینده بیمه‌پذیر، بین سال‌های 2021 تا 2025، حق بیمه مسکن تقریبا 75 درصد افزایش یافت.

با مواجهه با این قیمت های بالاتر، جابجایی های کم درآمد و متوسط ​​از ساحل شرقی رویای اقامت در میامی یا فلوریدا جنوبی را رها می کنند.

یک تجزیه و تحلیل جدید از داده‌های میان بازار Realtor.com نشان داد که خریداران خانه از شهر نیویورک تنها 11 درصد از ترافیک آنلاین غیر محلی به میامی را در پاییز امسال به خود اختصاص دادند که تقریبا دو سوم از اوج آن در سال 2023 کمتر است.

به گفته کارشناسان و مشاوران املاک محلی، دیگران به دنبال مکان‌های ارزان‌تر در فلوریدا مرکزی یا حتی غربی هستند.

جو بیسکاها، مشاور املاک میامی، قبلا به نیوزویک گفت، بسیاری از کسانی که میامی را ترک می کنند، به مناطق ارزان تر فلوریدا نقل مکان می کنند. دیگران به شهرهایی مانند هیوستون یا دالاس در تگزاس، کارولینای شمالی و سایر ایالت‌ها «با هزینه‌های کمتر و ازدحام کمتر» می‌روند.

آنتونی لاماکیا، بنیانگذار و مدیر عامل املاک Lamacchia واقع در بوستون، به Realtor.com گفت: «اکنون، بازار خروجی شماره 1 ما فلوریدا مرکزی است، زیرا مردم از فلوریدا جنوبی قیمت گذاری شده اند.

در حالی که فلوریدا جنوبی دیگر بهشتی مقرون به صرفه برای طبقه متوسط ​​نیست، به ویژه میامی در سال‌های اخیر به آهنربایی برای ثروتمندان فوق‌العاده تبدیل شده است و خود را دوباره اختراع کرده است تا برای مدیران ارشد جهان و افراد فوق‌ثروتمند بین‌المللی جذاب باشد.

میلیاردرهای کن گریفین و پیتر تیل به طور مشهوری محل کار خود را به Brickell میامی منتقل کرده اند و بسیاری از کارمندان با درآمد خوب را با خود به فلوریدا می آورند.

"محیط مالیاتی فلوریدا برای خریداران لوکس بالقوه، به ویژه در بالاترین سطوح درآمد، جذابیت معناداری دارد. فقدان مالیات بر درآمد ایالتی و مالیات بر املاک یا ارث دولتی، مزایای واقعی حفظ ثروت را ایجاد می‌کند، و در حالی که مالیات‌های فروش بالاتر و افزایش هزینه‌های بیمه خانه جبران واقعی هستند، اما به طور فزاینده‌ای از نظر درآمد و ارزش خالص به حاشیه می‌رسند." Realtor.com، قبلا به نیوزویک گفته بود.

بنابراین شما این پویایی دو لایه را دارید: بازار متوسط ​​در حال نرم شدن است، اما سطح بالا در حال رونق است.

طبق گزارش اخیر بازار مسکن لوکس Realtor.com، میامی تا پایان سال 2025 بزرگترین بازار موجودی کالاهای لوکس کشور را با 10513 فهرست میلیون دلاری فعال داشت که از نیویورک 9216 پیشی گرفت.

اما محبوبیت میامی در میان ثروتمندان فوق العاده به افزایش هزینه های زندگی در این شهر برای همه کمک می کند و نه تنها رویای جابجایی مردم شمال شرقی با درآمد کم و متوسط، بلکه ساکنان با درآمد متوسط ​​میامی را نیز تضعیف می کند.

بر اساس داده‌هایی که تابستان امسال توسط غیرانتفاعی United Way منتشر شد، بیش از نیم میلیون خانوار شهرستانی در میامی داد (563947) در سال 2026 حقوق و دستمزد به چک پرداخته‌اند. این معادل 56 درصد از کل خانوارهای میامی داد است.

سیمریا هادسون، رئیس و مدیر عامل یونایتد وی میامی، قبلا به نیوزویک گفت: "فرسایش مقرون‌به‌صرفه هویت شهر ما را تغییر داده است. همانطور که محله‌ها با افزایش اصالت‌پذیری مواجه می‌شوند و یافتن مسکن مقرون‌به‌صرفه سخت‌تر می‌شود، بسیاری از خانواده‌های کارگر دورتر رانده می‌شوند یا به طور کلی مجبور به ترک میامی شده‌اند."

او افزود: "اینها کسانی هستند که جامعه ما را به راه انداخته اند: کارمندان رستوران و هتل، کارکنان مراقبت های بهداشتی، معلمان، متخصصان مراقبت از کودکان، رانندگان اتوبوس، افسران پلیس و آتش نشانان." اگر مردمی که خدمات ضروری آن را ارائه می دهند دیگر توانایی مالی زندگی در اینجا را نداشته باشند، یک شهر نمی تواند رشد کند.

در مورد این داستان با سردبیر نیوزویک تماس بگیرید: متیو رابینسون و یانیک دموستیر.